Trong các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, thì đối với các căn cứ thuộc nhóm do hành vi của con người cần có những tiêu chuẩn nhất định về hình thức xác lập. Nhằm đảm bảo việc xác lập là hợp pháp, có giá trị pháp lý, hạn chế các tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, các quy định của BLDS năm 2015 chỉ đưa ra căn cứ xác lập có thể là theo di chúc hoặc theo thỏa thuận, còn về điều kiện hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề của giao dịch dân sự này ra sao thì bộ luật không có quy định cụ thể. Vì vậy, để đúc kết được hình thức của xác lập quyền đối với bất động sản liền kề chỉ có thể căn cứ vào điều kiện của giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng, di chúc nói riêng.61
Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do hành vi của con người bao gồm xác lập theo ý chí song phương và xác lập theo ý chí đơn phương. Xác lập theo ý chí song phương là việc dựa trên ý chí, sự thỏa thuận của các bên đi đến một thỏa thuận về quyền đối với bất động sản liền kề. Di chúc là việc xác lập quyền do ý chí đơn phương của một chủ thể, chủ thể có thể là chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền “chuyển” quyền đối với bất động sản liền kề của mình cho người khác, hoặc có thể là chủ sở hữu bất động sản chịu quyền xác lập quyền được sử dụng một cách hạn chế bất động sản của mình cho người khác.
Hình thức của di chúc chính là phương thức giúp biểu đạt ý chí của người lập di chúc; là căn cứ pháp lý làm phát sinh quan hệ thừa kế theo di chúc; là chứng cứ để bảo vệ quyền lợi cho người được chỉ định trong di chúc.62 Trong trường hợp quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc thì hình thức của giao dịch này được xác định đơn giản vì đã được BLDS năm 2015 quy định. Không như các giao dịch khác, di chúc chỉ có hai hình thức là di chúc viết và di chúc miệng, hơn nữa văn bản điện tử cũng không được chấp nhận.63 Di chúc miệng chỉ được 61Đặng Lê Phương Uyên (2020),Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 29. 62 Nguyễn Văn Điền, “Điều kiện có hiệu lực của di chúc theo pháp luật dân sự hiện hành”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/cong-dan-va-phap-luat-2/dieu-kien-co-hieu-luc-cua-di-chuc-theo- phap-luat-dan-su-hien-hanh, truy cập ngày 13/05/2021.
công nhận là hợp pháp khi người lập di chúc ở trong tình trạng tính mạng bị đe dọa nghiêm trọng mà không thể lập di chúc viết được.64Di chúc bằng văn bản có các thể thức sau: di chúc bằng văn bản không có người làm chứng; di chúc bằng văn bản có người làm chứng; di chúc bằng văn bản có công chứng; di chúc bằng văn bản có chứng thực. Khi lập di chúc ngoài việc cần lưu ý vấn đề kỹ thuật như không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc, nếu có sự tẩy xóa, sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa. Di chúc đó còn phải đáp ứng các điều kiện chủ thể, hoàn cảnh lập di chúc nhằm đảm bảo đây là một di chúc hợp pháp tại Điều 631 BLDS năm 2015.
Đối với trường hợp xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí song phương thì hiện nay vẫn chưa có sự rõ ràng về hình thức xác lập theo pháp luật hiện hành. Tuy vậy, các bộ luật dưới thời Pháp thuộc đã có sự minh bạch về hình thức đối với địa dịch do các chủ sở hữu lập ra là phải làm thành văn bản có chứng thực của viên chứng thị thực.65 Bên cạnh đó, ở BLDS Pháp cũng đặt ra yêu cầu cụ thể về hình thức xác lập cho loại dịch quyền liên tục nhưng biểu thị ra bên ngoài và dịch quyền không liên tục, dù có biểu hiện ra ngoài hoặc không biểu hiện ra ngoài chỉ có thể được xác lập bằng văn bản xác lập dịch quyền.66Mặc dù chưa có sự rõ ràng về hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo BLDS năm 2015 nhưng nhìn chung thỏa thuận này là một loại hợp đồng nhằm khai thác sử dụng bất động sản, vì vậy hợp đồng có đối tượng là bất động sản. Thông thường, các hợp đồng có đối tượng là bất động sản đều có yêu cầu là phải lập thành văn bản, một số khác còn bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Mặt khác nhằm quản lý tình trạng bất động sản, pháp luật đất đai quy định khi đăng ký đất đai lần đầu hoặc đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà có xác lập quyền đối với bất động sản liền kề thì việc xác lập này phải được thể hiện trong hồ sơ đăng ký và các bên cần nộp giấy tờ chứng minh việc xác lập như: hợp đồng; văn bản thỏa thuận; quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền.67
64Điều 629 BLDS 2015.
65Nguyễn Văn Thao và các tác giả khác, tlđd (30), tr. 57. 66Bộ Tư pháp, tlđd (25), Điều 691.
67Đặng Lê Phương Uyên, tlđd (61), tr. 30. Điểm 1 khoản 4 điều 95 Luật Đất đai 2013
Như vậy, có thể thấy một thỏa thuận để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề phải được thể hiện dưới dạng vật chất. Tuy nhiên, văn bản thỏa thuận không phải là điều kiện để giao dịch có hiệu lực mà chỉ mang tính chất của một thủ tục hành chính. Bên cạnh đó, tại Điều 117 BLDS 2015 cũng kh ng định hình thức được xem là điều kiện bắt buộc của giao dịch dân sự khi luật có quy định. Vì vậy, hình thức khi xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ bị bó buộc bởi bằng văn bản mà còn có thể xác lập bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể hay cả bằng thông điệp dữ liệu.68