a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở những thông tin thu thập từ các giao dịch trên thị trường của MMTB so sánh; từ đó phân tích và điều chỉnh các yếu tố khác biệt để ước tính giá trị thị trường của MMTB thẩm định giá. Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các MMTB có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Các bước thực hiện
Bước 1: Nghiên cứu thị trường
Tìm hiểu và thu thập những thông tin về các giao dịch trong thời gian gần với thời điểm thẩm định nhất của MMTB tương đồng với MMTB thẩm định giá về các mặt: đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, nguyên lý, đặc điểm cấu tạo, nhà sản xuất, model, năm sản xuất, xuất xứ, kích thước, công suất máy, tính pháp lý, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác tác động đến giá trị của MMTB cần thẩm định và các MMTB so sánh.
Bước 2: Kiểm tra, kiểm chứng nguồn thông tin
Sau khi thu thập được các thông tin, thẩm định viên bằng việc đi khảo sát thực tế để xác nhận mức độ chính xác của các nguồn thông tin. Tiếp đến, xem xét đánh giá mức độ tương đồng của những đặc điểm MMTB so sánh với MMTB cần thẩm định giá, để chắc chắn rằng MMTB này có thể dùng để so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh phù hợp
Sau khi đã tìm ra những MMTB có thể dùng để so sánh ở bước 2, thẩm định viên lựa chọn tối thiểu 03 MMTB tương đồng nhất với MMTB cần thẩm định giá.
Bước 4: Phân tích và điều chỉnh
Thẩm định viên phân tích những giao dịch trên thị trường, xác định những yếu tố khác nhau (tốt hoặc kém hơn) của mỗi MMTB so sánh với MMTB mục tiêu. Từ đó điều chỉnh giảm hoặc tăng giá bán của các MMTB so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị MMTB thẩm định giá
Trên cơ sở giá giao dịch sau điều chỉnh của các tài sản so sánh, thẩm định viên đưa ra giá trị ước tính của MMTB mục tiêu cần thẩm định giá.
Điều kiện áp dụng phương pháp
- Để áp dụng phương pháp này cần phải có những thông tin giao dịch của các MMTB so sánh trên thị trường.
- Những thông tin thu thập thực tế về các MMTB phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật (kích cỡ, công suất, kiểu dáng và những điều kiện kỹ thuật khác) với MMTB mục tiêu.
- Thông tin phải có chất lượng cao, nguồn thông tin phải có độ tin cậy, có thể đối chiếu và kiểm tra khi có yêu cầu.
- Thị trường không xảy ra biến động quá lớn
- Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, hiểu biết về MMTB phải có kiến thức thực tế và độ nhạy với thị trường.
Ưu điểm
- Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng, có cơ sở chắc chắn vì phương pháp này dựa vào chứng cứ trên thị trường
Nhược điểm
- Yêu cầu phải có thông tin giao dịch trên thị trường, chất lượng thông tin thu thập ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định; dữ liệu mang tính lịch sử.
- Khi sử dụng giá bán để so sánh phải gắn liền với những điều kiện thương mại trong hợp đồng mua bán như địa điểm giao hàng, chế độ bảo hành, thời gian thanh
toán và trách nhiệm vận chuyển, bốc xếp, lắp đặt.
- Thị trường biến động lớn, không ổn định dẫn đến tính chính xác của kết quả thẩm định giảm.
Sử dụng công thức Berim
- Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất tài sản cần thẩm định giá - Khảo sát thị trường lựa chọn tài sản so sánh
- Áp dụng công thức tính toán để tìm ra các mức gía điều chỉnh căn cứ vào giá MMTB so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo công thức sau:
Trên cơ sở đó tìm kiếm máy móc thiết bị có cùng công dụng, nhưng hơn kém về đặc tính kỹ thuật chủ yếu, có giá thị trường đã biết làm máy chuẩn. Từ đó xác định giá thị trường máy cần định giá theo công thức Berim:
G1 = G0*(N1∕N0)X Trong đó:
G1: là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá.
G0: là giá trị của máy móc thiết bị có cùng công dụng có giá bán trên thị trường được chọn làm giá chuẩn.
N1: là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá.
N0: là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy chuẩn (đã có giá bán trên thị trường).
n
∑ H1XT1 i = 1
n
Σ T
i = 1
Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì vấn đề quan trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy móc thiết bị thì đặc tính nào là quan trọng nhất, và được sử dụng làm thông số để tính toán.
b. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp ước tính giá trị thị trường của MMTB cần thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí để tạo ra một tài sản tương tự, có cùng chức năng.
Công thức xác định giá trị ước tính của MMTB cần thẩm định giá:
Giá trị ước tính Chi phí thay thế/Chi phí tái tạo Giá trị hao
— -
của MMTB (Đã bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) mòn tích lũy Trong đó:
- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định để chế tạo, sản xuất một MMTB giống với MMTB cần thẩm định giá, bao gồm tất cả những điểm
lỗi thời.
- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành phát sinh để sản xuất hay chế tạo MMTB có giá trị sử dụng tương tự như MMTB mục tiêu trong điều kiện khoa học công hiện
hành.
- Giá trị hao mòn của tài sản bao gồm các hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
Các bước thực hiện:
Bước 1: Đánh giá một cách toàn diện về tình của MMTB tại thời điểm định giá.
Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo/chi phí thay thế của MMTB
Chi phí tái tạo/Chi phí thay thế bao gồm các chi phí trực tiếp (thiết kế, nhân công, vật liệu, vận chyển) và chi phi gián tiếp (chi phí lắp đặt chạy thử, tư vấn, quản lý, bảo hiểm, lợi nhuận nhà đầu tư, lợi luận nhà thầu, thuế không được hoàn lại và các loại thuế,
phí phải nộp theo quy định của pháp luật).
Bước 3: Xác định tổng giá trị ước tính hao mòn của MMTB cần thẩm định 18
Hao mòn của tài sản = T^"^ x 100%
Tuổi đời kinh tế Trong đó:
Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu bảo dưỡng. sửa chữa của
tài sản.
Tuổi đời kinh tế là số năm sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế. Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy thiết bị vào hoạt động sản xuất kinh doanh theo quy định hiện hành ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kĩ thuật của tài sản.
- Phương pháp chuyên gia: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính của máy. thiết bị. Công thức:
Trong đó:
H: Hao mòn của máy. thiết bị theo tỷ lệ % Hi: Hao mòn kĩ thật của bộ máy thứ i
Ti: Tỷ trọng giá trị bộ phận I trong tổng giá trị máy móc thiết bị n: Số lượng bộ phận kĩ thuật chủ yếu trong máy thiết bị
Bước 4: Ước tính giá trị của MMTB bằng cách lấy kết quả ở bước 2 trừ đi kết quả
ở bước 3.
Điều kiện áp dụng:
- Áp dụng cho những MMTB không đủ thông tin trên thị trường để dùng phương pháp so sánh, MMTB có mục đích thẩm định giá đặc biệt, MMTB chuyên dùng;
động thuần tiềm năng tối đa 100% công suất của hoạt động MMTB và rủi ro thanh toán
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần và giá trị - Khi sử dụng phương pháp này, người thẩm định phải thông thạo và có đủ kinh
nghiệm để xác định chi phí tái tạo và giá trị hao mòn tích lũy của MMTB thẩm định giá;
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng để kiểm ta đối với các phương pháp thẩm định giá khác.
Ưu điểm:
- Phương pháp tương đối đơn giản về mặt toán học;
- Phương pháp chi phí được coi là phương pháp cứu cánh khi các phương pháp khác không thể sử dụng được vì thiếu dữ liệu thị trường để so sánh.
Nhược điểm:
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị của từng bộ phận cộng lại có thể không hẳn là giá trị thị trường của tổng thể;
- Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, am hiểu về MMTB;
- Việc xác định chi phí tái tạo và khấu hao tùy thuộc vào người thực hiện; mang tính chủ quan cao.
c. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa trên cơ sở chiết khấu các dòng thu nhập có thể nhận được từ việc khai thác MMTB trong tương lại về giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của MMTB cần thẩm định.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với tài sản có thu nhập không đổi qua các năm và số năm đầu tư là không giới hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản qua các năm là không giống nhau.
Các bước thực hiện theo phương pháp vốn hóa trực tiếp
Bước 1: Ước tính được thu nhập thuần do MMTB mang lại trong tương lai. Thu nhập hoạt = Tổng thu nhập - Phí tổn do không khai thác - Chi phí
được rút ra từ số liệu thị trường. Mỗi loại tỷ suất vốn hóa ứng với mỗi loại thu nhập thích hợp. Một điểm cần lưu ý là các MMTB được sử dụng phải tương đồng với MMTB cần thẩm định về rủi ro, thu thập, chi phí, vị trí và đặc điểm vật chất.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp Công thức: I V = R Trong đó: V: Giá trị tài sản
I: Thu nhập ròng trong một năm R: Tỷ suất vốn hóa
Các bước thực hiện theo phương pháp dòng tiền chiết khấu: Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của MMTB
Thu nhập có thể có của một MMTB là từ việc cho thuê, bán các sản phẩm mà MMTB đó tạo ra hoặc các khoản thu nhập tiềm năng khác. Trong tình huống không xác định được thu nhập của MMTB cần thẩm định giá thì thẩm dịnh viên phải thu thập qua điều tra, khảo sát trên thị trường các tài sản tương tự, đồng thời tham khảo số liệu thu nhập của MMTB thẩm định giá trong quá khứ; có tính đến tình hình cung - cầu, triển vọng thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng tới dự báo thu nhập.
Bước 2: Ước tính toàn bộ các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng năm
Những khoản chi phí cần loại trừ là những khoản chi phí cần thiết, cố định phải trả dù có thu nhập hay không, có thể kể đến như chi phí bán hàng, chi phí quản lý chung, chi phí hoạt động khác (sửa chữa, phí dịch vụ, thuế phải nộp...); tuy nhiên
CFt
(1 + r)t
Vn
(1 + r)n
21
không bao gồm chi phí khấu hao, tiền lãi và vốn vay phải trả, thuế thu nhập doanh nghiệp. Bước 3: Xác định thu nhập ròng Thu nhập ròng một năm Thu nhập bình quân một năm Chi phí bình quân một năm
Bước 4: Xác định tỷ suất chiết khấu thích hợp
Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được sự biến đổi theo thời gian của giá trị tiền tệ và những rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến thu đực trong tương lai từ việc sử dụng MMTB thẩm định giá.Tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào cơ sở giá trị và các dòng tiền được xem xét.
Bước 5: Ước tính giá trị của MMTB cần định giá - Trường hợp dòng tiền không đều
V = CF0 +
n
∑
- Trường hợp dòng tiền đều n ʊ . ^V1 1 . Vn ~o+ F∑( 1 + r) t +( 1 + r)n Trong đó: V: Giá trị của MMTB C Ft: Thu nhập năm thứ t
CF: Thu nhập phát sinh đều hàng năm
C Fo: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự báo (có thể chưa có thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản tại cuối kỳ dự báo
n: thời gian dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
Trường hợp áp dụng phương pháp thu nhập: đối với mục đích sử dụng dùng để đánh giá phương án đầu tư của MMTB.
Ưu điểm:
- Phương pháp thu nhập là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì đã tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà MMTB mang lại cho nhà đầu tư;
- Phương pháp này ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền thì nó là phương pháp đơn giản, khoa học vì dựa trên cơ sở tài chính để tính toán;
- Khi có căn cứ về các thương vụ có thể so sánh được, kết quả của phương pháp này có thể đạt đọ chính xác cao.
Nhược điểm:
- Để xác định tỷ suất vốn hóa chính xác rất phức tạp do việc đầu tư tài sản dựa vào ý muốn của từng cá nhân;
- Kết quả thẩm định giá có độ nhạy lớn với sự thay đổi của các tham số tính toán; - Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có trình độ cao, khả năng dự báo
thị trường, biến động về giá cả, doanh thu của đối tượng thẩm định giá.
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá máy móc thiết bị1.3.1 Những nhân tố khách quan