còn bỏ ngỏ
Theo quy định tại Điều 246 BLDS 2015 thì quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc. Điều này là hoàn toàn hợp lí vì một người khi chết có thể “chuyển” quyền đối với bất động sản liền kề hoặc có thể định đoạt bất động sản của mình. Tuy nhiên khi xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc vẫn còn phát sinh một số vấn đề mà luật còn bỏ ngỏ. Theo di chúc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trên thực tiễn áp dụng pháp luật có thể có những khúc mắc.
Thứ nhất, nếu trong trường hợp khi người chết đã định đoạt di sản và nêu rõ người thừa kế quyền đối với bất động sản liền kề thì chủ sở hữu bất động sản chịu quyền phải tôn trọng ý chí của người chết để lại dành một phần bất động sản của mình để người thừa kế mở một lối đi hay lối cấp thoát nước, đường dây tải điện,…Mặt khác khi hưởng quyền đối với bất động sản liền kề nếu là lối đi qua thì theo quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu bất 86Điều 171 Luật Đất đai 2013.
động sản chịu hưởng quyền trừ trường hợp có thỏa thuận khác.87Nhưng đây lại là ý chí theo di chúc của người để lại di sản không phải là một thỏa thuận mà là sự mong muốn của người chết. Nên để hợp lý tác giả ủng hộ theo quan điểm người thừa kế quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc sẽ được chủ sở hữu hay người thừa kế bất động sản chịu hưởng quyền tôn trọng và không phải đền bù một khoản tiền để xác lập quyền.88
Thứ hai, khi di sản thừa kế là bất động sản là căn hộ chung cư hay nhà nhiều tầng mà nội dung di chúc không đề cập đến hệ thống đường cấp thoát nước hay lối đi như Quyết định Giám đốc thẩm số 35/2009/DS-GĐT ngày 2/10/2009 về vụ án tranh chấp lối đi. Cụ Bênh và cụ Thái có quyền sử dụng lối đi qua tầng trệt của căn nhà lên lầu 1. Năm 1986 sau khi tầng trệt và lầu 2 thuộc sở hữu của bà Dung, bà tiếp tục bán phần nhà cho ông Bằng, bà Lan và những người này đều thực hiện đúng cam kết dành lối đi qua tầng trệt lên lầu 1 cho cụ Bênh, bà Thái. Ngược lại bà Thái, cụ Bênh cũng đồng ý để ông Bằng và bà Dung đi qua cầu thang lên lầu 2 của căn nhà. Các bên đều không hạn chế nhau về thời gian sử dụng lối đi qua cầu thang và tầng trệt. Ngày 25/1/2000, bà Thái lập di chúc cho bà Nguyệt (em dâu) diện tích lầu 1 nên bà Nguyệt được kế thừa quyền và nghĩa vụ sử dụng lối đi qua cầu thang và tầng trệt. Trong vụ việc trên, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có nhận định mặc dù trong di chúc không đề cập về lối đi nhưng trên cơ sở lối đi đã hình thành hợp pháp từ trước, được các bên thừa nhận và sử dụng nên có căn cứ rằng sau khi bà Thái chết đi thì bà Nguyệt người được hưởng di sản thừa kế theo di chúc sẽ được tiếp tục sử dụng lối đi chung mà không hề bị giới hạn thời gian.89
Hướng giải quyết của Tòa án theo quyết định trên là hợp lý theo quy định của pháp luật. Vì ngay cả khi trong di chúc để lại di sản là bất động sản bị vây bọc cho người thừa kế không đề cập gì đến quyền về lối đi qua (hay các quyền khác). Chỉ cần trên thực tế đã có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề thì người thừa kế có quyền được tiếp tục sử dụng lối đi chung đã có từ trước mà không có sự phân biệt nào cả.90Như vậy trên thực tế xét xử thì quyền đối với bất động sản liền kề dù
87Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015. 88Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr. 84.
89Quyết định Giám đốc thẩm số 35/2009/DS-GĐT ngày 2/10/2009 về vụ án tranh chấp lối đi của Tòa án nhân dân tối cao.
không được nhắc đến trực tiếp trong di chúc nhưng người thừa kế nếu có đủ các điều kiện khác vẫn sẽ xác lập được quyền đối với bất động sản liền kề.
Thứ ba, trường hợp tác giả muốn đề cập tiếp theo là khi di chúc đã phân tách, chia bất động sản thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì theo quy định của BLDS năm 2015 thì phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không có đền bù. Tuy nhiên quy định này chỉ phù hợp khi bất động sản phía ngoài tiếp giáp đường công cộng có đủ quỹ đất để mở lối đi cho bất động sản phía trong. Và ngược lại nếu bất động sản này không có đủ quỹ đất nên bất khả kháng không thể gánh chịu nghĩa vụ này, thì bất động sản nào sẽ gánh chịu sự phiền lụy này. Nếu không xác định được bất động sản chịu quyền thì không thể xác lập quyền. Pháp luật hiện hành chỉ mới quy định nghĩa vụ cho bất động sản có chung nguồn gốc mà không quy định nghĩa vụ đối với bất động sản liền kề khác. Vì nếu không mở nút thắt này cho bất động sản phía ngoài thì vô hình chung việc bảo vệ quyền lợi của người này xâm phạm quyền lợi của người khác.
Cuối cùng, sự bất cập liên quan đến việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc đó là sự khập khiễng giữa các quy định liên quan đến thời hiệu xác lập quyền theo di chúc chưa được làm rõ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 623 BLDS 2015 thời hiệu hưởng di sản của người thừa kế là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản. Còn các quy định tại chương XIV BLDS năm 2015 không quy định về thời hiệu xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc, nên không loại trừ luận điểm cho rằng nếu di chúc có nội dung định đoạt cho một chủ thể hưởng quyền đối với bất động sản liền kề trên bất động sản của người chết thì không giới hạn khoảng thời gian cho phép chủ thể đó được xác lập quyền. Vấn đề phát sinh là khi người thừa kế 20 năm hoặc hơn 30 năm mới thực hiện xác lập quyền thì sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Vì qua thời gian lâu như vậy, chủ sở hữu bất động sản chịu quyền có thể đã xây dựng cơ sở hạ tầng, kiến trúc chắc chắn trên bất động sản nên khi xác lập việc di dời, tháo dỡ sẽ gây nhiều thiệt hại.
Nhằm cho việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc diễn ra suôn sẻ cũng như quy định pháp luật được chặt chẽ hơn tác giả có một số kiến nghị sau:
(i) Bổ sung quy định hướng dẫn rõ ràng liên quan đến việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề thông qua di chúc một cách gián tiếp bằng văn bản hướng dẫn hoặc án lệ. Cũng như vấn đề có nên đền bù hay không khi xác lập quyền đối với bất động sản theo di chúc nói chung, hay quyền về lối đi qua nói riêng.
(ii) Pháp luật đã quy định lối đi cần thiết cho người ở bên trong nhưng chưa có quy định cho việc xác định lối đi, lối thoát nước, cấp nước và các nhu cầu khác cho bất động sản được phân chia theo di chúc có nguồn gốc từ căn hộ chung cư hay tòa nhà nhiều tầng. Sự bổ sung quy định này là rất cần thiết và phù hợp với tình hình phát triển kinh tế vì các bất động sản theo hình thức này xuất hiện ngày một nhiều.
(iii) Cần mở rộng trách nhiệm gánh chịu phiền lụy cho các bất động sản liền kề khác khi bất động sản có chung nguồn gốc phân tách từ di chúc không thể đủ điều kiện để mở lối đi cho bất động sản phía trong.
Ngoài ra, cần bổ sung quy định về thời hiệu xác lập quyền đối với bất động sản liền kề của người thừa kế quyền để vừa cân bằng lợi ích giữa các chủ thể vừa thống nhất cách hiểu với các quy định thời hiệu của BLDS về di chúc.