Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.12. Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã
TT Hạng mục Phúc Lâm Phù Lƣu Tế Hùng Tiến Tổng
1 Tổng số hộ 60 50 40 150
1.1 Chủ hộ là nam giới 36 31 28 95 1.2 Chủ hộ là nữ giới 24 19 12 55
2 Phân loại hộ theo ngành
nghề chính 60 50 40 150
2.1 Thuần nông 25 21 28 74 2.2 Kinh doanh dịch vụ 23 15 3 41 2.3 Tiểu thủ công nghiệp 4 8 8 20 2.4 Ngành nghề khác 8 6 1 15
3 Phân loại hộ theo kinh tế 60 50 40 120
3.1 Giàu 18 9 4 31
3.2 Khá 25 23 18 66
3.3 Trung bình 16 14 12 42
Khảo sát điều tra thực tế 150 hộ gia đình, cá nhân tại 3 điểm nghiên cứu là các xã: Phúc Lâm, Phù Lưu Tế, Hùng Tiến về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho QSDĐ và ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về các quy định, chính sách pháp luật khi thực hiện các QSDĐ. Kết quả cụ thể như sau:
3.4.1.1. Đối với kết quả điều tra, khảo sát quyền chuyển nhượng QSD đất
Theo kết quả điều tra 150 hộ gia đình của 3 xã nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2016 - 2018 cho thấy, có 52 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ, chiếm 34,67% số hộ điều tra.
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Đơn vị tính: phiếu Stt Chỉ tiêu/đơn vị Xã Phúc Lâm Xã Phù Lƣu Tế Xã Hùng Tiến Tổng 1 Tổng số trường hợp chuyển nhượng (trường hợp)
24 16 12 52
2 Diện tích (m2) 4.320 2.560 1.850 8.730
3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động
3.1 Hoàn tất thủ tục 22 16 12 50
3.2 Chỉ khai báo tại xã 2 0 0 2
4 Giấy chứng nhận QSD đất
4.1 Có Giấy chứng nhận 22 16 12 50
4.2 Không có giấy chứng nhận 2 0 0 2
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua bảng trên cho thấy tình hình chuyển nhượng của 3 xã điều tra có điều kiện phát triển khác nhau thì số lượng, các trường hợp chuyển nhượng cũng có sự khác nhau rõ rệt. Tại các xã có nền kinh tế phát triển, cở sở hạ tầng được quan tâm và đầu tư đồng bộ, đô thị hóa phát triển nhanh thì lượng giao dịch cũng lớn hơn tại các xã kinh tế thuần nông, cụ thể như sau:
- Đối với xã Phúc Lâm là địa phương phát triển mạnh về kinh doanh, dịch vụ, cơ sở hạ tầng được đầu tư, đồng bộ. Do vậy giá đất ở đây cao hơn so với các xã khác, giá đất trên địa bàn dao động từ khoảng 30 - 80 triệu đồng/1 m2 tùy vào từng vị trí. Vì vậy số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra nhiều nhất với 24 phiếu, chiếm 46,15% tổng số phiếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã điều tra. Lượng giao dịch chuyển nhượng đất để sử dụng vào mục đích để ở cũng như đất để đầu cơ có xu hướng tăng;
- Đối với xã Phù Lưu Tế số lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng khá sôi động, có 16 phiếu chiếm 30,76% tổng số phiếu, giá đất ở trên địa bàn này khoảng từ 15 - 30 triệu đồng/1m2
tùy vào từng vị trí. Giá quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) được ổn định, nhu cầu mua đất để ở thực tế nhiều;
- Đối với những xã thuần nông như xã Hùng Tiến, nhìn chung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ít hơn so với các xã kinh tế phát triển. Kết quả điều tra thực tế có 12 phiếu chiếm 23,08% tổng số phiếu, giá đất trên địa bàn khoảng từ 5 - 10 triệu đồng/1m2
.
Tại bảng 3.13 cho thấy: Tổng 52 phiếu, trong đó: 50 phiếu đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động; 02 phiếu chưa hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động; 50 phiếu thực hiện quyền chuyển nhượng đã được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận QSD đất ở; 02 phiếu chưa được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận QSD đất ở. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức được tầm quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
Trên thực tế, do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà
nước. Qua điều tra cho thấy người dân khi chuyển nhượng không muốn thực hiện quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền là do tâm lý sợ mất thuế chuyển quyền hoặc chuyển nhượng “lướt sóng“ nên không làm thủ tục luôn. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân vì vậy cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính để đảm bảo việc thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất.
3.4.1.2 Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Qua khảo sát điều tra thực tế tại 3 xã: Phúc Lâm, Phù Lưu Tế, Hùng Tiến thì có 28 phiếu thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất với diện tích 7.220 m2 toàn bộ là đất ở được thể hiện chi tiết dưới đây:
Bảng 3.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Đơn vị tính: phiếu
STT Chỉ tiêu Phúc Lâm Lƣu Tế Phù Hùng Tiến Tổng
1 Tổng số trường hợp thế chấp (trường hợp) 13 9 6 28 2 Diện tích (m2 ) 3.780 2.160 1.280 7.220 3 Thời hạn thế chấp 3.1 Từ 1 đến 12 tháng (trường hợp) 3 2 2 7 3.2. 1 - 3 năm (trường hợp) 8 6 3 17 3.3. 3 - 5 năm (trường hợp) 2 1 1 4 4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp (trường hợp) 4.1 Hoàn thành thủ tục 13 9 6 28 4.2 Chưa hoàn thành thủ tục 0 0 0 0 5 Giấy chứng nhận QSD đất 5.1 Có Giấy chứng nhận 13 9 6 28 5.2 Chưa có GCNQSD đất 0 0 0 0
Từ bảng 3.14 cho thấy, tổng số 28 phiếu, chiếm 100% tổng số vụ thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện hoàn thành thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức. Những hộ đăng ký quyền thế chấp hầu hết là các hộ sản xuất kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Tại địa bàn xã Phúc Lâm có 13 phiếu (chiếm 46,43% tổng số phiếu); xã Phù Lưu Tế có 09 phiếu (chiếm 32,14% tổng số phiếu); xã Hùng Tiến có 06 phiếu (chiếm 21,43% tổng số phiếu). Các trường hợp thế chấp ngắn hạn từ 01 - 12 tháng có 07 phiếu (chiếm 25%), từ 1 - 3 năm có 17 phiếu (chiếm 60,71%), từ 3 - 5 năm có 4 phiếu (chiếm 14,29%). Toàn bộ 28 phiếu tham gia quyền thế chấp đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
3.4.1.3. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Qua khảo sát điều tra thực tế 3 xã: Phúc Lâm, Phù Lưu Tế, Hùng Tiến thì có 30 phiếu, diện tích 5.182,4 m2 nhận thừa kế của người thân để lại, chủ yếu tập trung là đất ở chiếm 100% số trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, được thể hiện như sau:
Bảng 3.15. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Đơn vị tính: phiếu STT Chỉ tiêu Phúc Lâm Phù Lƣu Tế Hùng Tiến Tổng 1. Tổng số trường hợp thừa kế (trường hợp) 8 13 9 30 2. Diện tích (m2 ) 1.127,4 1.312,0 2.543,0 5.182,4 3. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động (trường hợp) 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 8 12 7 27 3.2. Chưa hoàn thành 0 1 2 3 4 Giấy chứng nhận QSD đất 4.1 Có Giấy chứng nhận 8 12 8 28 4.2 Chưa có Giấy chứng nhận 0 1 1 2
Từ bảng 3.15 cho thấy có 30 phiếu thực hiện quyền thừa kế. Trong đó xã Phúc Lâm có 08 phiếu (chiếm 26,67%), xã Phù Lưu Tế có 13 phiếu (chiếm 43,33%) và xã Hùng Tiến có 09 phiếu (chiếm 30,0%) .
Về tình hình hoàn thiện thủ tục quyền thừa kế (bảng 3.8) cho thấy trong số 30 phiếu thực hiện quyền thừa kế, trong đó: có 27 phiếu hoàn tất các thủ tục (chiếm 90% ); 03 phiếu chưa hoàn tất các thủ tục (chiếm 10%), nguyên nhân do chưa có Giấy chứng nhận QSD đất, chưa thống nhất phân chia thừa kế. Qua điều tra khảo sát cho thấy thời gian để hoàn thiện thủ tục sang tên do nhận thừa kế rất lâu, thủ tục hồ sơ phức tạp. Điều này dẫn đến tình trạng người có đất đã chết nhưng người nhận thừa kế quyền sử dụng đất không thực hiện quyền thừa kế ngay hoặc nhận tài sản thừa kế nhưng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ đến khi cần Giấy chứng nhận QSD để thực hiện các giao dịch khác như: thế chấp, chuyển nhượng... người nhận di sản thừa kế mới thực hiện quyền thừa kế. Nguyên nhân của thực trạng này như sau:
+ Nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ, một số trường hợp người dân đều cho rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước;
+ Một số trường hợp cho rằng thủ tục hành chính phức tạp;
+ Một số trường hợp chưa đi làm thủ tục bao giờ nên ngại đến cơ quan thực hiện;
+ Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo;
+ Một số hộ gia đình không thống nhất được việc phân chia thừa kế hoặc các cá nhân trong hàng thừa kế đi làm ăn xa, không thường xuyên có mặt tại địa phương nên không thể hoàn thiện đầy đủ hồ sơ phân chia thừa kế.
3.4.1.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Qua khảo sát điều tra thực tế 3 xã: Phúc Lâm, Phù Lưu Tế, Hùng Tiến thì có 40 phiếu thực hiện tặng cho, diện tích 7.074,6 m2 . Cụ thể được thể hiện như sau:
Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Đơn vị tính: phiếu STT Chỉ tiêu Phúc Lâm Phù Lƣu Tế Hùng Tiến Tổng 1. Tổng số trường hợp tặng cho 15 12 13 40 2. Diện tích (m2) 3.250,3 2.762,8 1.061,5 7.074,6 3. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động 3.1 Hoàn thành tất cả các thủ tục 15 10 13 38 3.2. Chưa hoàn thành 0 2 0 2 4. Giấy chứng nhận QSD đất 4.1. Có Giấy chứng nhận 15 11 13 40 4.2. Chưa có Giấy chứng nhận 0 1 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Trong 40 phiếu thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Hoàn tất các thủ tục 38 phiếu, chiếm 95%; chưa hoàn thành 02 phiếu chiếm 5,0%, nguyên nhân chưa có Giấy chứng nhận, không khai báo với cơ quan Nhà nước; được cấp Giấy chứng nhận là 39 phiếu (chiếm 97,5%).
Việc tặng cho quyền sử dụng đất là rất phổ biến trong quá trình sử dụng đất. Người tặng cho và người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thường là những người có quan hệ huyết thống chủ yếu là từ bố mẹ cho con, ông bà cho cháu.
Theo quy định của pháp luật việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha
chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Trên thực tế, xảy ra một số trường hợp anh, chị em dâu, rể tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau. Theo quy định thì trường hợp này không được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nếu làm Hợp đồng tặng cho thì bị áp mức thuế quà tặng rất cao (10%). Do vậy để tránh bị mất thuế cao như vậy người có đất thường tặng cho bố, mẹ rồi sau đó bố, mẹ mới cho lại thửa đất cho con rể hoặc con dâu. Một số trường hợp nếu bố mẹ đã chết hoặc người dân cần hoàn thành thủ tục nhanh, tránh rườm rà thì họ thường ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chấp nhận mức thuế là 2%.