Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.4. Công tác quản lý nhà nước về đất đai
1.4.1. Quản lý nhà nước về đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
1.4.1.1. Định giá đất ở Đức
Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản. Căn cứ vào sổ tay “Luật Xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc. Thành phần của Uỷ ban định giá gồm trên 20 người, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm [1].
Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá: Uỷ ban định giá phải định giá đối với các trường hợp sau: (1) thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản. Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là có tác dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân; (2) định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản. Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản có các nhiệm cụ cụ thể sau: Biên tập giá cả địa sản; Thu thập tài liệu dùng để định giá địa sản; Quản lý nhân viên định giá; Tiến hành phân tích thị trường địa sản; Xuất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn bản báo cáo thị trường địa sản; Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng [1].
Về việc quản lý giá đất: Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao; (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản; (3) Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế. Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo; (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản [1].
1.4.1.2. Định giá đất ở Malaysia
Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống hành chính có 3 cấp gồm; Liên bang, Bang và quận (huyện). Hệ thống định giá đất, bất động sản gồm có chức năng định giá Nhà nước và tổ chức định giá tư nhân [8].
Cơ quan định giá Nhà nước được tổ chức tại cả 3 cấp: Tại cấp Liên bang, cơ quan định giá có tên gọi là “Cục các dịch vụ định giá và tài sản”, viết tắt là JPPH, trực thuộc Bộ Tài chính; Tại cấp Bang (có 14 Bang), mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH, giám đốc chi nhánh do Tổng Giám đốc của JPPH bổ nhiệm; Tại cấp Quận (huyện), một số Quận được JPPH đặt Văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các Văn phòng định giá vùng. Giám đốc Văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [8].
Tổ chức định giá tư nhân gồm các công ty định giá tài sản tư nhân. Hoạt động định giá có thể do Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản chỉ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn định hoặc do các công ty định giá thực hiện các hợp đồng với khác hàng theo từng nhu cầu của thị trường [8].
Giá đất của Malaysia được định giá theo giá thị trường, Chính phủ Liên bang và các Bang không quy định khung giá, bảng giá đất [8].