thẩm quyền công chứng, chứng thực các giao dịch có đối tượng là bất động sản
Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành, thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản bao gồm: (i) tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng tất cả các hợp đồng giao dịch theo quy định của Luật Công chứng; (ii) đối các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân, có thể lựa chọn UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất; (iii) các hợp đồng giao dịch về nhà ở (ở đô thị) các bên có quyền lựa chọn UBND cấp huyện; (iv) các hợp đồng giao dịch về nhà ở (ở nông thôn) các bên có quyền lựa chọn UBND xã.
Tuy nhiên, trong thực tế, việc thực thi các quy định này gặp rất nhiều vướng mắc về thẩm quyền, bởi lẽ quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở và trong các giấy tờ về nhà đất do các cơ quan thẩm quyền cấp không có sự tách bạch tài sản nhà ở và quyền sử dụng đất. Đồng thời, việc cấp giấy chứng nhận về bất động sản được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên hình thức, mẫu mã và hiện trạng tài sản gắn với quyền sử dụng đất cũng được thể hiện khác nhau, kể cả về màu sắc.
Theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày
14/1/1987 của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẫu giấy chứng nhận về bất động sản có màu đỏ (thường gọi là giấy đỏ). Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đô thị lại quy định: người sử dụng và sở hữu nhà tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận này lại có bìa màu hồng (thường gọi là giấy hồng). Ngoài ra, các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang... đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo Nghị định 14/1998/NĐ- CP ngày 06/3/1998 và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước; giấy này do Bộ Tài chính phát hành và có màu tím (thường gọi là giấy tím). Như vậy, cùng một thời điểm tồn tại ít nhất ba loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (và tài sản trên đất) do ba cơ quan có thẩm quyền khác nhau cấp.
Luật Đất đai 2003 được ban hành (có hiệu lực thi hành từ này 01/1/2004) dựa trên cơ sở lấy quyền sử dụng dụng đất làm căn cứ, còn các tài sản khác ở trên đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn nhất định. Vì vậy, tại khoản 4 Điều 48 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Trên cơ sở quy định này của Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã ban hành Quyết định 24/2004/ QĐ-BTNMT thống nhất mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có màu đỏ (giấy đỏ). Đồng thời, Chính phủ cũng tiến hành xây dựng dự án Luật Đăng ký bất động sản.
Đến khi Luật Nhà ở 2005 được ban hành, Điều 11 lại quy định: a) trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì được cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; b) trường hợp chủ sở hữu nhà không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nghị định 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ lại quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, có nhiều loại giấy chứng nhận ra đời và cùng tồn tại như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi các chủ thể xác lập các hợp đồng liên quan đến những tài sản này, họ sẽ gặp khó khăn trong việc xác định thẩm quyền là hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất hay hợp đồng giao dịch về nhà ở.