1.1.4.1. Khái niệm đầu tư và dự án đầu tư a. Khái niệm đầu tư
Có nhiều cách phát biểu khác nhau về khái niệm đầu tư, sau đây tác giả xin giới thiệu một một số định nghĩa về đầu tư đã được sử dụng:
Theo Luật đầu tư (2014), “Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư.”
PGS.TS. Từ Quang Phương, PGS.TS. Phạm Văn Hùng (2013) đã định nghĩa: “Đầu tư theo nghĩa rộng, nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho ngưụi đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực đó có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ”.
Theo tác giả, đầu tư là quá trình bỏ vốn để tạo nên cũng như để vận hành một loại tài sản kinh doanh nào đó như:nhà xưởng, máy móc và vật tư (đầu tư cho các đối tượng vật chất), cũng như để mua đất, chung cư, cổ phiếu, trái phiếu hoặc cho vay lấy lãi (đầu tư tài chính) mà ở đây những tài sản đầu tư này có thể sinh lợi dần hoặc thỏa mãn dần một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn cũng như toàn xã hội trong một thời gian nhất định.
b. Khái niệm dự án đầu tư
Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
Theo Luật đầu tư (2014) đã định nghĩa“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hóa: dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuôc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Xét theo góc độ này dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện nhiều dự án).
Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. Như vậy, một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính:
Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:
+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các mục tiêu chung của một quốc gia. Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội.
+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được của việc thực hiện dự án. Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án.
+ Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện được các mục tiêu của dự án.
+ Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án.
+ Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần cho dự án.
1.1.4.2. Đặc điểm đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
Đẩu tư dự án kinh doanh bất động sản là hình thức đầu tư xây dựng đặc biệt, khác với các loại đầu tư thông thường nên khai thác vận hành dự án đầu tư BĐS cũng có những đặc điểm riêng:
Thứ nhất, tính dị biệt riêng của khai thác bất động sản. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh, khác nhau về cả hình thức KDBĐS (tạo lập, mua, nhận chuyên nhượng, thuê, cho mua lại…). Do vậy trong quá trình khai thác cần chú ý đến đặc điểm tính dị biệt của mỗi dự án đê làm tăng khả năng sinh lời.
Thứ hai, quá trình khai thác dự án đầu tư BĐS thường kéo dài. Vì BĐS là một loại tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dưng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư KDBĐS cần có vốn lớn và vốn đầu tư dài hạn. Chính vì thế mà quá trình khai thác các dự án đầu tu BĐS thường kéo dài nhiều năm, đồng thời do đặc điếm này nên hoạt động KDBĐS luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ ba, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả.
Đối với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung: Khi cầu tăng đẩy giá lên cao sẽ kích thích cung cân bằng với cầu và kéo theo giá quay trở về mức cân bằng. Nhưng đối với BĐS thì cầu tăng, cung khó phản ứng nhanh như với các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian đê tạo ra chúng, thường để xây dựng các công trình cần phải có thời gian dài tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công…
Thứ tư, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc vào năng lực quán lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý nói chung khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao. Việc quản lý rất đa dạng, gồm các khâu: Quản lý về mặt môi trường thu gom rác thải, cung cấp điện, nước cho các khu hộ và các khu dịch vụ, công cộng; Tổ chức trông giữ xe và các dịch vụ công cộng khác cho khu chung cư với doanh thu chi mang tính chất phục vụ; Quản lý về mặt hành chính, an toàn vệ sinh đảm bảo cho khu nhà hoạt động trong môi trường sống lành mạnh về an ninh, sinh hoạt thẩm mĩ…; Quản lý tái đầu tư máy móc thiết bị khu chung cư thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; Quản lý duy tu bảo dưỡng công trình chung cư thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; Ban quản lý có trách nhiệm thu tiền điện, nước, vệ sinh gửi xe, điện thoại, truyền hình và các dịch vụ công cộng khác từ các hộ để đảm bảo việc vận hành bình thường của tòa nhà và chi trả các chi phí cho việc duy tu, bảo trì cổng trình.
Thứ năm, thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập, bởi lẽ hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch.
Thứ sáu, quá trình khai thác DAĐT BĐS chịu sự chi phối của pháp luật. Sự tham gia của Nhà nước vào TTBĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho TTBĐS ổn định hơn và an toàn hơn. BĐS được đăng ký theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp… thông qua kiểm soát TTBĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
1.1.4.3. Phân loại đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
Đầu tư dự án kinh doanh bất động sản được chia làm 8 loại như sau: + Loại hình đầu tư bất động sản thứ nhất: Căn hộ chung cư
+ Loại hình đầu tư bất động sản thứ hai: Nhà phố + Loại hình đầu tư bất động sản thứ ba: Đất nền
+ Loại hình đầu tư bất động sản thứ tư: Bất động sản nghỉ dưỡng
+ Loại hình đầu tư bất động sản thứ năm: Hoa viên nghĩa trang
+ Loại hình đầu tư bất động sản thứ sáu: Shophouse và Officetel + Loại hình đầu tư thứ bảy: Phòng trọ cho thuê
+ Loại hình đầu tư bất động sản thứ tám: Đầu tư nhà xưởng