Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định chưa từng xuất hiện trước đây. Điều 247 BLDS 2015 quy định như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Đây được xem là một quy định mới bổ sung và mang tính hoàn thiện hơn các vấn đề liên quan đến việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
Theo như phân tích ở trên, quyền đối với bất động sản liền kề có nguồn gốc phát sinh quan trọng là do đặc tính của chính bất động sản hay mảnh đất đó, không phụ thuộc chủ sở hữu. Tức là quyền gắn liền với bất động sản đó, tồn tại song song cùng bất động sản không bị tách rời. Vì vậy, đối với mọi cá nhân, pháp nhân với tư cách là người sử dụng đất, dù đó là bất động sản chịu quyền hay bất động sản hưởng quyền đều phải tôn trọng quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập. Có thể hiểu họ đều có tư cách yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc được yêu cầu về việc phải tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề những điều kiện thuận lợi để họ thực hiện hoạt động nào đó trên bất động sản thuộc sở hữu của người khác để khai thác công năng của bất động sản của mình một cách bình thường.78
Trong xã hội ngày nay, đất đai nói riêng hay bất động sản nói chung được coi là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị đem vào lưu thông trên thị trường, nên việc chuyển quyền sử dụng đất hay chuyển giao bất động sản là điều tất yếu và ngày càng phổ biến. Ở đây vì quyền đối với bất động sản liền kề còn tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại. Chỉ khi bất động sản liền kề không còn nữa; hoặc khi các bất động sản nhập lại làm một; hoặc việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền thì quyền này mới mất đi.79Do đó nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề cũng có hiệu lực đối với người được chuyển giao.
78Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr. 402. 79Điều 256 BLDS 2015.
Ví dụ: A là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, có quyền về lối đi qua bất động sản của B. Sau đó, A chuyển nhượng bất động sản của mình cho C, đồng thời sẽ phải chuyển giao luôn quyền về lối đi cho C. Và B có nghĩa vụ phải tôn trọng quyền về lối đi của C.80
Có nhiều quan điểm khác nhau trong việc xác định hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận thì đối với người được chuyển giao (bên thứ ba) có phát sinh hiệu lực hay không. Tuy nhiên, theo tác giả ủng hộ quan điểm quyền đối với bất động sản liền kề vẫn phát sinh hiệu lực đối với bên thứ ba. Vì thỏa thuận xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được coi là hợp đồng làm phát sinh việc một bất động sản phải gánh chịu ảnh hưởng nhằm mục tiêu khai thác một bất động sản khác của người khác hay nói cách khác được xem là hợp đồng khai thác bất động sản. Cho nên dù bất động sản có được chuyển giao do thỏa thuận thì việc khai thác công năng của bất động sản luôn tồn tại nên việc gánh chịu địa dịch vẫn có hiệu lực.
Mặt khác, phạm vi thực hiện hành vi trên bất động sản chịu quyền cũng được xây dựng trên cơ sở ý chí của cả chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chịu quyền nên bắt buộc các bên tôn trọng và thực hiện. Bởi vì xét đến góc độ chung thì theo nguyên tắc của BLDS năm 2015 mọi thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Đối với bên thứ ba nếu họ biết về sự tồn tại của thỏa thuận xác lập quyền này thì buộc phải tôn trọng việc xác lập giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề. Việc biết không nhất thiết phải do đăng ký thì mới có thể nhận thức được vì việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề được biểu hiện ra bên ngoài (đi đường cấp thoát nước qua nhà người khác, lối đi qua nhà người khác, hay mắc dây tải điện qua nhà người khác,…) nên người được chuyển giao phải biết về sự tồn tại của quyền đối với bất động liền kề đã xác lập từ trước.81
Như vậy, Điều 247 BLDS năm 2015 là các quy định mới nhằm kh ng định hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề khi đã được xác lập, có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và ngay cả khi bất động sản được chuyển giao thì 80Lý Văn Toán (2019), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quyen-ve-loi-di-qua-bat-dong-san-lien-ke-theo- quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-2015, truy cập ngày 05/06/2021.
quyền đối với bất động sản liền kề cũng được chuyển giao các chủ thể liên quan phải tôn trọng hiệu lực của quyền.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, sau khi tìm hiểu về quy định bất động sản liền kề nói chung, cùng những vấn đề khái quát về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề qua việc tập trung đi sâu tìm hiểu khái niệm, bản chất, căn cứ xác lập, hình thức xác lập, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề và hiệu lực của quyền này.
Bản chất của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề: thứ nhất, là quyền gắn liền với bất động sản, gồm bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu quyền; Thứ hai, quyền được xác lập không gắn liền với chủ sở hữu bất động sản, khi bất động sản được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề cũng được chuyển giao; Thứ ba, mục đích của xác lập quyền nhằm mục tiêu khai thác bất động sản hưởng quyền của chủ sở hữu được diễn ra bình thường hợp lý, quyền này không có giá trị kinh tế, chủ sở hữu không thể kiếm lời trực tiếp do quyền mang lại.
Cần tách biệt các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định tại điều 246 BLDS 2015. Vì đây là một vấn đề then chốt để làm phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề. Bên cạnh đó, các nội dung về phạm vi, hình thức, hiệu lực của quyền cũng cần được lưu ý nhằm khi áp dụng pháp luật có cách hiểu thống nhất. Phân tích một số quyền đối với bất động sản liền kề phổ biến được pháp luật quy định để nhận biết được bản chất quyền cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong từng trường hợp. Ngoài ra tác giả còn có nghiên cứu, so sánh với pháp luật thời kỳ trước và pháp luật của một số quốc gia như Nhật Bản, Nga, Pháp hay các nước trong khu vực Đông Nam Á…để có những đánh giá chung về ưu, nhược điểm của các quy định trong BLDS năm 2015.
Hướng đến việc giải quyết các vấn đề thực tiễn áp dụng và nhằm đi sâu nghiên cứu về những hậu quả pháp lý của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề dựa trên những nghiên cứu của mình, tác giả xin đưa ra một số trường hợp cụ thể và kiến nghị hoàn thiện pháp luật ở chương 2.
CHƯƠNG 2: BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ