Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
2.3.3.1. Phương pháp thống kê
Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra.
2.3.3.2. Các chỉ tiêu phân cấp của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bằng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Nhóm đường, phố trung tâm : Những tuyến đường phố có mức sống cao, tập trung đông dân cư, gần trung tâm TP, gần trung tâm thương mại, … phát triển lâu đời, ổn định giá đất cao.
Nhóm đường, phố cận trung tâm: Những tuyến đường phố tập trung nhiều, mặt bằng sản xuất kinh doanh, gần trường học, bệnh viện… giá đất thấp hơn nhóm đường, phố trung tâm.
Nhóm đường, phố xa trung tâm: Những tuyến đường xa trung tâm, ít cơ sở sản xuất kinh doanh… giá đất thấp.
Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất
Vị trí của thửa đất trên cùng tuyến đường và vị trí thửa đất được tính là khoảng cách từ thửa đất tính từ chỗ gần nhất đến đường phố gần nhất.
Các thửa đất có khoảng cách càng gần mặt đường giá càng cao, các thửa đất càng xa mặt đường giá càng thấp.
Theo nguyên tắc phân loại đường, vị trí khu vực tại thành phố năm 2015. Việc xác định vị trí đất trong từng đường phố căn cứ vào khả năng sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố cụ thể như sau:
-Vị trí 1: Áp dụng với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền), có ít nhất một cạnh thửa tiếp giáp với chỉ giới hành lang an toàn của đường giao thông chính
- Vị trí 2: Áp dụng với các thửa đất ở trong ngõ của đường giao thông chính, chiều rộng ngõ lớn hơn 3 m, cách chỉ giới an toàn của đường giao thông chính không quá 50m.
- Vị trí 3: Áp dụng với thửa đất ở trong ngõ của đường giao thông chính, có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2, cụ thể là thuộc một trong các yếu tố sau:
+ Thửa đất trong ngõ của đường giao thông chính, chiều rộng ngõ từ 2,5 m đến 3 m, cách chỉ giới hành lang an toàn của đường giao thông chính không quá 50 m;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn + Thửa đất trong ngõ của đường giao thông chính, chiều rộng ngõ lớn hơn 3m, cách chỉ giới hành lang an toàn của đường giao thông chính từ trên 50 m đến 200 m;
- Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất trong ngõ của đường giao thông chính, có mức độ thuận lợi cho đi lại và sinh hoạt kém hơn vị trí 3, cụ thể là thuộc một trong các yếu tố sau:
+ Thửa đất trong ngõ của đường giao thông chính, chiều rộng ngõ dưới 2,5 m, cách chỉ giới hành lang an toàn của đường giao thông chính không quá 50 m;
+ Thửa đất trong ngõ của đường giao thông chính, chiều rộng ngõ từ 2,5 m đến 3m, cách chỉ giới hành lang an toàn của đường giao thông chính từ trên 50 m đến 200 m;
+ Thửa đất trong ngõ của đường giao thông chính, chiều rộng ngõ trên 3 m, cách chỉ giới hành lang an toàn của đường giao thông chính trên 200 m;
+ Thửa đất trong các ngõ của vị trí 2, vị trí 3 quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản này, cách chỉ giới hành lang an toàn của đường giao thông chính không quá 200 m;
- Vị trí 5: Áp dụng cho những thửa đất thuộc các vị trí còn lại, không thuộc các vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 [10].
Ảnh hưởng của độ rộng mặt tiền đến giá đất
Thửa đất có kích thước mặt tiền lớn có giá cao hơn, và ngược lại thửa đất có kích thước mặt tiền nhỏ có giá thấp hơn.
2.3.3.3. Phương pháp so sánh
So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
2.3.3.4. Phương pháp phân tích
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.