trường chứng khoán Việt Nam
Với thực trạng ngành bất động sản phân mảng theo giai đoạn và phân khúc trong năm 2020, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS có sự phân hóa rõ rệt, nhiều đơn vị kinh doanh thua lỗ và không có tài chính để duy trì hoạt động. Tổng kết của SSI research cho thấy trong vòng vài năm trở lại đây, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đều có kết quả kinh doanh sụt giảm do không bán được hàng hoặc không có hàng để bán. Tại một báo cáo khác về năm 2020 của Tổng cục Thống kê cho biết, tổng số doanh nghiệp BĐS được thành lập mới là 6.694 doanh nghiệp, giảm 15,5% so với năm 2019. Ngoài ra, số doanh nghiệp BĐS hoàn tất thủ tục giải thể lên tới 978 doanh nghiệp, tăng 42,6% và có 1325 doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh, tăng 121,6% so với năm liền trước. Với tình hình khó khăn do thiếu hụt nguồn
hàng, nguồn vốn hạn hẹp và không tiếp cận được với các nguồn tài trợ vốn đã khiến cho một số doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập phải giải thể.
Trước những rào cản về pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ thì đại dịch Covid-19 là một tác động kép lên toàn ngành bất động sản. Kết quả kinh doanh sụt giảm nhưng
các doanh nghiệp bất động đã có những động thái cơ cấu để chuẩn bị nguồn lực cho tương lai.
TOP 10 DOANH NGHIỆP CÓ LÃI LỚN NHẤT
Biểu đồ 3.1: Danh sách top 10 DN BĐS có lợi nhuận lớn nhất TTCK VN
Nguồn: VietstockFinance Thống kê của VietstockFinance cho biết, các doanh nghiệp BĐS niêm yết đã tạo ra hơn 281 ngàn tỷ đồng doanh thu và 51 ngàn tỷ đồng lợi nhuận trong năm 2020,
lần lượt giảm 5% và 2% so với năm 2019. Trong đó, công ty Vinhomes (HOSE: VHM) đã góp phần lớn vào lợi nhuận chung của toàn ngành. Trong năm 2020, công ty này ghi nhận doanh thu tăng 39% so với cùng kỳ đạt 71,546 tỷ và lãi ròng tăng gần
16% so với năm 2019, đạt 27,839 tỷ đồng. Có sự tăng trưởng vượt bậc này là do VHM đang bàn giao các sản phẩm của 4 dự án trọng điểm như Vinhomes Marina, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park. Trong khi đó, Tập đoàn Novaland đứng thứ 3 top các doanh nghiệp có lãi cao nhất ngành với mã chứng khoán (HOSE: NVL) báo doanh thu giảm đến 53% trong năm 2020 nhưng
báo lãi ghi nhận 3,906 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ thu nhập từ hoạt động tài chính tăng mạnh gấp 6 lần so với cùng kỳ lên hơn 6,210 tỷ
Năm Tỷ số nợ 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0-30% 11 14 14 9 7 9 9- 8 30-60% 17 20 21 22 23 27 31 31 60-80% 11 6~ ~ 7 14 18 19 19 20 >80% 1 3 “2 1 2 3 3 3 Tổng số doanh nghiệp 40 43 44 46 50 58 62 62
đồng. Theo công ty NVL giải trình thì nguyên nhân bắt nguồn từ việc phát sinh lãi sau khi đánh giá lại khoản đầu tư khi hợp nhất kinh doanh từng giai đoạn tăng.
TOP 10 DOANH NGHIỆP CÓ TỔNG TÀI SẢN LỚN
Biểu đồ 3.2: Top 10 doanh nghiệp BĐS có tổng tài sản lớn nhất
Nguồn: VietstockFinance Bên cạnh đó, tổng tài sản của nhóm doanh nghiệp niêm yết đã đạt hon 1.22 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 13% so với cuối năm 2019. Tổng lượng tiền mặt (tiền, tưong đưong tiền và các khoản tiền gửi ngân hàng ngắn hạn kỳ hạn 3 tháng đến 1 năm) thời điểm cuối năm 2020 đã tăng 43%, đạt con số hon 90.5 ngàn tỷ đồng. Trong
đó, phần lớn các “ông lớn” trong ngành đều gia tăng lượng tiền mặt như VIC, VHM, NVL, FLC, VPI hay AGG.... Tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp niêm yết cũng đã giảm nhẹ so với cuối năm 2019, còn ở mức gần 327 ngàn tỷ đồng. Tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn tăng 15% trong năm 2020, lên mức hon 289 ngàn tỷ đồng.
3.1.2.1. Thực trạng sử dụng nợ của các doanh nghiệp bất động sản Ngành BĐS là ngành thâm dụng vốn nên các DN sẽ cần nhiều nguồn tài trợ cho hoạt động SXKD của doanh nghiệp mình, trong đó có vay nợ. Hầu hết các DN này đều đang sử dụng nợ với số lượng và tỷ lệ nợ được tổng hợp như bảng dưới đây.
Nguồn: Sinh viên tự tổng hợp Qua biểu đồ dưới đây có thể thấy trong giai đoạn 2013-2020, các doanh nghiệp
trong lĩnh vực BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam có tỷ lệ nợ đang biến động qua các năm có chiều hướng gia tăng. Cụ thể, tỷ lệ các doanh nghiệp có hệ
số nợ cao trên 80% tăng từ 3% vào năm 2013 lên 5% vào năm 2020; tỷ lệ nợ từ 60% đến 80% tăng từ 28% năm 2013 lên 32% vào năm 2020. Hay vào năm 2013, có 43% các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có tỷ lệ nợ nằm trong khoản từ 30 - 60%, tuy nhiên con số này đã tăng lên 50% vào năm 2020. Qua số liệu thống kê, ta có thể thấy được xu hướng chuyển dịch cơ cấu vốn của các doanh nghiệp BĐS trong thời kì
này, tỷ lệ số lượng các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ trên tổng tài sản tăng dần từ nhóm 0 - 30% lên các ngưỡng nợ ở mức cao hơn. Trong thời gian qua, các doanh nghiệp ngành bất động sản có xu hướng sử dụng nợ để tài trợ cho hoạt động kinh doanh ngày
càng nhiều, bởi ngành này là ngành thâm dụng vốn, có chu kỳ sản phẩm dịch vụ dài, do đó nguồn vốn nội sinh của doanh nghiệp không còn đủ để tài trợ cho các hoạt động
SXKD, khiến các DN bất động sản phải tìm kiếm các nguồn tài trợ khác từ bên ngoài
như vốn vay. Ngoài ra, hiện nay thị trường BĐS Việt Nam ngày càng có xu hướng phát triển, ra mắt nhiều phân khúc khác nhau với quy mô đầu tư vô cùng lớn và dài hạn như các dự án bất động sản công nghiệp hay bất động sản nghỉ dưỡng, do đó các doanh nghiệp cần nhiều nguồn lực tài chính hơn để huy động vào các dự án kinh doanh của doanh nghiệp khiến tỷ lệ nợ của các doanh nghiệp ngành này có xu hướng
Năm Tỷ lệ ROA 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 < 0% 7 “2 4 3 4 3 2 6 0 - 5% 26 31 29 28 25 25 29 32 5 - 10% 5 6 8 11 17 19 20 17 > 10% 2 ~~ 4 3 4 ~~ 4 11 11 7 Tổng số doanh nghiệp 40 43 44 46 50 58 62 62
TỶ LỆ SỐ LƯỢNG DOANH NGHIỆP VAY NỢ QUA CÁC NĂM
■0 - 30% ■30 - 60% ■60 - 80% ■>80%
Biểu đồ 3.3: Tỷ lệ số lượng doanh nghiệp vay nợ qua các năm
Nguồn: Sinh viên tự tổng hợp
2013
Đối với việc các công ty sử dụng nợ quá cao (tỷ lệ nợ trên 80%), tuy có thể tận dụng được ưu thế là chi phí lãi vay rẻ hơn chi phí sử dụng vốn VCSH, tránh được
sức ép về chi trả cổ tức cho cổ đông, có khoản tiết kiệm thuế từ lãi vay... Song điều này khiến các doanh nghiệp phụ thuộc vào nguồn vốn huy động bên ngoài quá nhiều,
giảm tính tự chủ về mặt tài chính và tăng sức ép về thanh toán gốc và lãi vay trong kỳ. Bên cạnh đó cũng làm tăng rủi ro phá sản của doanh nghiệp. Trên thực tế, việc sử
dụng nợ vay không hợp lý cũng sẽ dẫn đến giảm hiệu quả sử dụng vốn vay trong doanh nghiệp và từ đó tác động đến KNSL của doanh nghiệp.
3.1.2.2. Thực trạng khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản • Chỉ tiêu lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA)
TỶ LỆ DOANH NGHIỆP VÀ ROA QUA CÁC NĂM ■<0 B0 - 5% B 5 - 10% B 10% F 10% 52% 27% 11 % ∣3% 47% 32% 18% I 5% 43% 33% 19% I 8% 50% 34% 8% 7% ________________61%____________________________________24% 9% 5% 72% 14% 9 % L 18% 65% ___________________ % 5 _____ 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Nguồn: Sinh viên tự tổng hợp
Ta có thể thấy khả năng sinh lời của các doanh nghiệp là không đồng đều. Trong khoảng thời gian từ năm 2013 tới năm 2020, hầu hết các DN có tỷ lệ lợi nhuận
ROA từ khoảng 0% đến 5%. Năm 2020 ghi nhận có tăng đột biến số doanh nghiệp có tỷ suất sinh lời ROA nhỏ hon 0% (từ 3% năm 2019 lên 10% năm 2020) là do tình hình phức tạp của dịch covid-19 dẫn đến thị trường BĐS trầm lắng hon so với các năm trước kéo theo doanh thu giảm. Ở nhóm có tỷ suất lợi nhuận ROA cao trên 10%,
điểm mặt các mã chứng khoán nằm trong nhóm này ở năm 2020 là VHM (13.1%); NTL (16,32%); D2D (13,38%). Mỗi đồng vốn mà các doanh nghiệp này bỏ ra luôn thu về được rất nhiều đồng lãi. Bất chấp những khó khăn và thách thức do đại dịch Covid-19 gây ra cho toàn nền kinh tế, Công ty Vinhomes vẫn đạt được kết quả kinh doanh tích cực trong năm 2020 nhờ chính sách linh hoạt kịp thời thích ứng với hoàn cảnh thị trường với hàng loạt dự án được bàn giao Vinhomes Ocean Park, Smart City,
Grand Park, West Point, Vinliomes... đem về khoản LNST đạt 28.207 tỷ đồng, ghi nhận tăng trưởng 16% so với năm 2019. Hay như có thể kể đến Các công trình dự kiến D2D trong năm 2020 sẽ cung ứng ra thị trường hon 10.000 sản phẩm đầu tư thông qua các dự án mang tính chiến lược như chợ Long Thành (2,152 ha), khu dân cư Lộc An (41,116 ha)... đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của D2D trong việc trở thành một trong những doanh nghiệp phát triển dự án có quy mô hàng đầu tại Việt Nam. 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 9% 66% 18% 7%
Biểu đồ 3.4: Thống kê tỷ lệ số lượng doanh nghiệp có ROA tương ứng qua các năm
Nguồn: Sinh viên tự tổng hợp • Chỉ tiêu lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE)
< 0% T ~ 2 4 3 4 ~~ 3 2 ~ 6 0 - 5% 26 31 29 28 25 25 29 32 5 - 10% 5 6 8 11 17 19 20 17 ĨÕ% 2 4 — 4 4 11 11 7 Tổng số doanh nghiệp 40 43 44 46 50 58 62 62
TỶ LỆ DOANH NGHIỆP VỚI ROE QUA CÁC NĂM I <0 B0 - 5% B 5 - 10% B 10% 10% 34% 11% 45% 3% 21% 15% 61% 5% 19% 21% 55% 8% 26% 22% 44% 7% 33% 24% 37% I 9% 36% 23% 32% 5% 53% 21% 21% 18% 50% 10% 23%
Nguồn: Sinh viên tự tổng hợp Từ năm 2013 đến 2020, tỷ lệ sinh lời trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản tương đối cao; dẫn đầu là nhóm các DN có tỷ lệ ROE tăng trưởng trung bình từ 0 đến 5% mỗi năm. Ở nhóm tỷ suất sinh lời trên VCSH tăng tưởng từ 5% chủ sở hữu bỏ ra để đầu tư vào các danh mục bất động sản đã đem lại rất nhiều đồng lãi cho DN đó. Nói cách khác, những doanh nghiệp này đã lựa chọn đầu tư trọng điểm
và rất chính xác các công trình xây dựng chính của mình. Ở nhóm tỷ suất lợi nhuận ROE > 10% trong ngành bất động, rất ít doanh nghiệp có thể đạt mức sinh lời này. Có thể thấy trong khoảng thời gian từ 2013 - 2020, tỷ lệ số lượng các doanh nghiệp ở trong nhóm này duy trì phát triển qua các năm. Từ năm 2013 đến năm 2020, tỷ suất
sinh lời của các DN ngành bất động sản ngày càng được cải thiện. Điều này được thể
hiện ở chỗ, ngày càng có nhiều doanh nghiệp có tỷ lệ ROE cao hơn 10% qua từng năm. Ta có thể thấy sự thay đổi trong tỷ lệ số lượng các doanh nghiệp có ROE trung bình từ 0-5% ngày càng ít đi, trái ngược với đó là tỷ lệ các doanh nghiệp có ROE cao
hơn 10% ngày càng tăng lên. Tuy nhiên, trong năm 2020, do chịu tác động nghiêm trọng từ Covid - 19, thị trường BĐS chịu nhiều biến động dẫn đến KNSL trên vốn CSH của các doanh nghiệp sụt giảm. Đặc biệt là với các doanh nghiêp có phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, đây là một trong các phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất của đại dịch, do giao thông đi lại khó khăn, du lịch bị đình chệ. Tuy nhiên, nhìn
chung khả năng sinh lời trên VCSH của các doanh nghiệp BĐS ngày càng được cải thiện, đây là một tín hiệu tích cực và lạc quan đối với các nhà đầu tư.
2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014