giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 252 BLDS 2015 thì: “Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích
hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy”; Khoản 1 Điều 254
BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý
trên phần đất của họ” hay theo Điều 255 BLDS năm 2015 “Chủ sở hữu bất động
sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”.
Theo các quy định này thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền được yêu cầu chủ sở hữu bất động liền kề mở lối cấp thoát nước; lối đi qua; mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc. Ứng với quy định này thì khi áp dụng pháp luật thực tiễn phát sinh vấn đề chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có được yêu cầu Tòa án buộc người quản lý bất động sản liền kề - chủ thể chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ gánh chịu trách nhiệm hỗ trợ cho bất động sản hưởng quyền hay không. Thực tiễn xét xử được xem xét như sau:
Bản án số 09/2020/DS-PT Ngày 11 tháng 02 năm 2020 về tranh chấp quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề của Tòa án Nhân dân tỉnh Phú Thọ.
Nguyên đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) Q có địa chỉ cụ thể tại Thửa đất số 83, tờ bản đồ số 39, xóm C, xã S, huyện T, tỉnh Phú Thọ được thành lập trên cơ sở Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (Mã số dự án: 5446858807) do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Phú Thọ cấp lần đầu ngày 26 tháng 08 năm 2015. Năm 2015 Công ty TNHH Q (Công ty Q) mua lại nhà máy ván ép của Công ty TNHH T, khi đó đường dây tải điện đấu nối từ cột 58 cũ (nay là cột 37) vào trạm biến áp của công ty đã có sẵn của Công ty T. Năm 2017 Nhà nước thi công làm đường quốc lộ bị sụt lở vào chân móng cột đấu nối nên Điện lực T đã phải tháo dỡ đường dây cấp điện vào nhà máy để di dời cột điện cách đó khoảng 30 mét. Đến năm 2018, công ty Q tiến hành đấu nối lại đường dây 35kV cấp điện vào trạm biến áp Công ty Q qua đất khai hoang nhà ông H thì ông H không cho kéo và yêu cầu phía công ty phải ký kết hợp đồng thuê không gian. Công ty không nhất trí với yêu cầu này. Công ty TNHH Q khởi kiện yêu cầu buộc bị đơn là ông Trần Văn H phải cho Công ty TNHH Q đấu nối lại đường dây 35kV qua đất khai hoang nhà ông H để cấp điện vào trạm biến áp của Công ty TNHH Q. Trong vụ việc này Tòa phúc thẩm đã căn cứ vào Điều 255 BLDS nhận định: Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện qua bất động sản của chủ sở hữu khác một cách hợp lý là quyền được luật định. Luật không có quy định chủ sở hữu bất động sản phải ký hợp đồng với chủ sử dụng bất động sản liền kề; hơn nữa về pháp luật thì đất vẫn chưa được Nhà nước công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho gia đình ông H, bà K. Cho nên yêu cầu của Công ty TNHH Q về việc mắc đường dây tải điện qua đất do gia đình ông H đang sử dụng phù hợp với quy định của pháp luật.95
Tương tự vậy ở tranh chấp yêu cầu mở lối đi trên bất động sản do người khác quản lý sử dụng theo bản án số 58/2019/DS-ST ngày 26/7/2019 của Tòa án Nhân dân Thị xã Cai Lậy tỉnh Tiền Giang. Phần đất của nguyên đơn ông Huỳnh Văn L nằm phía sau đất của bà Trần Thị M2, sinh năm 1941 cư ngụ Ấp M, xã B, thị xã C, tỉnh Tiền Giang; (bà M2 chết năm 2006 không để lại di chúc); Phần đất của bà M2 giáp đường đi công cộng tại thửa 959, tờ bản đồ số 02, diện tích 2110 m2 đất tọa lạc tại Ấp M, xã B, thị xã C, Tiền Giang. Hiện tại đất của bà M2 do ông H và bà P (đều là con của bà M2) đang quản lý sử dụng. Hộ ông L đã sử dụng lối đi có chiều ngang khoảng 2m, chiều dài 100m qua đất của bà M2 để đi vào đất của ông L từ rất lâu 95Bản án số: 09/2020/DS-PT về “V/v tranh chấp quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề” của Tòa án Nhân dân tỉnh Phú Thọ.
cho đến khi bà M2 chết thì hộ ông H không cho hộ ông L đi nữa. Vì vậy hộ ông L yêu cầu Tòa án giải quyết như sau: buộc ông Trần Văn H và bà Trần Thị P hiện đang quản lý và sử dụng phần đất do bà M2 chết để lại, mở cho hộ ông L lối đi có chiều ngang 2m, chiều dài 100m nằm trong phần đất có số thửa 959, tờ bản đồ số 02, diện tích 2.110 m2, đất tọa lạc Ấp M, xã B, thị xã C. Hiện nay, bà M2 còn đứng tên quyền sử dụng. Căn cứ điều 254 BLDS, Tòa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện trên của ông L.96
Như vậy, trong hai trường hợp được dẫn chứng trên đây có thể thấy cả hai Tòa án đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện, xác lập quyền đối với bất động sản liền kề ngay cả khi bất động sản chịu quyền chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bất động sản chịu quyền đang do người khác quản lý, sử dụng.
Tuy nhiên, trên thực tế không ít ý kiến không đồng tình và cho rằng Tòa án không nên thụ lý giải quyết khi tranh chấp mà bất động sản chịu quyền là bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi vì sẽ có sự mâu thuẫn về mặt pháp lý ở chỗ bản thân người quản lý, sử dụng bất động sản này chưa có quyền sử dụng đất được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Tòa án không thể buộc họ phải chịu ràng buộc hay gánh chịu một phiền lụy xuất phát từ hạn chế quyền sử dụng đất trong khi họ không có quyền sử dụng đất này.
Bên cạnh đó, cũng như Tòa án, tác giả và một số chủ thể khác ủng hộ quan điểm quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập không phụ thuộc vào yếu tố bất động sản gánh chịu phiền lụy đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Tòa án phải thụ lý giải quyết các tranh chấp này bởi vì việc cấp, thoát nước; mở lối đi ra đường công cộng hay mắc dây tải điện, thông tin liên lạc là các nhu cầu vô cùng chính đáng và cấp thiết. Nên có thể coi việc công nhận quyền đối với bất động sản liền kề trong quá trình giải quyết các tranh chấp này là một tuyên bố “tạm” buộc chủ thể quản lý, sử dụng bất động sản chịu quyền phải mở lối dẫn cấp thoát nước; lối đi; lối mắc dây tải điện cho chủ thể sở hữu bất động sản hưởng quyền nhằm giải quyết ngay được nhu cầu cần thiết này một cách kịp thời. Tại thời điểm khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình này thì các cơ quan chuyên trách sẽ chịu trách nhiệm cập nhật lại trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật. Qua đây cũng có thể thấy rằng bản án 96Bản án số: 58/2019/DS-ST về “V/v tranh chấp yêu cầu mở lối đi” của Tòa án Nhân dân Thị xã Cai Lậy tỉnh Tiền Giang.
hay quyết định của Tòa án cũng là một trong những căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.97
Để khắc phục tình trạng cùng một vấn đề mà có nhiều luồng ý kiến khác nhau thì quy định pháp luật cần phải rõ ràng chi tiết hơn. Theo cái nhìn của tác giả nên dùng một thuật ngữ khác để thay thế thuật ngữ “chủ sở hữu” bất động sản liền kề, bất động sản vây bọc, bất động sản có nước chảy qua,… tại các Điều 250, Điều 251, Điều 252, Điều 254,…để mở rộng hơn phạm vi xác lập cho bất động sản hưởng quyền mà không phụ thuộc vào người nắm giữ bất động sản chịu quyền có phải là chủ sở hữu hay chỉ là người quản lý sử dụng bất động sản này.
Ngoài ra, trường hợp theo Điều 614 BLDS năm 2015 thì ngay khi người để lại di sản chết thì những người thừa kế mặc dù đó có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất rồi chỉ là họ chưa được ghi nhận trong chứng thư pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bất động sản hưởng quyền sẽ được xác lập quyền một cách nhanh chóng mà không phụ thuộc vào yếu tố “chủ sở hữu” bất động sản chịu quyền được ghi nhận trong chứng thư pháp lý. Đây cũng chính là điểm không hợp lý của quan điểm không đồng tình với quyết định của Tòa án vì nếu thuộc trường hợp như trên thì theo bản chất thì người thừa kế đã là chủ thể có quyền sử dụng đất rồi nên có thể họ sẽ phải gánh chịu địa dịch xuất phát từ chính quyền sử dụng đất này.
Song song với đó cần bổ sung những quy định về việc cập nhật thông tin liên quan đến việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bản án quyết định đã có hiệu lực pháp luật thông qua văn bản hướng dẫn hay hình thức án lệ của Tòa án Nhân dân tối cao để có sự thống nhất giữa mặt giấy tờ pháp lý về đất đai và trên thực tế thực hiện quyền.
2.2. Nội dung quyền của chủ thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề còn chưa đầy đủ
Trong BLDS hiện hành thì trong nội dung quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chưa có quy định các loại quyền như địa dịch ánh sáng, địa dịch khoảng không, địa dịch th ng đứng. Nhưng với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội
97Lê Văn Sua (2020), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”,Tạp chí Luật sư Việt Nam, số 10, tr. 30.
hiện nay thì nhu cầu đòi hỏi có các loại địa dịch này dành cho chủ sở hữu các loại bất động sản có điều kiện đặc biệt ngày càng cao.
Ví dụ như đối với khu vực thành thị, các khu đô thị lớn mật độ dân số đông tất yếu để đáp ứng nhu cầu nhà ở các tòa nhà cao tầng chung cư được xây dựng ngày một nhiều hơn. Có những tòa nhà cao tầng phức hợp các tầng phía dưới là các nhà hàng, quán bar, khu vui chơi,…còn các tầng phía trên là nhà ở. Vậy phát sinh vấn đề về khoảng không phía trên của các bất động sản thuộc tầng cao sẽ phải chịu khói bụi, mùi thức ăn, âm thanh từ bất động sản phía dưới.98 Cùng với đó các bất động sản phía trên cũng phải dùng lối đi qua, lối cấp thoát nước,…trên bất động sản phía dưới. Hay do nhu cầu mỹ quan là biệt thự mà bất động sản phía trong mong muốn có tầm nhìn ánh sáng đẹp hơn nên cần sự tương hỗ của bất động sản phía ngoài.
Như vậy, trong trường hợp nhất định để việc sử dụng, khai thác bất động sản của mình được tối ưu hơn thì chủ sở hữu có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản khác hỗ trợ tạo điều kiện để có thể lấy ánh sáng hay lấy khoảng không gian phía trên hoặc ngay cả phía dưới bất động sản. Nên nếu pháp luật không quy định thì chủ sở hữu sẽ không có quyền yêu cầu và dẫn tới quyền của chủ sở hữu sẽ bị hạn chế. Vì thế pháp luật nên bổ sung quy định về các loại địa dịch này nhằm phục vụ cho việc sử dụng, khai thác bất động sản cũng như đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu. Ngoài ra, cũng cần bổ sung các quy định xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo phương th ng đứng để có sự điều chỉnh kịp thời các tranh chấp ngày càng phổ biến liên quan nhà chung cư, căn hộ, tòa nhà nhiều tầng.99
Phần lớn bất động sản được thể hiện dưới dạng đất đai, mà đất đai lại có giá trị kinh tế trên thị trường rất lớn. Trong các quyền đối với bất động sản liền kề phổ biến thì quyền mở lối đi qua là quyền có tác động lớn nhất đến bất động sản chịu quyền cũng như việc xác lập quyền sẽ có phương hại nhiều cho chủ sở hữu bất động sản vây bọc, nên các quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập quyền về lối đi qua cần phải rõ ràng hơn.
Xem xét thực tế qua bản án số 136/2018/DS-PT ngày 10 tháng 9 năm 2018 về tranh chấp lối đi và lối cấp thoát nước qua bất động sản liền kề của Tòa án Nhân 98Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr.33.
dân tỉnh Vĩnh Long. Gia đình ông Thiệp, bà Tố đang ở trên phần đất thửa 192, thửa 194 (chương trình đất là thửa 133, hiện nay là thửa 36), tọa lạc tại ấp N, xã C, huyện M, tỉnh Vĩnh Long, từ trước đến nay để đi ra đường công cộng phải đi qua phần đất thửa 131 của bà Ngô Thị H1 và NLQ1. Do mâu thuẫn giữa gia đình ông T và gia đình bà Ngô Thị H1, năm 2013 bà Ngô Thị H1 đã rào lại lối đi, cắt đường ống dẫn nước nên phát sinh tranh chấp. Gia đình ông Thiệp khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà H1 mở một lối đi qua và lối cấp nước. Tuy vậy, Tòa án chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của ông T mở một lối đi có chiều ngang 1.5m, chiều dài một cạnh 9,87m, cạnh bên kia 9,54m thay vì theo yêu cầu của ông Thiệp chiều ngang hẹp nhất là 2.85m. Tòa cho rằng yêu cầu của ông Thiệp không hợp lý vì trước khi xảy ra tranh chấp, ông đi nhờ lối đi trên phần đất của bà H1 chiều ngang 1,5m và lối đi như vậy phù hợp với đường giao thông nông thôn.100
Xem xét tại điều 254 BLDS 2015 thì quy định pháp luật chỉ mới nhắc đến lối đi được mở trên bất động sản của người khác sẽ là một lối đi hợp lý; lối đi thuận tiện hợp lý này có kích thước như thế nào do các bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Các quy định này chưa thật sự đầy đủ, rõ ràng vì tùy vào điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi khu vực mà các tiêu chí để đánh giá lối đi hợp lý là khác nhau. Mặt khác, lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ là lối đi lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối đi dành cho mục đích kinh doanh thì pháp luật cũng chưa quy định rõ việc tồn tại hạn chế này cả BLDS 2015 và BLDS 2005 đều chưa giải quyết được.101
Phân tích các quy định liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề khi xác lập địa dịch lối đi và thực tiễn áp dụng pháp luật. Thì thứ nhất, BLDS cần quy định rõ hơn thế nào là lối đi thuận tiện, hợp lý vì theo Khoản 1 Điều 254 thì luật chỉ quy định lối đi thuận tiện, hợp lý là lối đi do các bên thỏa thuận đảm bảo cho việc đi lại và ít gây phiền lụy cho bất động sản chịu quyền. Tuy nhiên, vì hai cá thể khác