Hoàn thiện công tác thu thập thông tin
Việc thẩm định độ tín nhiệm khách hàng, CBTD cần thông qua phỏng vấn trực tiếp để lấy thông tin ban đầu từ phía khách hàng, thẩm định danh tiếng của khách hàng thông qua các giấy tờ cá nhân, thông qua các phương tiện thông tin đại chúng. Về lịch sử quan hệ của khách hàng, CBTD cần thu thập thông tin thông qua các tổ chức tín dụng mà khách hàng đã từng quan hệ, thông qua trung tâm tín dụng CIC của NHNN. Thông qua thông tin, mối quan hệ với đối tác, bạn hàng, CBTD có thể xác định được phong cách làm việc, năng lực quản lý điều hành, mức độ trung thực, tính cách của khách hàng... Ngân hàng có thể lập ra một bản chi tiết các vấn đề hoặc câu hỏi cần tìm hiểu về khách hàng và đưa ra các phương án trả lời, sau đó đối chiếu với các câu trả lời của khách hàng. Nguồn thông tin này rất quan trọng, nó phản ánh ý thức, thái độ, điều kiện, năng lực của khách hàng trong việc đi vay vốn. Qua đây CBTD cũng có thể xác định được sự thành thật, mức độ tin tưởng vào các thông tin mà khách hàng đưa ra.
Bên cạnh đó ngân hàng cần thực hiện việc thu thập thông tin một cách chuyên môn hóa, giao nhiệm vụ cho một bộ phận chuyên biệt thu thập và phân tích thông tin, cần thống nhất quy định những thông tin nào là bắt buộc đối với khách hàng, thông tin nào là những thông tin mang tính chất tham khảo để tập hợp theo khách hàng và ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh, từ đó chuyên nghiệp trong công việc khai thác thông tin với độ chính xác cao phục vụ tốt cho công tác thẩm định.
Hoàn thiện thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng
Thu thập đầy đủ chứng từ chứng minh nguồn thu nhập để trả nợ của khách hàng, nguồn trả nợ phải có chứng từ chứng minh và CBTD phải kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của chứng từ này. Đối với những nguồn thu bất thường không nên đưa vào nguồn thu nhập để trả nợ, những nguồn thu nhập ổn định không có chứng từ chứng minh thì chỉ nên tính ở một tỷ lệ hợp lý, nguồn trả nợ chủ yếu xuất phát từ các nguồn thu ổn định còn TSĐB chỉ nên xem là nguồn trả nợ thứ cấp. CBTD cần khách quan, sâu sát với thực tế hơn khi thẩm định nguồn thu nhập của khách hàng. Đối với nguồn thu nhập từ lương, CBTD cần kiểm tra, xác thực chứng từ thu nhập mà khách hàng cung cấp là thật không? Kiểm tra công việc khách hàng đang làm trên thực tế và chứng từ thu nhập là chính xác không? Đối với nguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanh, CBTD cần thu thập đầy đủ chứng từ xác định được doanh thu, chi phí, lợi nhuận thực tế, kết hợp với kinh nghiệm để có thể thẩm định nguồn thu của khách hàng một cách khách quan, chính xác.
Việc đánh giá chính xác phương án vay vốn và khả năng trả nợ của khách hàng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng thông tin từ phía khách hàng cung cấp và thông tin CBTD thu thập được. Nhưng thông tin thu thập phải được chọn lọc, tổng hợp và xử lý để đưa ra kết luận. Để đảm bảo thông tin do khách hàng cung cấp phù hợp, ngân hàng cần tiếp cận với các thông tin đó thông qua việc tiếp xúc, phỏng vấn, quan sát và tìm hiểu trực tiếp để có thể xác định độ chính xác của thông tin.
Căn cứ vào nguồn thu nhập thực tế của khách hàng, Eximbank cần đánh giá, áp dụng mức cho vay cũng như chu kỳ trả nợ hợp lý, đảm bảo khả năng thanh toán nợ vay đúng hẹn. Chu kỳ trả nợ vay của khách hàng cần linh động hơn theo định kỳ
3 tháng/lần, 6 tháng/lần… tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Hoàn thiện thẩm định tài sản đảm bảo
Giá trị TSĐB là một trong những nhân tố quan trọng cho việc ra quyết định nên hay không nên cho vay của ngân hàng. Việc định giá ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Để đánh giá được một cách chính xác cần có sự chuyên môn hóa cao, tất cả tài sản khi thế chấp cần được định giá tập trung tại trung tâm định giá của ngân hàng, hay một tổ chức độc lập đã có kinh nghiệm trong việc định giá tài sản, nhân viên thẩm định TSĐB phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm vững các quy định của nhà nước và các quy định của tổ chức tín dụng liên quan đến giá cả và cách tính giá trị tài sản, có khả năng đánh giá tổng hợp về tài sản như: giá cả, tính chuyển nhượng, sự ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan, khách quan đến tài sản, tuy nhiên tránh các thủ tục rườm rà gây khó khăn cho khách hàng. Sau khi cho vay, TSĐB cần được quản lý, bảo quản một cách cẩn trọng và định kỳ đánh giá lại TSĐB để nếu tài sản có bị mất giá thì yêu cầu khách hàng bổ sung TSĐB phù hợp để tránh rủi ro cho ngân hàng.
Để áp dụng phương pháp so sánh để định giá TSĐB hiệu quả và chất lượng, Eximbank cần phải có giải pháp nhằm khắc phục các hạn chế như:
Thứ nhất, khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp so sánh cần phải thu thập các thông tin về các BĐS so sánh và giao dịch của các BĐS đó từ các nguồn đáng tin cậy có độ chính xác cao, ví dụ như các công ty địa ốc của các Ngân hàng thương mại như ACB, Sacomreal... các sàn giao dịch BĐS, trung tâm giao dịch BĐS có sự quản lý kiểm soát chặt chẽ của các cơ quan có thẩm quyền. Nhân viên định giá cũng có thể tham khảo giá giao dịch BĐS tại khu vực có BĐS thế chấp bằng cách đến tận nơi có BĐS tương tự với BĐS thế chấp hỏi trực tiếp người tham gia giao dịch BĐS. Bên cạnh đó cần phải điều tra cụ thể về các BĐS so sánh để có những điều chỉnh hợp lý về BĐS thế chấp.
Thứ hai các ngân hàng cần xây dựng đơn giá đất thị trường theo từng khu vực, tuyến phố làm cơ sở cho việc hình thành hệ thống thông tin dữ liệu trong định giá. Muốn vậy phải thực hiện nghiêm túc việc thu thập thông tin và xử lý thông tin
trong quá trình định giá. Đây là một công việc rất quan trọng và cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá của phòng thẩm định tài sản. Để xác định được đơn giá đất thị trường của một con đường thì cần thu thập các thông tin giao dịch bất động sản trên tuyến đường đó trong thời gian gần nhất. Điều này sẽ khiến cho công tác định giá BĐS thế chấp sẽ được tiến hành một cách nhanh chóng đồng thời giá trị thẩm định sẽ sát với giá thị trường hơn. Tuy nhiên cũng cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường sao cho phù hợp nhất với giá trị thị trường tại từng thời điểm.
Thứ ba, để đảm bảo tính khách quan trong quá trình điều chỉnh các yếu tố so sánh, các ngân hàng cần đưa ra các tiêu chí và điểm đánh giá cụ thể của từng tiêu chí. Ngân hàng cũng cần phải quy định cụ thể một số chi tiêu điều chỉnh một cách thống nhất nhằm hạn chế yếu tố chủ quan của người định giá cũng như tránh được sự thông đồng giữa nhân viên định giá với khách hàng.