1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động sản là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm bất động sản là toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai.
Theo William L.Ventolo, Jr và Martha R.Williams (2001), BĐS là đất đai và tất cả những gì gắn liền với nó, bao gồm: đất đai, các công trình gắn liền với đất có lợi cho chủ sở hữu như quyền đi qua để sử dụng con đường bên cạnh để đến BĐS của bạn, bất cứ thứ gì được xem là không di dời được (một phần của BĐS) theo pháp luật, ngoại trừ cây trồng hàng năm (được gọi là hoa lợi) và những thứ có thể di dời được mà chúng ta bán được theo hợp đồng mua bán tuân thủ theo luật thương mại.
PGS.TS. Hoàng Văn Cường (2017) đã nêu rằng :“Bất động sản là một trong những tài sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được bằng tiền và các quyền tài sản. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo các tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.”
Theo Điều 107, Chương VII, Bộ luật Dân sự (2015) quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền vớiđất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Thế nên, khái niệm BĐS với các tính chất không thể di dời tách rời và đất đai… luôn là các khái niệm mang tính tương đối và trìu tượng khó phân định. Để thống nhất được tất cả các tranh luận vấn đề đặt ra là phải tìm ra các tiêu chí phân tích làm căn cứ, thước đo để nhận diện đâu là BĐS.
PGS.TS. Hoàng Văn Cường (2017) đã nêu ra các tiêu chí nhận diện cơ bản BĐS như sau:
Thứ nhất, BĐS phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người. Yếu tố vật chất có nghĩa là hữu hình, là nhìn thấy được, là có thể chạm vào được.
Thứ hai,tài sản này phải được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng có nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủ quyền của một chủ thể. Những yếu tố có tính chất giống như BĐS nhưng chưa xác định chủ quyền, chưa xác định quyền chiếm hữu thì không được tính là BĐS. Chính vì vậy, đất đai được coi là BĐS nhưng không phải tât cả đất đai là BĐS.
Thứ ba, BĐS phải là tài sản có thể đo lường giá trị nhất định.
Thứ tư, tài sản không thể di dời được. Ở đây, ý nghĩa của từ “Không thể di dời” mang tính chất tương đối.
Thứ năm, BĐS phải tồn tại lâu dài.
1.1.1.2. Phân loại bất động sản
PGS.TS. Hoàng Văn Cường (2017) đã phân loại bất động sản thành các nhóm với các đặc trưng khác nhau như sau:
- Phân loại theo cấu thành: BĐS thường được phân thành 3 nhóm là đất đai, các công trình gắn liền với đất đai và các BĐS đặc thù.
- Phân loại theo mục đích sử dụng: Bao gồm BĐS để ở, BĐS thương mại và văn phòng, BĐS công nghiệp.
- Phân loại theo hình thức sở hữu đối với BĐS: Bao gồm có BĐS toàn quyền sở hữu và BĐS thuê theo hợp đồng.
1.1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
Những đặc điểm của BĐS được nghiên cứu với giác độ là đặc trưng của một hàng hóa có tính chất đặc biệt trên thị trường.
h. Tính đa dạng về kết cấu
Kiến trúc và kết cấu của BĐS là đa dạng, phức tạp và không có quy chuẩn cố định. BĐS có thể là các công trình nhà ở đơn giản với kiến trúc chồng tầng nhưng cũng có thể kết cấu phức tạp với kết cấu xây dựng mang những hình dáng và cấu trúc không khuôn mẫu, khác biệt theo trí tưởng tượng của các nhà thiết kế. Vì vậy, kết cấu kiến trúc tạo nên BĐS luôn phát triển đa dạng và không có giới hạn. Đặc điểm này cho thấy, BĐS là một hàng hóa chuyên biệt, không mang các đặc tính phổ biến mà phần lớn người sử dụng hoàn toán không có đủ thông tin hiểu biết mà các thông tin chi tiết từ kiến trúc, kết cấu, vật liệu bà quy chuẩn của quá trình sản xuất… đều dựa duy nhất vào thông tin của nhà sản xuất cấp.
i. Mỗi bất động sản gắn liền với vị trí nhất định
Vị trí địa lý của BĐS luôn tồn tại trên một mảnh đất không thể di dời do vậy BĐS có vị trí cố định. Tính cố định về vị trí BĐS được xem xét trên hai phương diện: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Khi xem xét BĐS trên phương diện là một hàng hóa, một tài sản vật chất mang lại giá trị cho con người, thì vị trí nơi BĐS tọa lạc không phải chỉ có riêng rẻ một mình BĐS đó mà còn rất nhiều yếu tố xung quanh tạo nên cả một vùng tọa lạc của BĐS. Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với một vị trí nhất định nên giá trị nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của các yếu tố vùng và yến tố khu vự rõ rệt. Những yếu tố đó là: yếu tố tự nhiên như địa hình, địa mạo, thời tiết. Gắn liền với mỗi vị trí luôn có
các điều kiện tự nhiên, kinh tê xã hội, môi trường và các điều kiện phát triển khác nhau từ đó quyết định mực độ hấp dẫn và khả năng khai thác của BĐS. Đối với phân khúc BĐS nhà ở, các yếu tố được quan tâm nhiều bao gồm thời tiết, chất lượng không khí, phong cảnh đẹp và gần gũi với thiên nhiên và các yếu tố đặc điểm kinh tế- xã hội như một cơ hội việc làm, hạ tầng giao thông, trung tâm mua sắm, trường học.
j. Tính lâu bền
Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở đất…). Tính lâu bền của BĐS thể hiện qua hai góc độ vật lý và kinh tế của BĐS. Tuổi thọ vật lý của BĐS được hiểu là giai đoạn thời gian từ khi công trình BĐS ra đời đến khi nó không thể tồn tại nửa do tác động của thời tiết khí hậu, sự hư hỏng của vật liệu theo từng thời gian. Còn tuổi thọ kinh tế của BĐS là thời gian BĐS phát huy công dụng mạng lại các nguồn lợi kinh tế, thường được tính từ khi công trình đóng góp vào giá trị chung của BĐS ( từ khi công trình xây dựng xong hoặc cho thuê xong) đến khi luồng thu nhập mà nó mang lại bằng không. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS, lợi ích kinh tế do BĐS mang lạ có xu hương giảm dần do đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí để duy trì tăng lên và thu nhập có xu thế giảm xuống. Do vậy, người kinh doanh BĐS , đầu tư BĐS phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lai so với chi phí duy trì và chi phí của việc duy trì để quyết định sự tộn tại của chu kỳ vật lý. Do có tính bền lâu nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh đối với BĐS .
k. Tính dị biệt
Tính dị biệt của BĐS cho thấy rằng không thể có hai BĐS hoàn toàn như nhau, ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên một địa cầu, đã tạo nên tính dị biệt của BĐS. Tính dị biệt của BDDS có mang lại được giá trị tăng cao cho BĐS hay không là do sản phẩm của quy hoạch, thiết kế và phương thức đầu tư thi công cũng như những nguyên vật liệu
mang lại. Do tính dị biệt của BĐS là thuộc tính cố hữu và là sở thích của người sở hữu BĐS đã tạo nên một mâu thuẫn giữa tính tổng thể thống nhất và tính cá biệt đa dạng trong vùng tọa lạc. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc đảm bảo tính thống nhất, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về BDDS. Những vấn đề quản lý không gian kiến trúc, nhắm phát triển đô thị một cách bền vững, hài hóa, mỹ quan, hiện đại, có bản sắc như các quy định về giới hạn tối đa chiều cao bà số cao tầng của các cao ốc nằm ở trung tâm thành phố, về màu sắc và vật liệu sử dụng cho bề mặt ngoài ngôi nhà, không cơi nới chiếm dụng không gian đô thị.
l. Tính ảnh hưởng
Các hàng hóa thông thường ít chịu ảnh hưởng của các hàng hóa liền kề bên cạnh nó. Tuy nhiên, hàng hóa BĐS lại chịu sự tác động và ảnh hưởng khác mạnh mẽ bởi các BĐS liền kề. Hàng hóa BĐS còn chịu ảnh hưởng của sự phát triển hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đên việc khai thác và sử dụng BĐS. Chính vì đặc điểm ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan mà nhà nước phải giữ vai tròn quản lý, điều tiết thị trường BĐS giảm các ảnh hưởng tiêu cực, tăng cường và điều tiết các ảnh hưởng tích cực của các công trình BĐS.
m. Có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá trị
BĐS là loại tài sản mạng giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên BĐS là đất đai và công trình mà giá trị của đất đai cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng lớn. Giá cả của BĐS thường cao hơn giá cả của các hàng hóa tiêu dung khác nhiều lần. Do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cần có lượng vốn lớn. Hơn thế nửa, do có đặc tính là thời gian tạo lập, trao đổi mua bán BĐS thường kéo dài nên hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS là hoạt động cần vốn dài hạn. vì thế, các quan hệ giao dịch mua bán BĐS thường có sự tham gia của các ngân hàng, một mặt để thuận lợi trong việc giao dịch thanh toán với khối lượng tiền lớn. Quan hệ giữa các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS và các tổ chức tài chính, ngân hàng giúp cho BĐS có khả năng tái tạo vốn. BĐS có giá trị lớn và phải trải qua vận hàng, khai thác trong dài hạn, thường kéo dài hàng chục năm mới có khả năng thu hồi vốn. Do đó, đầu tư BĐS và cá quyết định trong việc sử dụng đất phải cân nhắc không chỉ ở ngắn hạn
mà phải tính toán trong trung và dài hạn. Đặc điểm này cũng đặt ra yêu cầu đối với nguồn vốn đầu tư BĐS một mặt phải sử dụng các đòn bẩy tài chính, huy động các nguồn vốn từ bên ngoài để bổ sung và phân tích rủi ro, mặt khác nguồn vốn của bản thân đầu tư phải là nguốn vốn dài hạn đủ để đáp ứng các yêu cầu cơ bản triển khai và vận hành dự án.
n. Tính khan hiếm
BĐS là một hàng hóa có tính khan hiếm tương đối. Sự khan hiếm trước hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt Trái Đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất. Sự khan hiếm về sản phẩm BĐS thực tế chỉ xảy ra ở những vùng phát triển do nhu cầu về BĐS ở những nơi này liên tục tăng lên trong khi cung có giời hạn. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về đất đai và BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cầu luôn luôn vượt cung làm cho giá cả BĐS ở các vùng phát triển luôn có xu hướng tăng lên.