Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước phạm vi được thế
chấp rộng hơn là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động Việt Nam. Để thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, từ năm 2011 đến năm 2017, người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng. Việc làm này đã có tác dụng tích cực và giúp cơ quan chức năng có thể quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với ngân hàng. Ở đây, cơ quan Nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên nên đã hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký thế chấp. Ngoài ra, việc đăng ký thế chấp còn giúp cho người sử dụng đất được đảm bảo pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình. Trình tự thế chấp bằng QSDĐ tại huyện Nghi Lộc.
Bước 1. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận “Một cửa” của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghi Lộc (theo quy định của Luật Đất đai năm 2013).
Hồ sơ gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (theo mẫu); Hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính); Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu. Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó đã hình thành, nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp như trên cùng với Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghi Lộc kiểm tra về thẩm quyền đăng ký và tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.
Bước 3. Thực hiện đăng ký
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghi Lộc ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vào sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật; trình Lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai ký duyệt; thông báo cho các cơ quan quản lý hồ sơ địa chính có liên quan (nếu có); chuyển kết quả cho bộ phận một cửa.
Bước 4. Trả kết quả
Bộ phận “Một cửa” thu phí và trả kết quả cho người đăng ký thế chấp.
Qua số liệu ở bảng 4.11, cho thấy giai đoạn 2017 - 2019 huyện Nghi Lộc có 12.674 trường hợp đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Từ kết quả này cho thấy hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa huyện Nghi Lộc sôi động việc thế chấp này diễn ra chủ yếu giữa cá nhân và tổ chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật. Có được kết quả trên là do: Thời gian gần đây nền kinh tế của huyện phát triển không ngừng trên tất cả các lĩnh vực, người dân có nhu cầu để đầu tư làm ăn bởi vậy mà nguồn vốn là rất cần thiết đối với quá trình sản xuất và kinh doanh các nguồn vốn được huy động từ rất nhiều hình thức khác nhau và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mà rất nhiều người kinh doanh, sản xuất đã lựa chọn và là hình thức huy động vốn chủ yếu. Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn huyện đang chuyển dịch theo hướng tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSDĐ.
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2017-2020
ĐVT: hồ sơ
STT Xã, thị trấn Năm2017 Năm2018 Năm2019 Năm2020 Tổng
1 Khánh Hợp 430 412 436 523 1.801 2 Nghi Công Bắc 444 426 450 437 1.757 3 Nghi Công Nam 474 456 480 467 1.877 4 Nghi Diên 438 420 444 631 1.933 5 Nghi Đồng 506 488 512 499 2.005 6 Nghi Hoa 514 496 520 507 2.037 7 Nghi Hưng 406 388 412 399 1.605 8 Nghi Kiều 468 450 474 461 1.853 9 Nghi Lâm 494 476 500 487 1.957 10 Nghi Long 424 428 452 639 1.943 11 Nghi Lộc 458 442 466 453 1.819 12 Nghi Mỹ 488 504 328 515 1.835 13 Nghi Phong 452 436 596 513 1.997 14 Nghi Phương 520 504 528 527 2.079 15 Nghi Quang 528 512 558 457 2.055 16 Nghi Thạch 520 544 522 521 2.107 17 Nghi Thái 482 566 590 589 2.227 18 Nghi Thiết 508 492 544 497 2.041 19 Nghi Thịnh 438 564 490 489 1.981 20 Nghi Thuận 472 458 452 551 1.933 21 Nghi Tiến 502 568 578 577 2.225 22 Nghi Trung 566 452 530 529 2.077 23 Nghi Trường 534 552 444 473 2.003 24 Nghi Vạn 542 528 606 646 2.322 25 Nghi Văn 434 420 538 603 1.995 26 Nghi Xá 496 482 406 617 2.001 27 Nghi Xuân 547 508 436 647 2.138 28 Nghi Yên 552 540 600 611 2.303 29 Phúc Thọ 706 934 868 879 3.387 30 Quán Hành 628 904 876 887 3.295 Tổng 14971 15350 15636 16631 62588
Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (2017-2020) Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tăng dần qua các năm, năm 2017 có 16.988 hồ sơ; năm 2020 có 18.651 trường hợp
Tình hình trên là do trong thời gian gần đây nền kinh tế của huyện phát triển không ngừng trên tất cả các lĩnh vực bởi vậy mà nguồn vốn là rất cần thiết đối với quá trình sản xuất và kinh doanh các nguồn vốn được huy động từ rất nhiều hình thức khác nhau và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mà rất nhiều người kinh doanh, sản xuất đã lựa chọn và là hình thức huy động vốn chủ yếu.
Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn huyện đang chuyển dịch theo hướng tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSD đất.
Kết quả đánh giá ý kiến của 44 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở tại huyện Nghi Lộc được thể hiện ở bảng 4.12.
Bảng 4.12. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nghi Lộc
TT Chỉ tiêu Ý kiến Tỷ lệ (%)
Tổng số phiếu 44 100,00
1 Lý do thế chấp 44 100,00
1.1 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 33 75,00
1.2 Đầu tư BĐS 4 9,09
1.3 Xây dựng, sửa chữa nhà cửa 2 4,55
1.4 Trả nợ 1 2,27
1.5 Cho con học hành 0 0,00
1.6 Lý do khác 4 9,09
2 Thời gian hoàn thành thủ tục 44 100,00
2.1 Nhanh hơn 9 20,45
2.2 Đúng hẹn 27 61,36
2.3 Không đúng hẹn 8 18,18
3 Mức vay so với giá trị quyền sử dụng đất 44 100,00
3.1 Rất phù hợp 7 15,91
3.2 Phù hợp 30 68,18
3.3 Không phù hợp 7 15,91
4 Mức độ hài lòng về số tiền được vay 44 100,00
4.1 Hài lòng 28 63,64
4.2 Không hài lòng 16 36,36
Về lý do thế chấp quyền sử dụng đất: Trong số 44 hộ dân được phỏng vấn, có 75,00% số hộ vay vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh, 9,09% số hộ vay vốn để đầu tư bất động sản, 2,27% số hộ còn lại vay vốn để trả nợ.
Về thời gian hoàn thành thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất: Tại huyện Nghi Lộc, thời gian ghi trong giấy hẹn sau 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Qua kết quả điểu tra 30 trường hợp đến đăng ký: 61,36% số hộ được hỏi trả lời là đúng hẹn và 20,45% số hộ trả lời là nhanh hơn so với giấy hẹn. Dựa trên cơ sở tiêu chí đánh giá nhìn chung thời gian thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở mức bình thường.
Về số tiền được vay khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì tổ chức tín dụng căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng hoàn trả nợ của khách hàng và khả năng nguồn vốn của mình để quyết định mức cho vay. Đối với các tổ chức tín dụng khác nhau có mức cho vay khác nhau, nhưng thông thường không vượt quá 75% giá trị tài sản thể chấp. Trong khi đó mức độ hài lòng về số tiền được vay chiếm tỷ lệ cao: 63,64%.