a. Các văn bản Luật
- Hiến pháp 2013 do Quốc hội ban hành ngày 28 tháng 14 năm 2013. - Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.. - Bộ luật Dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước.
c. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 10/2018/TT-BTC ngày 30/01/2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
d. Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại thành phố Hà Nội
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2019 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
- Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 13/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành một số quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn TP Hà Nội.
- Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận QSD đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 24/2018/QĐ-UBND ngày 15/10/2018 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội kèm theo Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội.
1.3.2. Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất
a. Quyền chung của người sử dụng đất
Theo quy định tại điều 166, Luật Đất đai 2013, Quyền chung của người sử dụng đất cụ thể là:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
b. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (8 quyền)
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167, Luật Đất đai 2013 như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
c. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 168, Luật Đất đai 2013 như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013.
d. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại điều 188, Luật Đất đai 2013 như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Chƣơng 2
ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện các quyền sử dụng đất củahộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
2.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
- Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018.
2.3. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Đức. - Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Mỹ Đức.
- Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức. - Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức.
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Để chọn lựa điểm nghiên cứu trước hết thu thập các số liệu thứ cấp về kết quả thực hiện, những kết quả khác về công tác quản lý đất đai được thu thập trên toàn bộ 21 xã và 1 thị trấn của huyện. Trên cơ sở số liệu thứ cấp, phân loại các xã thị trấn theo các tiêu chí như mức độ đô thị hóa, mức sống dân cư, sơ bộ số vụ thực hiện quyền sử dụng đất.
Để đánh giá sâu các nguyên nhân ảnh hưởng đến các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu, luận văn tiến hành điều tra mẫu với lựa chọn
- Xã Phúc Lâm: Là xã phía Bắc huyện, đại diện nhóm xã có tốc độ đô thị hóa nhanh, số lượng hồ sơ thực hiện chuyển quyền QSD đất lớn;
- Xã Phù Lưu Tế: Đại diện nhóm xã cận trung tâm, có mức độ giao dịch quyền sử dụng đất đai ở mức trung bình;
- Xã Hùng Tiến: Đại diện nhóm xã thuần nông, mức độ và tính chất giao dịch đất đai ít.
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
2.4.2.1. Phương pháp nghiên cứu, điều tra số liệu thứ cấp
- Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển QSDĐ tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Chi cục thuế huyện Mỹ Đức.
- Thu thập kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình cá nhân tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mỹ Đức.
2.4.2.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
* Điều tra đối với các gia đình, cá nhân đã thực hiện các quyền sử dụng đất. Điều tra trực tiếp bằng phiếu in sẵn các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện các quyền sử dụng đất. Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin về thửa đất, ý kiến của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất. Số lượng phiếu điều tra xác định theo công thức:
n = N/(1+N.e²) Trong đó:
n - Số lượng phiếu điều tra;
N - Tổng số hồ sơ thực hiện các quyền của người sử dụng đất của từng xã; e - Sai số cho phép.
Với tổng số 679 trường hợp thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế tại xã Phúc Lâm, 412 trường hợp thực hiện các quyền
tại xã Phù Lưu Tế, 214 trường hợp thực hiện các quyền tại xã Hùng Tiến và sai số cho phép là 10%, cỡ mẫu cần điều tra thể hiện ở bảng 2.1 như sau:
Bảng 2.1. Phân bổ số phiếu điều tra
STT Xã Chuyển nhƣợng Cho tặng Thừa kế Thế chấp Tổng Số phiếu điều tra 1 Phúc Lâm 250 195 93 141 679 60 2 Phù Lưu Tế 148 134 45 85 412 50 3 Hùng Tiến 52 47 37 78 214 40
Căn cứ vào số phiếu phân bổ (bảng 2.1) tiến hành chọn ngẫu các cá nhân đến đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp trong 3 năm tại 3 xã điểm để điều tra phỏng vấn việc thực hiện các quyền của người SDĐ ở.
* Điều tra cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất, số phiếu điều tra 30 phiếu của công chức, viên chức địa chính tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức.
Nội dung điều tra:
+ Điều tra về thông tin của cán bộ;