theo thời hiệu
Theo pháp luật dân sự hiện hành thì chưa có quy định về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu. Tuy nhiên trên thực tiễn xét xử các Tòa án đều có xu hướng xem xét đến việc thừa nhận thời hiệu là một trong những căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Điểm qua minh chứng cho việc này từ các bản án dưới đây.
Điển hình như Bản án số: 78/2017/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2017 tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề của Tòa án Nhân dân huyện Giồng Trôm tỉnh Bến Tre. Phần đất có diện tích 4180,2 m2 thuộc thửa 166, tờ bản đồ số 8 của gia đình Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị L có giáp với phần đất có diện tích 1942,9 m2 thuộc thửa số 167, tờ bản đồ số 8 của gia đình ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị Kim Ng. Cả hai phần đất này đều có nguồn gốc chung của cha mẹ hai ông chia cho. Phần đất của ông B và bà Ng nằm phía trong phần đất của ông B và bà L, khi đi ra lộ công cộng thì ông B và bà Ng phải đi ngang qua phần đất của ông B và bà L. Trước đó từ trước năm 1975 ba mẹ ông B cũng đã sử dụng lối đi này. Từ
năm 1981, gia đình ông B, bà Ng đến sinh sống tại đây đã sử dụng một lối đi ra lộ công cộng có chiều ngang khoảng 0,5m, chiều dài khoảng 108m, đi ngang qua phần đất của gia đình ông B, bà L. Lối đi này được gia đình ông B bà Ng đổ bê tông và xây dựng 02 cầu bê tông kiên cố. Đến tháng 9/2015, hai gia đình xảy ra mâu thuẫn, gia đình ông B bà L đã xắn đất tại một bên và rào một bên của lối đi ở đầu trên tính từ phía lộ công cộng đi vào làm cho việc đi lại của gia đình ông B bà Ng rất khó khăn.
Trong vụ việc trên thì từ năm 1981 gia đình ông B và bà Ng đã sử dụng lối đi này một cách công khai liên tục đến tháng 9 năm 2015, tức là gần 34 năm. Cũng chính vì đây là một lối đi được sử dụng ổn định lâu dài, nên Tòa án Nhân dân huyện Giồng Trôm đã xem xét coi đó là một trong các căn cứ để buộc gia đình ông B, bà L phải dành một lối đi qua cho gia đình nguyên đơn.
Tương tự, việc lấy thời hiệu là một trong các lý do mà Tòa án chấp nhận yêu cầu mở một lối đi qua là Bản án số 31/2021/DS-PT ngày 29 tháng 01 năm 2021 tranh chấp lối đi qua bất động sản liền kề của Tòa án Nhân dân tỉnh Vĩnh Long. Nguyên đơn Nguyễn Văn X có các thửa đất số 431, 433 và 422 nằm ở phía sau các thửa thửa đất 434 và 456 thuộc tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại xã Thạnh Phú, huyện Thạnh Hóa, tỉnh Long An do bà C đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguồn gốc thửa đất 434 và 456 do bà C nhận chuyển nhượng từ bà Lê Thị Tại vào năm 2010. Khi đó, trên thửa 434 và 456 có lối đi có chiều rộng khoảng 1m và chiều dài khoảng 90m dành cho nhà ông X ở phía trong đi ra kênh để ra đường Tỉnh 817 nhưng đến năm 2019 thì bà C không cho gia đình ông X đi trên phần đường này mặc dù phần đường này đã có trước khi bà C nhận chuyển nhượng đất từ bà Tại. Vụ việc được Tòa án nhận định như sau: Ông X và các con ông X muốn đi ra kênh phải đi qua các thửa đất 434 và 456 mà lối đi ra kênh đã có từ trước năm 1975 và có trước cả thời điểm bà C nhận chuyển nhượng đất từ bà Tại. Mặt khác, các bên trình bày thống nhất ngoài lối đi này thì ông X và các con không còn lối đi nào khác. Do vậy, việc ông X yêu cầu mở lối đi là phù hợp theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, cũng có trường hợp việc sử dụng lối đi của nguyên đơn dù có từ lâu nhưng ngắt quãng không liên tục thì Tòa án vẫn xem xét thời hiệu sử dụng lối đi này để làm căn cứ chấp nhận yêu cầu mở lối đi cho họ. Đó là bản án số 19/2018/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2018 tranh chấp quyền lối đi qua bất động sản liền kề của Tòa án Nhân dân huyện V tỉnh Đồng Tháp. Cụ thể Phạm Thị G đang sử
dụng thửa đất số 527, tờ bản đồ số 05 do hộ bà G đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất mà bà G sử dụng nằm phía sau thửa đất số 528, tờ bản đồ số 5 hiện do ông M quản lý sử dụng tất cả các thửa đất trên tọa lạc xã T, huyện V, tỉnh Đồng Tháp. Trước đây hộ cha chồng bà G có sử dụng lối đi chiều ngang 1,5m, dài khoảng 30m trên thửa đất số 528, tờ bản đồ số 05 do hộ ông Võ Văn M quản lý sử dụng một thời gian dài (từ trước năm 1978). Đến năm 1978 thì cha chồng bà G cho bà G sử dụng đất thì bà G vẫn sử dụng lối đi trên. Đến năm 1985, gia đình bà G đi làm ăn đến năm 1995 thì về ở và tiếp tục sử dụng lối đi trên đất của ông M. Tuy nhiên, đến năm 2005 thì ông M và bà G xảy ra mâu thuẫn nên ông M rào lối đi không cho bà G đi tiếp. Ngoài ra, ngoài lối đi trên đất của hộ ông M thì hộ bà G không có lối đi nào. Trong việc giải quyết tranh chấp, lối đi được xác lập đã có từ rất lâu, từ thế hệ trước của hộ bà G là cha chồng bà G sử dụng, sau này bà G tiếp tục sử dụng, vì lý do thay đổi địa điểm làm ăn nên có khoảng thời gian bà G không sử dụng lối đi này sau đó quay về tiếp tục sử dụng lối đi, tổng thời gian trên gần 30 năm. Trong suốt thời gian trên người quản lý sử dụng thửa đất 528 đều biết và không có ý kiến cho đến năm 2005 xảy ra mâu thuẫn. Do đó Hội đồng xét xử đã yêu cầu ông M phải dành một lối đi cho hộ bà G và hộ bà G phải đền bù giá trị lối đi được mở.
Như vậy, dựa vào thực tiễn xét xử thì trong cả ba bản án trên các lối đi qua trên bất động sản của người khác đều được hình thành từ rất lâu khoảng 30 năm hoặc hơn. Trong suốt quá trình sử dụng lối đi chủ sở hữu bất động sản có lối đi trên đất đều không có ý kiến và việc sử dụng lối đi của chủ sở hữu bất động sản phía trong được xem là đều diễn ra công khai. Cho dù việc sử dụng lối đi này có được thực hiện liên tục hay không thì các Tòa án trên đều dựa vào thời hiệu là một trong số các căn cứ làm phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề cho các chủ thể.
Do vậy, để đáp ứng nhu cầu thực tiễn cũng như để việc giải quyết tranh chấp của các Tòa án được diễn ra thuận lợi hơn. Tác giả kiến nghị, pháp luật nên bổ sung căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu vì những lý do sau:
Thứ nhất, đất đai ở Việt Nam là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu cho nên tài sản mà mọi người dân có thể sở hữu là quyền sử dụng đất.91Theo quy định tại Điều 115 BLDS năm 2015 thì quyền sử dụng đất là 91Điều 53 Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
một loại quyền tài sản. Pháp luật hay thực tiễn đều quy định quyền sử dụng đất được xác lập theo thời hiệu nếu chiếm hữu công khai, liên tục trong 30 năm.92Mà quyền đối với bất động sản liền kề cũng là quyền tài sản nên không thể không công nhận việc quyền đối với bất động sản liền kề cũng được xác lập theo thời hiệu.93
Thứ hai, mặc dù quyền đối với bất động sản liền kề không phải là quyền sở hữu nhưng có thể dựa trên tinh thần xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu để cho ra đời quy định xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu. Theo quan niệm của người La-tinh thì khối tài sản được hình thành từ hai loại quyền: “Quyền đối vật – là các quyền được thực hiện trên những vật cụ thể và xác định; quyền đối nhân – là các quyền tương ứng với những nghĩa vụ tài sản mà người khác cần phải thực hiện vì lợi ích của người có quyền.”94Cả hai quyền là quyền đối với bất động sản liền kề và quyền sở hữu đều thuộc nhóm quyền đối vật. Hơn nữa khi xét đến mức độ tác động đối với tài sản thì quyền sở hữu có tác động lớn hơn nhiều so với quyền đối với bất động sản liền kề. Nên theo lẽ chung, một khi đã quy định quyền sở hữu được xác định theo thời hiệu thì cũng nên công nhận theo thời hiệu có thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề đều được thể hiện ra bên ngoài các chủ thể đều có nhận biết được nó. Như quyền về lối cấp thoát nước, quyền lối đi qua, quyền mắc dây tải điện,…đều bộc lộ tồn tại qua việc xây dựng hệ thống vật chất để thực hiện quyền. Nên việc thực hiện một số quyền cụ thể này trên bất động sản của người khác trong một thời gian dài, ổn định, công khai mà người đó không có ý kiến hay thực hiện hành vi phản đối thì theo thông lệ các bên đã ngầm ý chấp nhận việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Mặt khác, các quyền đối với bất động sản liền kề đều là các quyền được hình thành từ nhu cầu thiết yếu từ xưa đến nay ngay cả khi chưa có sự ra đời của pháp luật. Nên nếu dựa trên yếu tố về thời gian để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề hay nói cách khác quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thời hiệu là hoàn toàn hợp lý.
Thứ tư, việc công nhận quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thời hiệu là gia tăng sự hòa hợp của pháp luật Việt Nam với pháp luật của hầu hết 92Điều 263 BLDS năm 2015
93Đặng Lê Phương Uyên, tlđd (61), tr. 47.
94“Quyền Tài Sản Là Gì? Các Quy Định Về Quyền Tài Sản”, https://gvlawyers.com.vn/quyen-tai- san-la-gi-cac-quy-dinh-ve-quyen-tai-san/?lang=vi, truy cập ngày 04/6/2021.
quốc gia trên thế giới. Đa số các nước và ngay cả các nước mà Việt Nam tham khảo trong quá trình xây dựng BLDS năm 2015 như Nhật Bản và đặc biệt là Pháp ảnh hưởng sâu sắc đến tư duy pháp lý của người Việt. Các nước này đều coi thời hiệu là căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
Như vậy, qua các lập luận trên tác giả kiến nghị nên bổ sung thời hiệu là một trong những căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Vì thực tiễn cho thấy hầu hết các Tòa án đều xem xét đến yếu tố thời hiệu khi xét xử các vụ việc tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề. Nên việc bổ sung quy định này trước hết nên thông qua án lệ để dễ có cách tiếp cận hơn, sau đó là bổ sung vào văn bản luật sửa đổi.