Các hợp đồng có đối tượng là bất động sản (nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn với quyền sử dụng đất...) thường là những hợp đồng có giá trị lớn, mang ý nghĩa thiết thực đối với các chủ thể tham gia. Khi tham gia xác lập hợp đồng, các chủ thể đều mong muốn được công chứng, chứng thực nhanh chóng, thuận tiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, đảm bảo về mặt pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, trong thực tiễn còn có những quy định thiếu thống nhất cần chỉnh sửa, bổ sung để đáp ứng yêu cầu hiện nay. Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản, chúng tôi có một số ý kiến đề xuất như sau:
Một là, sửa đổi các quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 là bỏ thuật ngữ “chứng thực” các hợp đồng, giao dịch của UBND các cấp; còn thẩm quyền công chứng
căn cứ theo quy định của Luật Công chứng. Các hợp đồng, giao dịch bao gồm cả những hợp đồng có đối tượng là bất động sản (hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất...) đều do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện sẽ xóa bỏ sự chồng chéo, bất cập hiện nay.
Trong các văn bản luật, khi sử dụng các thuật ngữ như công chứng, chứng thực, chứng nhận,... cần có sự thống nhất và phân biệt chính xác.
Hai là, có lộ trình cụ thể, khả thi để hoàn thiện hệ thống tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch. UBND chỉ thực hiện việc chứng thực theo Nghị định 79 của Chính phủ. UBND các tỉnh xây dựng kế hoạch cụ thể, hỗ trợ địa điểm ban đầu để khuyến khích thành lập các Văn phòng công chứng ở những huyện vùng sâu, vùng xa tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể thực hiện việc công chứng các hợp đồng, giao dịch.
Ba là, về địa điểm công chứng, cần sửa đổi Luật để cho phép áp dụng một cách linh hoạt việc thực hiện công chứng lưu động các hợp đồng giao dịch tại các xã, cụm xã để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể tham gia hợp đồng.
Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, ngày 15/11/1945, Nhà nước ta đã ban hành Sắc lệnh số 59/SL quy định về “Thể lệ thị thực các giấy tờ”. Sau đó ngày 29/02/1952, ban hành Sắc lệnh số 85/SL về “Thể lệ trước bạ về việc mua, bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất”. Theo hai Sắc lệnh này thì một số việc chứng nhận các giấy tờ sẽ giao cho Uỷ ban kháng chiến hành chính các cấp thực hiện. Có thể nói, các văn bản này đã tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho hoạt động công chứng (HĐCC).
Gần 40 năm sau, Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) mới ban hành Nghị định số 143/HĐBT ngày 22/11/1981 để điều chỉnh về HĐCC. Sau một thời gian, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 để hướng dẫn thực hiện các công việc công chứng nhà nước. Ngày 27/02/1991, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Nghị định số 45/HĐBT về tổ chức và HĐCC nhà nước. Đây là văn bản đầu tiên quy định toàn diện về tổ chức và HĐCC, là cơ sở quan trọng tạo hành lang pháp lý cho việc “chuyển tải” các quy định trong Pháp lệnh Thừa kế năm 1990, Pháp
lệnh Nhà ở năm 1991, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991… vào thực tiễn cuộc sống.
Do tình hình kinh tế - xã hội biến động không ngừng, các quan hệ xã hội thay đổi với tốc độ nhanh, nên để có cơ sở pháp lý điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong HĐCC, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 về tổ chức và HĐCC nhằm thay thế cho Nghị định số 45/HĐBT. Sau hơn bốn năm triển khai thực hiện, nhiều quy định của Nghị định số 31/CP đã tỏ ra bất cập, không còn phù hợp với thực tế. Do vậy, ngày 08/12/2000, Chính phủ lại ban hành Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực thay thế cho Nghị định số 31/CP.
Tuy nhiên, công chứng là một vấn đề rất quan trọng, không thể cứ mãi được điều chỉnh bởi các “nghị định không đầu chứa quy phạm tiên phát” do Chính phủ ban hành mà phải được điều chỉnh ở tầm cao hơn trong một văn bản luật. Đáp ứng yêu cầu đó, ngày 29/11/2006, Quốc hội khóa XI, tại kỳ họp thứ 10 đã thông qua Luật Công chứng. Việc ban hành Luật Công chứng là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện pháp luật về công
(*) ths, Khoa Luật Hành chính, Đại học Luật tP. Hồ chí Minh. (**) ths, uBND xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, tP. Hồ chí Minh.
CAO Vũ MINH* Võ PHAN LÊ NGUYễN**