n cứ pháp lý về thẩm địh giá
2.3.2Hạn chế và nguyên nhân
a. Hạn chế trong công tác thẩm định giá MMTB tại VVI Thứ nhất, về phương pháp thẩm định giá
Kết quả khảo sát cho thấy chỉ tiêu các yếu tố khác biệt của MMTB được điều chỉnh chính xác chỉ được đạnh giá 3,22 điểm, có thể thấy hạn chế lớn của công ty là việc xử lý các điểm khác biệt giữa các MMTB. Công tác xác định và điều chỉnh các yếu tố khác biệt còn mang tính ước tính chủ quan của người làm công tác thẩm định giá. Thông thường VVI chỉ sử dụng một phương pháp TĐG trong quá trình thực hiện một hồ sơ thẩm định giá MMTB.
Ở phương pháp chi phí, việc tính chi phí chủ yếu dựa vào những thông tin trên các trang web có sẵn trên mạng Internet ít sử dụng những thông tin tham khảo trực tiếp thực tế trên thị trường. Giá trị hao mòn của MMTB, tuổi thọ của MMTB phần lớn được xác định dựa trên thông tư 45/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính và phần lớn sử dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng mà không xem xét đánh giá tỷ lệ hao mòn của từng bộ phận chính cấu thành MMTB.
Đối với phương pháp so sánh, các yếu tố khác biệt của MMTB so sánh được điều chỉnh trực tiếp vào giá giao dịch mà không được thực hiện theo bảng điều chỉnh các yếu tố khác biệt tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, làm giảm tính chính xác của mức giá chỉ dẫn.
Thứ hai, về hệ thống thông tin
49
Thông tin thu thập được là cơ sở để thực hiện công tác thẩm định giá. Như vậy, kết quả thẩm định bị bị ảnh hưởng lớn bởi chất lượng của dữ liệu và nguồn thông tin. Việc tiến thành thu thập các thông tin về MMTB trong thời đại bùng nổ thông tin hiện nay không khó, tuy nhiên để xác minh và kiểm chứng thông tin là chính xác, đầy đủ, kịp thời là một vấn đề khá phức tạp, mất nhiều thời gian.
Kết quả cho thấy tất cả các chỉ tiêu đưa ra không được đánh giá cao. Công ty chưa chú trọng tới công tác xây dựng hệ thống cơ sở thông tin dữ liệu về giá của MMTB phục vụ công tác thẩm định vì thế khó thực hiện phân tích xu hướng và dự báo thị trường tài sản, từ đó việc tư vấn về giá cho khách hàng còn hạn chế. Thêm vào đó khi không có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thì các cán bộ thẩm định phải tự tìm kiếm và khai thác các nguồn thông tin khác, chủ yếu thông qua các trang web, mạng Internet với mức độ chính xác của thông tin không được đảm bảo. Công tác xác định mức giá chỉ dẫn gặp nhiều khó khăn khi mà thông tin thu thập về giá của các tài sản so sánh là mức giá được các đơn vị sản xuất kinh doanh chào mua, chào bán trên thị trường. Trên thực tế, có nhiều mức giá chào bán khác nhau và các mức giá này mang tính thời điểm, rất hay thay đổi, đôi khi còn có những thông tin giá ảo vì vậy khó kiểm chứng xác minh tính chính xác. Bên cạnh đó, tính đầy đủ của thông tin được cung cấp chỉ đạt 3,17 điểm, xuất phát từ phía khách hàng và các đơn vị báo giá cũng cấp thiếu thông tin và thường chỉ đưa ra những thông tin chung chung về MMTB cần thẩm định, trong quá trình làm việc thực tế cán bộ thẩm định giá thường xuyên phải yêu cầu khách hàng bổ sung thông tin của MMTB phục vụ cho công tác thẩm định.
Công ty có hệ thống thông tin dữ liệu về giá MMTB 2,39 Công ty có sự chủ động trong việc tìm kiếm và khai thác các
nguồn thông tin 3,72
Công ty được cung cấp thông tin đầy đủ 3,17
Nguồn: Kết quả khảo sát
Thứ ba, về cán bộ thẩm định giá
Hình 2.4 Cơ cấu nhân sự theo giới tính
■ Nam ■ Nữ
Nguồn: Ket quả khảo sát
Hình 2.5 Cơ cấu nhân sự theo kinh nghiệm làm việc
Nguồn: Ket quả khảo sát
Hiện nay, nhìn chung tại VVI tỷ lệ cán bộ nam nữ không chênh lệch quá nhiều. Tuy nhiên, tỷ trọng nhân sự nữ vẫn cao hơn và chiếm tỷ trọng 56% trên tổng số nhân lực trực tiếp tham gia công tác TĐG tại công ty. Tỷ lệ này là tương đối bất lợi với công tác thẩm định giá MMTB bởi đặc thù của công việc yêu cầu phải đi khảo sát hiện trạng thường xuyên và có khả năng đánh giá về mặt kỹ thuật của MMTB.
Kinh nghiệm của một cán bộ TĐG có vai trò quan trọng trong công tác thẩm định giá MMTB. Tại VVI, số lượng cán bộ thiếu kinh nghiệm nghề nghiệp (dưới 3 năm) chiếm tỷ trọng lớn 61% trên tổng số nhân viên thẩm định, lực lượng này chủ yếu làm công việc hỗ trợ công việc cho các thẩm định viên về giá, khả năng xử lý và giải quyết các tình huống phát sinh mang tính lệ thuộc cao. Đối với nhóm kinh nghiệm từ 3 - 5 năm, 5 - 10 năm chiếm tỷ lệ lần lượt là 5%, 6%, họ nắm rõ quy trình, quy định, có khả năng tư vấn và giải quyết các vấn đề đơn giản trong hoạt động thẩm định giá MMTB, song những tình huống đòi hỏi kiến thức chuyên sâu vẫn còn cần sự tự vấn, hỗ trợ từ các thẩm định viên. Số lượng cán bộ có kinh nghiệm trên 10 năm chiếm tỷ lệ 28% nhân lực thẩm định giá, lực lượng cán bộ này có sự am hiểu sâu và có năng lực giải quyết nhanh các vấn đề phát sinh. Tuy nhiên, với khối lượng lớn hồ sơ về MMTB mà VVI tiếp nhận hiện nay lực lượng cán bộ này không thể tránh khỏi việc xử lý một số bộ hồ sơ vẫn mang tính chủ quan.
Cùng với đó, cán bộ thẩm định giá đa số là những người trẻ tuổi, thiếu kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực thẩm định giá vì vậy việc tư vấn, giải quyết các tình huống phát sinh còn yếu và bị động dẫn tới kéo dài thời gian phản hồi vấn đề với khách hàng. Tác phong làm việc và thái độ chăm sóc khách hàng của cán bộ thẩm định giá VVI không được khách hàng đánh giá cao.
Hình 2.6 Cơ cấu nhân sự theo trình độ chuyên môn
■ Không có
■ Có chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ TĐG
■ Có thẻ thẩm định viên về giá
Nguồn: Kết quả khảo sát
Qua Hình 2.6 có thể thấy rõ số lượng nhân sự chưa được đào tạo chuyên sâu về TĐG chiếm tỷ trọng rất lớn 67% và mới chỉ có 1 cán bộ của VVI có giấy chứng nhận bồi dưỡng nghiệp vụ TĐG. Kết quả quá trình khảo sát thực tế cho thấy đội ngũ cán bộ TĐG tại VVI đều 100% tốt nghiệp từ các trường đại học chính quy, nhưng chuyên ngành đào tạo chủ yếu là tài chính, ngân hàng và kiểm toán. Chính vì vậy cán bộ thẩm định giá bị hạn chế về kiến thức và sự am hiểu sâu để đánh giá về kỹ thuật MMTB. Theo thông báo của Bộ Tài chính, VVI duy trì hoạt động với 6 thẩm định viên trong đó bao gồm Chủ tịch Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc - chuyên công tác điều hành và 4 thẩm định viên trực tiếp hoạt động thẩm định giá (chiếm 28%). Trong khi đó số lượng hồ sơ thẩm định giá 2 năm gần đây từ 900 - 1200 hồ sơ/năm, vậy bình quân mỗi thẩm định viên tham gia thẩm định 225 - 300 hồ sơ/năm mà thời hạn để xử lý và hoàn thiện hồ sơ có hạn, nên trong quá trình thẩm định giá thẩm định viên phải chịu áp lực lớn trong việc kiểm tra độ phù hợp của giá trị tài sản thẩm định.
Kết quả khảo sát cũng cho thấy kỹ năng thu thập và xử lý thông tin dữ liệu về MMTB chỉ được đánh giá 3,22 điểm, một mức điểm khá thấp. Với đặc thù công việc cần thu thập xử lý thông tin về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, thị trường của MMTB trong một thời gian ngắn thì vấn đề về kỹ năng này gây ra những khó khăn trong việc xác định giá trị MMTB. Cán bộ thẩm định chưa thật sự hiểu và nhận thức hết được những rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra khi chủ quan trong việc tuân thủ theo các quy định pháp luật đặc biệt là tại bước thu thập, đánh giá, xử lý thông tin đầu vào và lưu trữ, quản lý hồ sơ gốc của công ty.
Thứ tư, các hạn chế khác trong công tác thẩm định giá MMTB
- Về công tác tổ chức thẩm định giá MMTB
Vấn đề chuyên môn hóa đang được đánh giá khá thấp chỉ với 3,28 điểm theo kết quả khảo sát về công tác tổ chức thẩm định giá MMTB. Trong thực tế, cán bộ TĐG tại VVI cùng lúc tham gia thực hiện nhiều dạng hồ sơ khác nhau hay cùng lúc vừa làm
Chỉ tiêu đánh giá Trung bình
Kết quả đánh giá của cán bộ thẩm định giá
công tác thẩm định giá vừa thực hiện kinh doanh và công tác thu hồi công nợ nhất là vào những thời kỳ cao điểm. Mặt tốt trong vấn đề này là giúp cho khả năng nắm bắt đa dạng nghiệp vụ thẩm định giá hay các yêu cầu tại nhiều vị trí khác nhau trong công việc, tuy nhiên điểm hạn chế là tính chuyên môn hóa không cao làm cho quá trình thực hiện công tác thẩm định giá MMTB cũng gặp phải một số những khó khăn nhất định.
- Về dịch vụ chăm sóc khách hàng
Hoạt động tư vấn khách hàng sau thẩm định giá của công ty chỉ đạt mức điểm 3,17 chứng tỏ VVI chưa thật sự chú trọng công tác chăm sóc khách hàng sau thẩm định giá, chưa có quy trình nhận phản hồi của khách hàng một cách chi tiết cụ thể. Các vấn đề phát sinh của khách hàng sau thẩm định chưa được giải quyết nhanh chóng. Điều này ảnh hưởng tới quyết định quay trở lại sử dụng dịch vụ thẩm định giá của khách hàng. Đồng thời, đối với khách hàng lâu năm VVI chưa đưa ra một biểu phí chi tiết hay mức chiết khấu rõ ràng. Vì vậy việc số lượng khách hàng gắn bó lâu dài với công ty còn hạn chế cụ thể theo khảo sát thực tế 60 khách hàng, tỷ lệ khách hàng hợp tác với VVI từ 3-5 năm chỉ chiếm 18,3%.
- Về hệ thống cơ sở vật chất
Hệ thống cơ sở vật chất tại VVI chỉ đang ở mức đầy đủ, đáp ứng nhu cầu cơ bản cho công tác thẩm định giá MMTB. Văn phòng công ty có diện tích khiêm tốn, có nhiều hồ sơ gốc cần phải lưu trữ nên không gian làm việc của cán bộ công nhân viên khá hạn chế. Ngoài ra, các phương tiện kỹ thuật tác nghệp cũng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới năng suất, chất lượng sản phẩm, ảnh hưởng tới chi phí và hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trong điều kiện của lĩnh vực thẩm định giá, các thiết bị cần thiết để phục vụ yêu cầu công việc là trang thiết bị máy tính nối mạng, điện thoại, phương tiện di chuyển để đi công tác, phần mềm quản lý dữ liệu, thông tin phục vụ công tác thẩm định giá. Song qua Bảng 2.11 cho thấy, cán bộ TĐG đánh giá sự hiện đại trong thiết kế văn phòng và phương tiện hỗ trợ không cao, thiết kế không gian văn phòng chỉ đạt 3,33 điểm và 3,22 là mức điểm đánh giá về tính hiện đại của phương tiện thiết bị hỗ trợ. Các máy móc thiết bị phục vụ hoạt động thẩm định giá bao gồm máy vi tính, máy in photo và thiết bị phục vụ khác đều được đầu tư từ thời điểm thành lập doanh nghiệp (2015) đã lỗi thời, chỉ đươc sữa chữa, thay thế linh kiện mà không
53
được đầu tư nâng cấp mới. Từ đó dẫn tới tình trạng thiết bị hoạt động chậm, không ổn định làm ảnh hưởng không nhỏ tới công tác và thời gian thẩm định giá.
Văn phòng công ty hiện đại, vị trí các phòng ban được bố trí hợp
lý 3,33
Phương tiện hỗ trợ công tác TĐG đầy đủ 3,67
Phương tiện hỗ trợ công tác TĐG là tiên tiến, hiện đại 3,22
Kết quả đánh giá của khách hàng thẩm định giá
Trụ sở chính/ VPDD ở các tỉnh của VVI khang trang, dễ tìm 2,68
Bảng hiệu và logo dễ nhận biết 267
Nguồn: Khảo sát thực tế
Cơ sở vật chất không chỉ phục vụ cho công việc của cán bộ nhân viên mà còn là bộ mặt của doanh nghiệp, tạo nên hệ thống nhận diện thương hiệu của doanh nghiệp đó. Nói cách khác cơ sở vật chất của công ty phải thể hiện được phong cách, cá tính của công ty góp phần quan trọng giúp khách hàng dễ ghi nhớ thương hiệu của VVI. Tuy nhiên vấn đề này chưa được VVI quan tâm, bảng hiệu và logo chưa đồng bộ, website chưa được thiết kể đẹp mắt và thuận tiện cho người sử dụng. Các yếu tố này đã làm giảm độ nhận diện và mức độ truyền tải thông tin, đồng thời làm giảm lượng khách hàng tiềm năng, biết và sử dụng dịch vụ của công ty.
b. Nguyên nhân
* Nguyên nhân khách quan
- Môi trường pháp lý
Trong những năm gần đây, công tác quản lý nhà nước đối với dịch vụ tư vấn thẩm định giá đã được sửa đổi nhiều lần và trở nên chặt chẽ, chuyên nghiệp hơn. Qua việc Quốc hội nâng cao việc quản lý giá từ Pháp lệnh giá lên Luật giá, các Nghị định,
Thông tư do Chính phủ và Bộ Tài chính ban hành quy định về công tác TĐG và các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; đã thể hiện việc xây dựng khung pháp lý khá hoàn thiện và tiếp cận sát hơn với các chuẩn mực quốc tế.
Tuy nhiên, hiện nay rất dễ dàng để thấy những bất cập trong hành lang pháp lý lĩnh vực TĐG vẫn còn tồn tại nhiều gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế và công tác thẩm định giá tài sản. Cụ thể:
+ Các văn bản pháp lý, những quy định chưa thật sự đầy đủ và chặt chẽ, mặc dù đã được bổ sung sửa đổi, song vẫn tồn tại nhiều bất cập, chưa giải quyết hết được các yêu cầu phát sinh từ thực tế. Các Tiêu chuẩn thẩm định giá hướng dẫn về việc thực hiện thẩm định giá vẫn còn chung chung, dẫn tới việc khi được áp dụng vào hoạt động TĐG vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn thông tin thu thập, trình độ và kinh nghiệm của người thực hiện thẩm định.
+ Điều 37, Luật giá số 11/2012/QH13 quy định thẩm định viên có quyền “độc lập về chuyên môn nghiệp vụ”, và có nghĩa vụ phải “ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá”. Tuy nhiên, lại chưa có quy định cụ thể về cơ quan cấp nào có chức năng hậu kiểm tra kết quả TĐG, kiểm tra việc thẩm định viên thực hiện quy trình thẩm định có đảm bảo thực hiện một cách khách quan độc lập theo luật định hoặc chưa có những quy định rõ ràng về việc hỗ trợ cho thẩm định viên hoạt động theo quyền của mình, không phải chịu sự chi phối hay sức ép từ bất cứ điều gì. Chính vì vậy xảy ra tình trạng áp đặt, móc ngoắc giữa các bên trong quá trình thẩm định nhằm làm khống kết quả.
+ Tình trạng cạnh tranh không lành mạnh chưa được kiểm soát và quản lý chặt chẽ, dẫn đến xuất hiện một số doanh nghiệp có những hành vi trái pháp luật, chào giá dịch vụ thấp hơn nhiều, có những thỏa thuận ngầm với khách hàng.
+ Chế tài xử lý sai phạm vẫn chưa được quy định rõ ràng. Việc xử lý những thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thực hiện thẩm định giá sai lệch, còn nhiều lúng túng vì