1.1.2.1. Khái niệm
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận đượcBĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoáBĐS.
- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyểnnhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng sau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng dần được hình thành và ngày càng được phát triển. Thi trường bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, thị trưởng BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu tài sản trên đất và quyền sử dụng đất đai. Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người sử dụng đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường BĐS.
Thứ hai, thị trường BĐS chịu sự chi phối bã các quy luật kinh tế hàng hoa.Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và theo mô hìnhchung của thị trường hàng hoa với 3 yếu tố xác định cơ bản là chất lượng, số lượng và giá cả.
Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy, hoạt động của thị trường BĐS cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất
cả các vùng của đất nước, màmỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về BĐS rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô thị với nhau cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của một vùng hay cả nước thì thị trường BĐS ở đó cũng phát triển hơn, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác.
Thứ tư, thị trưởng BĐS chịu sự chi phối của yếu tốpháp luật.BĐS muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và BĐS. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về BĐS như: mua bán, thế chấp, góp vốn... Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về BĐS. Việc cung cấp thông tin về BĐS (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường BĐS) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật.
Thứ năm. cung BĐS phản ứng chậm hơn so với cẩu BĐS.Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cữu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cữu về BĐS tăng thì cung về BĐS trên thị trường BĐS không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác. Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa BĐS cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hóa BĐS, các công trình xây dựng... đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công... Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp. Hơm nữa, BĐS là hàng hóa có giá trị lớn, do đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
Thứ sáu, giao dịch trên thị trường BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. BĐS là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị trường BĐS lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi
hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn của cấc chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn... thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS nên có thể giúp cấc đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS có thể thoa mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiêm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường BĐS phát triển.
Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. BĐS là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường BĐS - một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hóa BĐS có giá trị lớn và có một số đặc điểm như: lâu bền,không thể di dời,... nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia.
Thứ tám, thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tếthị trưởng.Thị trường BĐS hiểu theo nghĩa hẹp là các hoạt động liên quan đến giao dịch như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Hiểu theo nghĩa rộng, thị trường BĐS không chỉ liên quan đến giao dịch BĐS mà còn bao gồm cả các lĩnh vục liên quan đến tạo lập BĐS.
Thứ chín, thị trường BĐS có tính rủi ro cao.Thị trường BĐS bị chi phối bởi chính sách của nhà nước, tình hình cung cầu về BĐS và sụ phát triển của nền kinh tế.