DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI NÚI HẠM
6.1. LÍ DO CHỌN DỰ ÁN
Với vai trò quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, Quảng Ninh có vị trí chiến lược về kinh tế, quốc phòng, an ninh. Chính vì vậy, việc nâng cấp đô thị là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của tỉnh. Tính đến năm 2020, Quảng Ninh là tỉnh có tỷ lệ đô thị hóa đạt 55,5%, đạt cao nhất so với trung bình toàn quốc (28%), và là tỉnh duy nhất trong cả nước có 4 thành phố. Diện mạo các đô thị thay đổi từng ngày, các đô thị được quy hoạch mở rộng; nhiều khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch được hình thành...
Dự án KĐTM Núi Hạm (Hạ Long) là một trong những khu đô thị được xây dựng nhằm hướng ứng sự đổi mới phát triển này, dự kiến sẽ có giá trị rất lớn trong tương lai. Đây cũng là quỹ đất duy nhất còn lại đủ lớn (trên 50 ha) ở phía Đông TP Hạ Long để thu hút các nhà đầu tư, hình thành trung tâm du lịch, dịch vụ, thương mại đẳng cấp, kết nối các trung tâm du lịch lớn từ Vân Đồn – Cẩm Phả và Hạ Long; cũng như Vịnh Hạ Long – Vịnh Bái Tử Long. Do yêu cầu khách quan, đòi hỏi cần điều chỉnh lại quy hoạch khu vực để phù hợp với tình hình, tạo ra quỹ đất phát triển, thu hút các nhà đầu tư có năng lực, có uy tín, thương hiệu với các dự án quy mô lớn để đầu tư tạo ra các sản phẩm du lịch dịch vụ thương mại.
6.2. KHÁI QUÁT DỰ ÁN
Dự án Khu đô thị mới tại Khu vực Núi Hạm, phường Hồng Hà và phường Hà Tu, TP Hạ Long đã được UBND tỉnh phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 255 ngày 21/1/2019 và phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch tại Quyết định số 1385 ngày 28/4/2020 với tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch là 60,89ha.
Trong tổng diện tích phải giải phóng mặt bằng là 42,7ha, có 34,4 ha diện tích đất UBND tỉnh thu hồi của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam do hết hạn
giao đất và bàn giao cho TP Hạ Long quản lý. Còn diện tích đất TP Hạ Long thực hiện giải phóng mặt bằng là trên 8 ha gồm: 3,03 ha của 95 hộ dân; 3,67ha của 3 đơn vị Công ty Kho vận và cảng Cẩm Phả, Công ty Cổ phần cơ khí Hòn Gai, Công ty Tuyển than Hòn Gai và 1,6ha diện tích đất mặt nước Vịnh Hạ Long và đất khác do TP Hạ Long đang quản lý. Tới nay, tiến độ giải phóng khá chậm so với chỉ đạo của tỉnh. Trong đó, Nhà máy Tuyển than Nam Cầu Trắng chính thức dừng hoạt động từ 1/1/2019, tuy nhiên đến nay các thiết bị, tài sản của nhà máy cũng chưa được tháo dỡ, di chuyển hết.
Tên dự án: Khu đô thị Núi Hạm
Vị trí dự án: Phường Hồng Hà và Phường Hà Tu, Tp. Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh Mục đích đầu tư:
Góp phần đáp ứng nhu cầu về đất ở trong quá trình đô thị hóa của thành phố Hạ Long
Hình thành một khu vực đô thị văn minh, hiện đại, kiến trúc hạ tầng đô thị đồng bộ, môi trường sống tiện nghi, thân thiện, thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hóa, du lịch; kết nối đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật với khu vực xung quanh. Dự án đầu tư có quy mô diện tích lớn, có giá trị cao về bộ mặt kiến trúc đô thị,
đáp ứng nhu cầu về nhà ở tại khu vực, thúc đẩy nhanh sự phát triển về kinh tế xã hội, đô thị hoá và nâng cao đời sống của người dân.
Giải quyết vấn đề nhà ở và từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân với đầy đủ những tiện ích tốt nhất như: công viên, khu vui chơi giải trí, khu thương mại – dịch vụ... Đặc biệt, mục tiêu của dự án là chủ yếu hướng tới đối tượng có thu nhập trung bình và cao, góp phần vào ổn định đời sống cho nhân dân trên địa bàn thành phố;
Dự án sẽ góp phần đáng kể phát triển toàn diện kinh tế, xã hội của khu vực, giải quyết vấn đề lao động, việc làm cho nhân dân, đồng thời quảng bá, thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đến với thành phố Hạ Long
Nhà liền kề rộng 38.781m2. Biệt thự rộng 66.956m2.
Công trình hỗn hợp (chung cư, thương mại, văn phòng…) rộng 21.638m2. Nhà ở xã hội rộng 12.582m2
Đất dịch vụ công cộng rộng 8.404m2 Đất hành chính cơ quan rộng 3.548m2
Tiện ích dự án: Công viên cây xanh, Khu trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, ngân hàng, siêu thị, trung tâm đô thị, khu để xe ngầm.
Hình thức sở hữu: Vĩnh viễn. Vị trí KĐTM Núi Hạm
Khu đô thị Núi Hạm có vị trí tuyệt đẹp cách Tp.Hạ Long 3km, Tp. Cẩm Phả 37km và trải dài trên còn đường bao biển nối 2 thành phố, nằm ngay trên phường Hồng Hà và phường Hà Tu.
Dễ dàng kết nối với trung tâm qua các đại lộ chính: Quốc lộ 18a, phía đông bắc giáp tuyến đường Tuyển Than, phía Tây Giáp đường Trần Quốc Nghiễn, và đường Điện Biên Phủ, phía Đông Nam Giáp tuyến đường bao biển nối Tp.Hạ Long và Tp.Cẩm Phả.
Khu đô thị mới Núi Hạm Hạ Long sở hữu hướng nhìn trọn vẹn ra vịnh Hạ Long, kết nối giao thông thuận lợi cả về đường bộ lẫn đường thủy.
Hệ thống tiện ích tại khu đô thị mới Núi Hạm
Các kiến trúc sư hàng đầu Việt Nam đã kiến tạo khu đô thị mới Núi Hạm thành một khu đô thị văn minh, hiện đại đồng bộ với môi trường sống và kiến trúc cảnh quan tốt, tạo một bộ mặt mới cho thành phố, góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân địa phương, thúc đẩy phát triển kinh tế văn hóa và du lịch.
Đặc biệt đến với khu đô thị mới Núi Hạm bạn sẽ thụ hưởng một môi trường thiên nhiên vô giá, bốn mùa tươi mát hòa quyện với thiên nhiên núi non hùng vỹ và biển xanh
an lành. Các khu tiện ích như: khu đi bộ, khu thể thao, giải trí và những không gian công trình công cộng xuyên suốt dãy nhà phố là nơi lý tưởng để bạn và gia đình tận hưởng không khí trong lành của cuộc sống.
Xen kẽ với không gian xanh của khu đô thị là hệ thống năng lượng mặt trời được bố trí khắp khu đô thị góp phần bảo vệ môi trường chung cho toàn khu.
Dự án khu đô thị mới Núi Hạm với diện tích 47 ha với: trung tâm đô thị, nhà để xe dưới hầm, Trung tâm thương mại, Phố thương mại, Trường học, khu hành chính, khu biệt thự, Khu chung cư.
Hệ thống hạ tầng tiện ích tại khu đô thị Núi Hạm
Khu đô thị mới Núi Hạm nổi bật bởi hệ thống hạ tầng hiện đại chuẩn về chất lượng, đẹp về thẩm mỹ, toàn cảnh hạ tầng là những thảm nhựa thênh thang, những vỉa hè rộng rãi được lát bằng gạch giả đá.
Cây đô thị được chọn trồng cũng là những loại cây quý và đẹp như lộc vừng, ngọc kỳ lân, sao đen.
Khu vực đỗ xe ngầm
Được đặt riêng biệt với các khu công cộng nằm ngay cạnh các cổng chào đảm bạo sự an toàn và thoáng đãng cho cư dân.
Khu trung tâm
Với toàn bộ hệ thống dây điện và cáp viễn thông đều được thả ngầm giúp tạo ra cảnh quan không gian vô cùng thoáng đãng. Điểm nhấn đẹp nhất về kiến trúc cảnh quan chính là khu vực quảng trường trung tâm với thiết kế đồng bộ và được chủ đầu tư đặc biệt quan tâm.
Chính giữa là hồ cảnh quan với thảm cỏ và đài phun nước đẹp lộng lẫy như một tác phẩm nghệ thuật. Bao quanh hồ là hệ thống tản bộ được lát bằng đá tự nhiên tạo nên đẳng
Khu trung tâm thương mại
Khu trung tâm thương mại được xây dựng ngay đối diện trung tâm đô thị để phục vụ nhiều nhu cầu khác nhau của khách hàng như: vui chơi, giải trí, mua sắm và ẩm thực.
Khu vực hành chính
Khu vực hành chính được thiết kế với 3 tầng là nơi để làm việc, họp báo, tiếp đân. Với trang thiết bị hiện đại.
Tổ hợp trường học:
Quy hoạch khu đô thị mới Núi Hạm đặc biệt quan tâm sau sắc đến đời sống văn hóa cũng như đến thế hệ con em. Đem đến cho con em trong gia đình bạn một môi trường giáo dục an toàn và thông minh. Để tuổi thơ của các bé được nuôi dưỡng trong không gian trong lành và môi trường tinh khôi bậc nhất.
Khu nhà phố thương mại
Được thiết kế để trở thành tổ hợp thương mại dịch vụ đa chức năng lớn chưa từng có trong khu vực bao gồm đầy đủ các loại thương mại dịch vụ, nhà thương mại, kiot và cho thuê.
Khu biệt thự
Ngay bên cạnh trung tâm là khu biệt thự sang trọng của khu đô thị mới. Một không gian sống riêng biệt dành riêng cho các cư dân đẳng cấp. An ninh đảm bảo 24/24 cùng đầy đủ các dịch vụ tiện ích nằm ngay bên trong nội khu bao gồm: khu bể bơi, khu thể thao, khu trung tâm tổ chức sự kiện.
Các sản phẩm tại khu đô thị Núi Hạm
Liền kề Nhà Phố Shophouse khu đô thị Núi Hạm Biệt thự khu đô thị Núi Hạm
6.3. QUY MÔ VỐN DỰ ÁN
Bảng 6. 1 Quy mô vốn dự án Núi Hạm dự kiến
Nội dung ĐVT Số lượng Đơn giá(triệu đồng) Thành Tiền (triệu đồng)
Xây dựng 470961 2072375
Nhà liền kề rộng m2 38781 5.3 205539.3
Biệt thự rộng m2 66956 15.2 1017731.2
Công trình hỗn hợp (chung cư, thương mại, văn phòng…) m2 21638 7 151466
Nhà ở xã hội rộng m2 12582 3 37746
Hành chính cơ quan m2 8404 3.1 26052.4
Bể bơi m2 800 1.6 1280
Công viên cây xanh m2 115000 3 345000
Khu thể thao m2 800 2.2 1760
Khu vực đỗ xe m2 1000 2.4 2400
Khu trung tâm tổ chức sự kiện m2 5000 1.8 9000
Nền đá tự nhiên m2 200000 1.2 240000
Hệ thống cấp điện tổng thể HT 4 2000 8000
Hệ thống thoát nước tổng thể HT 4 1500 6000
Hệ thống xử lý chất thải HT 4 2000 8000
Hệ thống năng lượng mặt trời HT 4 3100 12400
Thiết bị 11655
Thiết bị vệ sinh bộ 1050 4 4200
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 540
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 210
Chi phí thẩm tra dự án 410
Chi phí giám sát, lắp đặt thiết bị 560
Dự phòng phí 5% 110000
Tổng mức đầu tư 2200000
Bảng 6. 2 Dự kiến dòng tiền mang lại của dự án
Đơn vị tính triệu đồng
CHỈ TIÊU 2021 2022 2023 2024 2025 2026
1. Dòng tiền vào 740000.0 666000.0 632700.0 601065.0 571011.8 542461.2
2. Giá vốn hàng bán 12000.0 12600.0 13230.0 14156.1 15147.0 16207.3
3. Chi phí đầu tư 2200000 70000.0 30000.0 25000.0 27000.0 22000.0
4. Chi phí hoạt động kinh doanh 5200.0 5720.0 6292.0 7235.8 8683.0 10419.6
5. Chi phí bán hàng 4300.0 4730.0 5203.0 5983.5 6881.0 8257.2
6. Chi phí vay 115000.0 96.3 77.0 57.8 57.8 19.3
6. Chi phí quản lý công ty 2200.0 2420.0 2662.0 3061.3 3520.5 4224.6
8. Lợi nhuận thuần từ hoạt động
kinh doanh 601300.0 570433.8 575236.0 545570.6 509722.6 481333.3
9. Tổng lợi nhuận kế toán trước
thuế 601300.0 570433.8 575236.0 545570.6 509722.6 481333.3
10. Chi phí thuế TNDN hiện hành 120260.0 114086.8 115047.2 109114.1 101944.5 96266.7
11. Lợi nhuận sau thuế thu nhập
công ty 481040.0 456347.0 460188.8 436456.5 407778.0 385066.6
NCF -2200000 601300.0 570433.8 575236.0 545570.6 509722.6 481333.3
NPV 277897
IRR 13.34%
v Nhận xét
NPV > 0, IRR > WACC vậy dự án có hiệu quả tài chính tốt có lời nên chọn đầu tư vào dự án Núi Hạm này, nếu thực hiện dự án này trong tương tai, khi quy về hiện tại dự án này làm tăng giá trị của Công ty.
6.4. NGUỒN TÀI TRỢ
Theo như dự án Núi Hạm với chi phí đầu tư là 2200 Tỷ đồng thì Lideco ra quyết định tìm các nguồn tài trợ dự kiến:
Vốn CSH: 20% tổng mức đầu tư dự án là 440 tỷ đồng. Đi vay ngân hàng: 1100 tỷ đồng với lãi suất 10,5%/ năm.
Lideco đã đưa ra phương án huy động 500 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp không chuyển đổi và có bảo đảm bằng tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Tổng số trái phiếu dự kiến phát hành là 500 trái phiếu, mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu với kỳ hạn từ 5-10 năm, lãi suất 8%/năm, dưới hình thức chứng chỉ và bút toán ghi sổ.
Huy động vốn khách hàng: Sau khi triển khai dự án và đầy đủ pháp lí để rao bán nhà/ căn hộ thì Lideco dự kiến sẽ huy động vốn khách hàng từ tiền mua, tiền thuê mua trả trước đó là 160 tỷ đồng.
6.5. PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG XÃ HỘI VÀ KINH TẾ NẾU THỰC HIỆN DỰ ÁN ÁN
Thứ một, dự án Núi Hạm sẽ thúc đẩy hoàn thiện cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất cho thành phố Hạ Long và tỉnh Quảng Ninh. Hiện nay, tỉnh đã hoàn thành dự án cải tạo nâng cấp quốc lộ 18 đoạn Uông Bí - Hạ Long. Bên cạnh đó, còn đang đẩy nhanh tiến độ một số dự án quan trọng như: đường cao tốc Hạ Long - Hải Phòng, cầu và đường dẫn cầu Bắc Luân II; dự án Cảng hàng không Quảng Ninh và các dự án tại Khu kinh tế Vân Đồn; dự án đường cao tốc Hạ Long - Móng Cái. Dự kiến, dự án nâng cấp đường cao tốc từ Hà Nội và Hải Phòng đi Hạ Long. Mặt khác, tỉnh Quảng Ninh cũng tích cực tìm kiếm các nguồn lực để triển khai các dự án: cải tạo và nâng cấp cảng Cái Rồng, Vân Đồn, dự án cảng phía bắc đảo Cái Bầu, Vân Đồn; dự án cảng du lịch Hòn Gai; cảng Vũng Đục (TP Cẩm Phả); dự án
đầu tư các điểm neo đậu tàu lưu trú trên Vịnh Bái Tử Long…Việc hoàn thành cơ sở hạ tầng, vật chất không chỉ thu hút khách du lịch mà còn là địa điểm thu hút nhà đầu tư đến đầu tư phát triển các dự án trọng điểm trong có dự án Núi Hạm,
Thứ hai, thu hút khách du lịch đặc biệt là khách du lịch nước ngoài. Quảng Ninh nổi tiếng với vịnh Hạ Long, khu du lịch Hòn Gai,… hằng năm thu hút hằng triệu khách du lịch trong và ngoài nước. Khu đô thị Núi Hạm không chỉ là khu đô thị hiện đại, thông minh bậc nhất đáng để sinh sống mà còn là nơi nghĩ dưỡng, thư giãn với vị trí đẹp, sở hữu hướng nhìn trọn vẹn ra Hạ Long, kết nối giao thông thuận lợi cả về đường bộ lẫn đường thủy, có vị trí tuyệt đẹp cách Tp.Hạ Long 3km, Tp. Cẩm Phả 37km và trải dài trên còn đường bao biển nối 2 thành phố, nằm ngay trên phường Hồng Hà và phường Hà Tu. Dễ dàng kết nối với trung tâm qua các đại lộ chính: Quốc lộ 18a, phía đông bắc giáp tuyến đường Tuyển Than, phía Tây Giáp đường Trần Quốc Nghiễn, và đường Điện Biên Phủ, phía Đông Nam Giáp tuyến đường bao biển nối Tp.Hạ Long và Tp.Cẩm Phả. Khu đô thị Núi Ham được đánh giá là một địa điểm giúp thu hút nhiều khách du lịch quốc tế đến với Hạ Long trong tương lai.
Thứ ba, tạo công ăn việc làm cho người dân địa phương, giúp nâng cao đời sống người dân.Bởi lẽ khi trước hết có thể nói đến khi dự án Khu đô thị này thực hiện sẽ cần một một đội ngũ lực lượng xây dựng khá lớn, có đủ trình độ chuyên môn từ đó giúp người dân có thể có việc làm thông qua nghề dậy
dựng.Thêm nữa không phải bất cứ ai cũng có sở thích hoặc đủ khả năng tài chính để ở khách sạn 5 sao, resorts sang trọng mỗi lần đi du lịch, do đó các loại hình homestay xuất hiện homestay chỉ cần những ngôi nhà nhỏ có thể nằm trên triền đồi, ven bờ biển hoặc ở giữa những con phố đông đúc trong thung lũng - nơi mà