Pháp luật quy định quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là khoảng giới hạn cho phép thực hiện một số hành vi nào đó của một chủ thể. Quyền xác lập bao gồm hai tính chất cốt lõi: Thứ nhất, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập là xử sự pháp luật cho phép chủ thể thực hiện trên bất động sản khác thuộc sở hữu của người khác. Thứ hai, mục đích của việc xác lập quyền này là nhằm cho việc phục vụ khai thác một hay nhiều bất động sản nhất định và không tạo ra sự có ưu thế hơn cho bất kì bất động sản nào. Phạm vi quyền được xác lập nằm trong giới hạn một số quyền cụ thể do pháp luật quy định. Từ Điều 252 – Điều 255 là một số quyền phổ biến, thiết yếu, cần thiết cho cuộc sống của mỗi người như: quyền cấp, thoát nước; quyền lối đi qua; quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc,…70Có nghĩa các quyền này chỉ là quyền phổ biến không phải đã bao hàm tất cả các quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.
Thứ nhất, quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề: là một quyền quan trọng được BLDS năm 2015 quy định tại điều 252: “Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy; Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại”. Điều luật này đã có sự tích hợp cả hai quyền: quyền cấp nước qua bất động sản liền kề và quyền thoát nước qua bất động sản liền kề.71
Đây là quyền đối với bất động sản liền kề được xác định theo địa thế, do đó quyền này không được xác lập theo cơ sở có một sự yêu cầu từ chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Nếu vì vị trí tự nhiên của bất động sản mà nước thải hay đường cấp nước của bất động sản này sẽ bắt buộc hay đương nhiên phải đi qua các bất động sản khác, thì khi đó chủ sở hữu của các bất động sản có dòng nước chảy qua 70Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr. 47.
phải có nghĩa vụ dành ra một lối cho việc cấp, thoát nước. Chủ sở hữu bất động sản chịu quyền không được có hành vi cản trở hoặc ngăn chặn dòng chảy qua bất động sản của mình. Đồng thời quyền được xác lập cũng đặt ra yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền là phải có trách nhiệm hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu quyền. Chỉ trong trường hợp thiệt hại xảy ra do lối cấp thoát nước tự nhiên, hay dòng chảy tự nhiên của nước mà không có sự can thiệp của con người thì thiệt hại đó không phải bồi thường.72
Thứ hai, quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác được quy định tại Điều 253 BLDS năm 2015. Nước ta là một nước sản xuất nông nghiệp lớn trên thế giới nên có thể thấy quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một quyền gắn liền với nền sản xuất nông nghiệp. Vì nước vô cùng quan trọng đối với việc sản xuất canh tác nên việc có lối dẫn để tưới nước, tiêu nước là quyền cần thiết nhất định phải có đối với người sử dụng đất canh tác. Chính vì lẽ đó, BLDS năm 2015 đã giữ nguyên quy định của BLDS 2005, quyền này là một trong số những quyền đối với bất động sản liền kề. Theo điều 253, khi được yêu cầu mở một lối dẫn nước thì chủ sở hữu bất động sản chịu quyền phải đáp ứng nhu cầu đó. Tuy nhiên, về đặt lối dẫn nước ở đâu, đặt như thế nào, kích thước hạ tầng lối dẫn ra sao là dựa trên sự thống nhất của các bên sao cho hợp lí, chứ không phải đáp ứng mọi yêu cầu của người sử dụng đất canh tác. Hơn nữa chủ sở hữu bất động sản chịu quyền có quyền yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.
Thuật ngữ điều luật này sử dụng “người có quyền sử dụng đất canh tác” có ý nghĩa: i) đất phải có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Vì thuật ngữ “đất canh tác” không được Luật đất đai sử dụng trong việc phân loại đất,73 nên có thể hiểu theo cách thông thường của Tiếng Việt đó là đất này có thể là đất đã được đăng ký với mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đất chưa được xác định mục đích sử dụng nhưng trên thực tế đang được sử dụng vào mục đích trồng cấy, trồng trọt; ii) đã mở rộng phạm vi chủ thể xác lập là “người có quyền sử dụng đất” chứ không phải “người sử dụng đất”. Vì người sử dụng đất chỉ được hiểu theo nghĩa hẹp của Luật Đất đai 2013 là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn người có quyền sử dụng đất ngoài người sử dụng đất còn bao gồm người chưa được
72Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr. 408-409. 73Điều 10 Luật Đất đai 2013.
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhưng vẫn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và người thuê đất để canh tác từ chủ sử dụng đất.74
Thứ ba, quyền về lối đi qua: Mọi bất động sản đều có giới hạn và chủ sở hữu không thể chỉ luôn ở bên trong ranh giới bất động sản của mình cả đời. Con người là động vật bậc cao đòi hỏi phải luôn có các nhu cầu không chỉ về mặt vật chất mà cả về mặt tinh thần, là thành viên của cộng đồng xã hội nên chủ sở hữu phải thường xuyên ra vào bất động sản của mình để thiết lập các mối quan hệ và xác lập các giao dịch. Vậy mọi bất động sản đều đặt ra yêu cầu lợi ích đáng có này, đó là phải thông thương với đường công cộng và tương tác với xã hội.75
Vấn đề là có những bất động sản mà ranh giới của nó không có bất kì tiếp xúc nào với đường công cộng, và để đi ra đường công cộng buộc phải qua một hay nhiều bất động sản khác, như vậy bất động sản này được luật gọi là bất động sản bị vây bọc. Do đó, dựa trên sự đánh giá này mà pháp luật đã quy định cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền năng đặc biệt quan trọng này. Quyền về lối đi qua có thể xác lập dựa trên các căn cứ: do địa thế tự nhiên, do thỏa thuận, do di chúc và do quy định pháp luật. BLDS năm 2015 đã mở rộng phạm vi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc hơn so với BLDS năm 2005. Thứ nhất, nếu BLDS năm 2005 quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề để mở lối đi qua thì theo quy định của BLDS năm 2015 đã cho phép yêu cầu không chỉ một mà nhiều chủ sở hữu bất động sản vây bọc hoặc tất cả chủ sở hữu bất động sản vây bọc. Điểm mới thứ hai là trong BLDS năm 2005 chỉ quy định chủ thể có quyền khi “không có lối đi ra”, còn BLDS năm 2015 quy định “không có hoặc không đủ lối đi ra”. Như vậy, có thể thấy BLDS năm 2015 đã có những điểm mới bổ sung theo hướng có lợi hơn cho bất động sản hưởng quyền.
Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc quy định tại Điều 255 BLDS năm 2015 như sau: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Theo quy định của pháp luật thì phạm vi quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ tác động vào bề mặt của bất động sản chịu quyền, mà 74Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr. 409-410.
75Trường Đại học Mở TP. Hồ Chí Minh (2020),Giáo trình Luật dân sự tập 1, Nxb. Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, tr. 266.
còn tác động vào phần không gian của bất động sản này. Thực tiễn và yêu cầu của việc mắc đường dây tải điện xuất phát có thể từ vị trí tự nhiên bị vây bọc hoặc do một bất động sản chịu hạn chế là không tiếp giáp nơi cung cấp nguồn điện, nguồn thông tin liên lạc ví dụ như trụ điện. Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản này bắt buộc phải mắc đường dây qua phần không gian phía trên của một hay nhiều bất động sản của chủ sở hữu khác mà không chỉ có qua các bất động sản có chung ranh giới địa lý. Quy định được bắt nguồn từ điều 175 BLDS năm 2015 như sau: “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều th ng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”, tức là đường dây tải điện và thông tin liên lạc sẽ được mắc ở phần không gian của người sử dụng bất động sản. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng đến bất động sản chịu quyền sẽ ít hơn so với quyền về lối đi qua. Tuy nhiên đường dây tải điện được xem là nguồn nguy hiểm cao độ, nên khi thực hiện quyền này chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền còn cần phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu bất động sản đã đi qua, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, có một số quyền đối với bất động sản liền kề phổ biến được BLDS năm 2015 quy định. Nhưng đó không phải là tất cả các quyền được xác lập mà trên thực tế có thể nhiều hơn, điều đó phụ thuộc vào nhu cầu cũng như thỏa thuận giữa các chủ thể.76Ví dụ như Luật Đất đai 2013 còn quy định quyền cấp khí gas là một trong số các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (thuật ngữ sử dụng theo BLDS năm 2005), và quyền phục vụ cho những nhu cầu cần thiết khác mà BLDS năm 2015 chưa có quy định rõ ràng.77Cho nên các chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể thoải mái thỏa thuận với chủ sở hữu khác nhằm xác lập quyền của mình trên bất động sản của họ, và có khoản đền bù cân xứng lợi ích theo sự thỏa thuận giữa các chủ thể.
Tóm lại, trên cơ sở được tận dụng bất động sản của người khác, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chỉ được phép thụ hưởng “địa dịch” trong giới hạn nhu cầu chính đáng và nhất là trong giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch của mình. Tuy nhiên, trong quyền của chủ sở hữu hưởng quyền đối với bất động sản liền kề, họ có nghĩa vụ: phải tuân thủ các nguyên tắc khai thác quyền; đền bù trong trường hợp cần thiết; không vi phạm quyền của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền 76Đoàn Ngọc Hải, tlđd (45).
(quyền này ở đây là quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt). Nếu sử dụng quyền mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường tùy từng trường hợp cụ thể.