Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận QSDĐ phải cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc một hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư 84/2008/TT - BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân; Thông tư số 12/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của bộ tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi Thông tư số 02/2010/ TT - BTC ngày 11/01/2010 của bộ tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của bộ tài chính và Nghị định số 176/1999/NĐ- CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của chính phủ về lệ phí trước bạ; Nghị Định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung điều 6 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của chính phủ về lệ phí trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính). Theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/07/2002 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí và thẩm định địa chính (là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp QSDĐ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định) theo Thông tư 97/2006/TT- BTC của Bộ Tài Chính ngày 16/10/2006. Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất tại VPĐKĐĐ huyện Nghi Lộc.
Bước 1. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận “Một cửa” của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghi Lộc (Quốc hội, 2013).
mẫu); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có đơn đề nghị tách thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
Bước 2. Thẩm định hồ sơ
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghi Lộc thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3. Xác định nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng (nhận chuyển nhượng) quyền sử dụng đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghi Lộc lưu hồ sơ.
Bước 4. In giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghi Lộc in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển hồ sơ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nghệ An (đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sau đó chuyển hồ sơ và giấy chứng nhận đã in sang Chi cục Quản lý đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường.
Bước 5. Trình và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chi cục Quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã in, dự thảo Tờ trình sau đó trình Giám đốc sở Tài nguyên và Môi trường ký Tờ trình và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển kết quả cho Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nghệ An.
Bước 6. Cập nhật thông tin biến động
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghi Lộc vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ.
Bước 7. Trả kết quả
đất, thu phí, lệ phí và trả kết quả cho người sử dụng đất.
Về mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan với mức thuế suất là 25%, trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 2%. Trên địa bàn huyện Nghi Lộc, mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng là 2%. Theo bảng giá đất do UBND tỉnh Nghệ An quy định theo Quyết định số 552/2014/QĐ- UBND, giá đất tại huyện Nghi Lộc dao động từ 573.000 đồng/m2 đến 6.500.000 đồng/m2 tùy theo từng vị trí.
Theo số liệu tổng hợp tại bảng 4.5, cho thấy từ năm 2017 đến năm 2020 trên địa bàn huyện Nghi Lộc tiếp nhận tổng số 31.057 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Tổng số tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2017 là 5.773 hồ sơ, năm 2020 tăng lên 10.090 hồ sơ. Trong giai đoạn 2019 - 2020, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc có xu hướng tăng lên. Có sự chênh lệch lớn về lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa các xã thuần nông với các phường xã cận trung tâm huyện. Những xã thuần nông như xã Nghi Ân, Nghi Liên, Nghi Đức, Hưng Chính…. Tuy diện tích sử dụng đất của các hộ gia đình rất lớn nhưng kinh tế thuần nông, mức sống thấp, nhu cầu đất, vốn sản xuất không cao thì giao dịch ít hơn.
Kết quả nghiên cứu cho thấy mức độ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở mức cao và có xu hướng tăng hàng năm. Thực tế trong tư duy của người dân đã có sự thay đổi lớn. Người dân nhận thức được vai trò của của GCNQSDĐ nên việc chuyển nhượng đã đến cơ quan nhà nước để thực hiện các quyền. Điều này đã tạo được thuận lợi cho cơ quan nhà nước, làm cơ sở giúp cho việc quản lý nhà nước về đất đai.
Người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng sử dụng đất đã hiểu được nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng và nộp các khoản thuế và phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, việc này đảm bảo quyền lợi của nguời sử dụng đất.
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2017-2020
ĐVT: hồ sơ
STT Xã, thị trấn Năm2017 Năm2018 Năm2019 Năm2020 Tổng
1 Khánh Hợp 165 180 218 363 926 2 Nghi Công Bắc 172 187 225 270 854 3 Nghi Công Nam 187 202 240 285 914 4 Nghi Diên 169 184 222 367 942 5 Nghi Đồng 203 218 256 301 978 6 Nghi Hoa 207 222 260 305 994 7 Nghi Hưng 153 168 206 251 778 8 Nghi Kiều 184 199 237 282 902 9 Nghi Lâm 197 212 250 295 954 10 Nghi Long 162 188 226 371 947 11 Nghi Lộc 179 195 233 278 885 12 Nghi Mỹ 194 226 264 309 993 13 Nghi Phong 176 192 298 308 974 14 Nghi Phương 210 226 264 315 1.015 15 Nghi Quang 214 230 279 330 1.053 16 Nghi Thạch 160 246 261 312 979 17 Nghi Thái 191 257 295 346 1.089 18 Nghi Thiết 204 220 299 350 1.073 19 Nghi Thịnh 169 256 245 296 966 20 Nghi Thuận 186 203 276 327 992 21 Nghi Tiến 201 258 289 340 1.088 22 Nghi Trung 183 200 265 316 964 23 Nghi Trường 217 234 272 388 1.111 24 Nghi Vạn 221 238 303 354 1.116 25 Nghi Văn 167 184 369 353 1.073 26 Nghi Xá 198 215 303 360 1.076 27 Nghi Xuân 211 228 318 375 1.132 28 Nghi Yên 176 244 300 357 1.077 29 Phúc Thọ 253 411 434 491 1.589 30 Quán Hành 264 426 438 495 1.623 Tổng 5773 6849 8345 10090 31057
Kết quả điều tra 44 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho thấy:
- Đa số người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là để chuyển đến nơi ở mới có 17 ý kiến (chiếm 38,64%); lấy tiền gửi tiết kiệm 8 ý kiến (chiếm 18,18%); đầu tư sản xuất, kinh doanh 8 ý kiến (chiếm 18,18%); lấy tiền trả nợ 6 ý kiến (chiếm 13,64%); lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa 2 ý kiến (chiếm 4,55%), lấy tiền chi cho cuộc sống hàng ngày 1 ý kiến (chiếm 2,27%) và các lý do khác 2 ý kiến (chiếm 4,55%). Như vậy, vấn đề định cư và chỗ ở được ưu tiên hàng đầu của người dân trên địa bàn huyện (Bảng 4.6).
- Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: số hộ trả lời là tạm được là 28 ý kiến (chiếm 63,64%); số hộ trả lời là dễ dàng 8 ý kiến (chiếm 18,18%); 15,91% số hộ trả lời là khó tìm và 2,27% số hộ trả lời là rất khó tìm (Bảng 4.6). Các hộ được điều tra cho biết thông qua người khác giới thiệu hoặc do người chuyển nhượng đăng thông tin trên các tờ rơi mà họ tìm kiếm được thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dựa vào tiêu chí đánh giá nhìn chung thị trường trong chuyển nhượng QSDĐ khá là minh bạch. Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nghi Lộc đã niêm yết công khai những thủ tục hành chính cần thiết phải có để khi người dân đến giao dịch không bị bỡ ngỡ. Trên cơ sở đánh giá thực tế, ta thấy: về mặt quản lý nhà nước thì cơ quan nhà nước quản lý được các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật thông qua việc đăng ký biến động cho người SDĐ. Đối với người dân, họ đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Tuy nhiên trong quá trình thao tác nghiệp vụ của cơ quan quản lý vẫn không tránh khỏi những hạn chế nhất định trong việc tiến hành thực hiện các bước hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng cho người dân, nhất là khi người dân chỉ chuyển nhượng một phần đất ở chứ không chuyển nhượng hết cả thửa đất.
- Về thời gian hoàn thành thủ tục: Trong số 44 hộ được điều tra có 56,82% số hộ trả lời là bình thường, 22,73% số hộ trả lời là phức tạp, 20,45% số hộ cho rằng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn giản. (Bảng 4.6). Dựa vào tiêu chí đánh giá theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ- CP nhìn chung thủ tục thực hiện QSDĐ ở đây xếp vào mức bình thường.
- Về thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 61, chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai,
tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày.
Bảng 4.6. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nghi
Lộc
TT Chỉ tiêu Ý kiến Tỷ lệ (%)
Tổng số phiếu 44 100,00
1 Lý do chuyển nhượng 44 100,00
1.1 Chuyển nơi ở mới 17 38,64
1.2 Lấy tiền gửi tiết kiệm 8 18,18 1.3 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 8 18,18 1.4 Lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa 2 4,55
1.5 Lấy tiền để trả nợ 6 13,64
1.6 Lấy tiền chi cho cuộc sống hàng ngày 1 2,27
1.7 Lý do khác 2 4,55
2 Tìm kiếm thông tin về giao dịch 44 100,00
2.1 Dễ dàng 8 18,18
2.2 Tạm được 28 63,64
2.3 Khó tìm 7 15,91
2.4 Rất khó tìm 1 2,27
3 Mức thuế chuyển nhượng 44 100,00
3.1 Cao 10 22,73 3.2 Vừa phải 28 63,64 3.3 Thấp 6 13,64 4 Thủ tục thực hiện quyền 44 100,00 4.1 Phức tạp 10 22,73 4.2 Bình thường 25 56,82 4.3 Đơn giản 9 20,45
5 Thời gian hoàn thành thủ tục 44 100,00
5.1 Nhanh hơn 8 18,18
5.2 Đúng hẹn 24 54,55
5.3 Không đúng hẹn 12 27,27
6 Giá kê khai để tính thuế 44 100,00
6.1 Cao hơn khung giá 2 4,55
6.2 Bằng khung giá 42 95,45
Kết quả điều tra 44 người đến thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 18,18% số hộ đánh giá ở mức nhanh hơn; 54,55% số hộ trả lời ở mức đúng hẹn, 27,27% số hộ đánh giá ở mức không đúng hẹn. Thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc trung bình là 9 ngày. Dựa trên cơ sở đánh giá theo tiêu chí nhìn chung thời gian thực hiện tặng cho QSDĐ ở đây là ở mức nhanh.
Về giá kê khai để tính thuế, qua số liệu điều tra cho thấy: chỉ có 4,55% số hộ khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn khung giá, còn 95,45% số hộ khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng khung giá theo Quyết định của UBND tỉnh. Theo quy định của pháp luật, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân như sau: trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì thu theo giá ghi trong hợp đồng; trường hợp thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy định thì thu theo giá Nhà nước.