3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.2.5. Thực trạng quản lý đất đai huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
Ủy ban nhân dân huyện chỉ đạo các xã, thị trấn quản lý chặt chẽ đất đai, tài nguyên, khoáng sản trên địa bàn. Tăng cường kiểm tra cơ sở, chỉ đạo các phòng chuyên môn, các địa phương xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.
Tập trung thực hiện các giải pháp cấp bách để quản lý và ngăn chặn việc mua bán, chuyển nhượng, thổi giá đất và sử dụng đất đai trái pháp luật trên địa bàn huyện theo chỉ đạo của trung ương, của tỉnh.
Uỷ ban nhân dân huyện đã ban hành thông báo chủ trương thu hồi đất triển khai thực hiện 21 dự án thuộc vốn đầu tư xây dựng cơ bản 2018; chỉ đạo xử lý 96 trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai tại các xã. Tổ chức thực hiện kế hoạch khắc phục hậu quả vi phạm đất đai trên địa bàn các xã, thị trấn.
Năm 2018, toàn huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ước đạt 1.288 giấy chứng nhận (cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu ước đạt 160 trường hợp; cấp đổi, cấp lại 696 trường hợp; chuyển quyền sử dụng đất 348 trường hợp; tách thửa, hợp thửa: 09 trường hợp; chuyển mục đích sử dụng đất 01 trường hợp; giao đất ở 61 trường hợp; giao đất, thuê đất nuôi trồng thủy sản 13 trường hợp).
Diện tích đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân tính đến ngày 30/6/2015 là 8.211,78ha, trong đó đất ở đô thị đã cấp 55,2 ha đạt 80,8 % diện tích cần cấp; đất ở nông thôn đã cấp 259,3 ha đạt 97,39 % diện tích cần cấp; đất sản xuất nông nghiệp đã cấp 857,5 ha đạt 90,72 % diện tích cần cấp; Đất nuôi trồng thủy sản đã cấp 311,6 ha đạt 79,95 % diện tích cần cấp, còn lại là diện tích đất Lâm nghiệp và đất do địa phương quản lý.
* Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Vân Đồn là một trong 14 khu kinh tế ven biển của cả nước, được thành lập từ giữa năm 2007 với mục tiêu trở thành một trung tâm du lịch sinh thái biển đảo chất lượng cao, đồng thời là trung tâm hàng không và đầu mối giao thương quốc tế, thúc đẩy phát triển kinh tế của tỉnh Quảng Ninh nói riêng, vùng đồng bằng sông Hồng và của cả nước nói chung. Trong giai đoạn 2010 - 2014, nhờ những chính sách phù hợp, Vân Đồn đã thu hút được nhiều sự đầu tư mạnh mẽ của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ngày 31/12/2014, tại Quyết định số 2428/QĐ- TTg, Thủ tướng Chính phủ quyết định bổ sung Khu kinh tế Vân Đồn vào danh sách các nhóm Khu kinh tế ven biển để tập trung đầu tư phát triển từ nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2013 - 2015 (Thủ tướng Chính phủ, 2014). Đây chính là những động lực giúp cơ cấu kinh tế của huyện có sự chuyển dịch mạnh mẽ, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ, đời sống của đại bộ phận người dân có sự thay đổi rõ rệt. Sự phát triển về mọi mặt đã làm cho thị trường quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động tại các đơn vị hành chính. Trong giai đoạn 2014 - 2018, toàn huyện Vân Đồn đã thực hiện 4.327 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (Bảng 3.2).
Bảng 3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2014 - 2018
ĐVT: Số hồ sơ TT Đơn vị hành chính Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng cả giai đoạn 1 Thị trấn Cái Rồng 56 156 175 520 240 1147 2 Xã Đông Xá 52 150 180 502 266 1150 3 Xã Hạ Long 53 173 192 553 255 1226 4 Xã Đài Xuyên 1 05 16 23 22 67 5 Xã Đoàn Kết 7 12 25 51 112 207 6 Xã Bình Dân 0 1 06 13 8 28 7 Xã Vạn Yên 3 8 15 19 15 60 8 Xã Ngọc Vừng 2 2 10 35 9 58 9 Xã Bản Sen 0 1 2 12 5 20 10 Xã Minh Châu 5 8 25 44 30 112 11 Xã Quan Lạn 4 8 32 53 31 128 12 Xã Thắng Lợi 5 01 07 18 03 34 Tổng cả huyện 188 527 684 1.842 996 4.237
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, 2019)
Kết quả bảng 3.2 cho thấy, trong giai đoạn 2014-2018, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện có xu hướng tăng dần. Do có lợi thế đặc biệt nên, huyện Vân Đồn được Thủ tướng Chính phủ ký quyết định thành lập đặc khu kinh tế Vân Đồn vào năm 2007 với mục tiêu đưa khu vực này trở thành trung tâm du lịch sinh thái biển đảo chất lượng cao và dịch vụ cao cấp, đồng thời là đầu mối giao thương quốc tế. Năm 2017, trên địa bàn huyện có số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lớn nhất với 1.842 vụ do việc chuẩn bị thành lập đặc khu kinh tế Vân Đồn. Tuy nhiên trong thời gian chờ Quốc hội đang xem xét ban hành Luật đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (2017-2018) tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn có diễn biến phức tạp. Việc mua bán
chuyển nhượng đất đai không ngừng gia tăng. Giá đất biến động theo chiều hướng tiêu cực. Trước tình hình đó, Tỉnh ủy, UBND tỉnh Quảng Ninh đã có những chỉ đạo quyết liệt, mạnh mẽ nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai như:
- Chỉ thị số 323/CT- UBND ngày 20/11/2017 của Ủy ban Nhân dân Tỉnh “V/v thực hiện một số biện pháp cấp bách để quản lý và ngăn chặn việc giao đất, mua bán, chuyển nhượng và sử dụng đất đai trái pháp luật trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh” trong đó có nội dung: Không cho phép chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất trong các trường hợp hộ gia đình cá nhân nhận chuyển nhượng đất không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Kiểm tra, lập thủ tục thu hồi những trường hợp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp từ địa phương khác đến nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để đầu cơ, bỏ hoang, gây lãng phí đất đai.
- Thông báo số 897-TB/TU ngày 03/5/2018 của Tỉnh ủy “Về việc triển khai các giải pháp thực hiện chỉ đạo của Chính Phủ và của Tỉnh về quản lý đất đai, ngăn chặn tình trạng mua bán và thổi giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn thời gian qua mà báo chí phản ánh” và Văn bản số 120/UBND-QLĐĐ ngày 04/5/2018 của Ủy ban Nhân dân Tỉnh “Về việc triển khai các giải pháp thực hiện chỉ đạo của Chính Phủ và của Tỉnh về quản lý đất đai, ngăn ngừa tình trạng mua bán và nâng giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn” trong đó có nội dung: Tạm dừng thủ tục hành chính về chuyển đổi mục đích sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn; Trường hơp đặc biệt UBND huyện Vân Đồn rà soát báo cáo đồng chí Chủ tịch UBND Tỉnh quyết định.
- Văn bản số 3998/UBND-QLĐĐ ngày 11/6/2018 của Ủy ban Nhân dân Tỉnh “V/v giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến giao dịch đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn” trong đó có nội dung: Giao cho UBND huyện Vân Đồn rà soát các hồ sơ liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai để phân loại và giải quyết các hồ sơ không có yếu tố lợi dụng đầu cơ, mua bán; Các thủ tục khác tạm dừng, trả lời nhân dân và doanh nghiệp ngay như đất rừng, đất nuôi trồng thủy
sản, vị trí quy hoạch có dự án, người dân không có hộ khẩu ở Vân Đồn… Công khai minh bạch về chủ trương tạm dừng các thủ tục có biểu hiện đầu cơ, trục lợi, “thổi” giá đất.
- Văn bản số 371/UBND- QLĐĐ1 ngày 25/12/2018 của UBND Tỉnh “V/v giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn”: Cho phép huyện Vân Đồn thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện; riêng đối với đất rừng, đất trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản không được thực hiện các nội dung thuộc thẩm quyền nêu trên của UBND huyện; Trường hợp đặc biệt Chủ tịch UBND huyện Vân Đồn báo cáo Chủ tịch UBND Tỉnh xem xét quyết định từng trường hợp cụ thể.
Chính vì lý do đó, năm 2018 số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn giảm đáng kể. Từ 1842 vụ xuống còn 996 vụ chuyển nhượng.
Trong 5 năm (2014-2018), Hạ Long là xã có số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lớn nhất toàn huyện với 1.226 vụ, chiếm 28,94 %. Sở dĩ như vậy vì xã Hạ Long là xã trong những năm gần đây có nhiều dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp được thực hiện GPMB, trong những năm gần đây số lượng người dân đến “mua đất” ở đây có xu hướng tăng lên, chủ yếu để phục vụ nhu cầu ở và đầu cơ. Tiếp theo là xã Đông Xá (1.150 vụ, chiếm 27,14 %) và thị trấn Cái Rồng (1.147 vụ, chiếm 27,07 %). Cùng với Hạ Long, thị trấn Cái Rồng và xã Đông Xá là những xã, thị trấn có vị trí trung tâm của huyện Vân Đồn, là nơi có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, giao thông đi lại thuận tiện cho việc giao lưu với các địa phương khác. Mặt khác, các dự án lớn đầu tư vào Vân Đồn tập trung nhiều ở các xã, thị trấn trên do đó mà hoạt động chuyển nhượng đất đai ở những địa phương này cũng diễn ra sôi nổi nhất. Đứng ở vị trí thứ tư là xã Đoàn Kết với 207 vụ, chiếm 4,88 %. Từ năm 2012 trở lại đây, Đoàn Kết là địa bàn đầu tư, xây dựng của hàng loạt dự án lớn, dự án trọng điểm của Khu kinh tế Vân Đồn như dự án: Dự án Đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn, Bệnh viện quốc tế Vân Đồn, dự án Cảng hàng không Quảng Ninh, điều này làm cho thị trường quyền sử dụng đất ở đây diễn ra sôi động hơn. Các xã có số vụ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ít nhất, thậm chí có những năm không diễn ra giao dịch nào về chuyển nhượng lần lượt là Bản Sen (20/4.237 vụ, chiếm 0,47 %), Bình Dân (28/4.237 vụ, chiếm 0,66 %), Thắng Lợi (20/4.237vụ, chiếm 0,80 %) do đây là các xã tuyến đảo, xã vùng sâu, vùng xa, giao thông đi lại khó khăn, không thuận lợi cho sinh hoạt và phát triển kinh tế - xã hội, người dân ít có nhu cầu giao dịch chuyển nhượng về quyền sử dụng đất.
Kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu thể hiện trên bảng 3.3.
Bảng 3.3. Đánh giá tình hình thực hiện
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn
ĐVT: Số phiếu T T Chỉ tiêu đánh giá Tổng Tỷ lệ (%) Tổng số phiếu 60 100,00
1 Lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1 Để gửi tiết kiệm 13 21,67
1.2 Để đầu tư bất động sản 12 20,00 1.3 Để đầu tư sản xuất, kinh doanh khác 9 15,00 1.4 Để lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa 9 15,00 1.5 Để chuyển đến nơi ở mới 8 13,33
1.6 Lý do khác 9 15,00
2 Mức độ có được thông tin giao dịch chuyển nhượng QSD đất
2.1 Dễ tìm 20 33,33
2.2 Trung bình 25 41,67
2.3 Khó tìm 11 18,33
2.4 Rất khó tìm 4 6,67
3 Nhận xét về mức thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.1 Cao 23 46,00
T
T Chỉ tiêu đánh giá Tổng
Tỷ lệ (%)
3.3 Thấp 1 2,00
4 Nhận xét về thủ tục thực hiện chuyển nhượng QSD đất
4.1 Phức tạp 15 25,00
4.2 Bình thường 26 43,33
4.3 Đơn giản 19 31,67
5 Nhận xét về thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSD đất
5.1 Nhanh chóng 38 63,34
5.2 Vừa phải 17 28,33
5.3 Chậm 5 8,33
(Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Số liệu bảng 3.3 cho thấy:
- Về lý do chuyển nhượng: Phần lớn người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là để lấy tiền gửi tiết kiệm chiếm 22%; đầu tư bất động sản chiếm 18%; đầu tư sản xuất, kinh doanh chiếm 16%; lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa chiếm 16%, chuyển đến nơi ở mới chiếm 14% và các lý do khác chiếm 14%. Như vậy, gửi tiết kiệm vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu của người dân trên địa bàn huyện trong điều kiện thị trường bất động sản nước ta chưa khởi sắc và các hoạt động đầu tư sản xuất, kinh doanh còn gặp nhiều rủi ro.
- Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 44% số hộ trả lời là tạm được, 34% số hộ trả lời là dễ dàng, 18% số hộ trả lời là khó tìm và 4% số hộ trả lời là rất khó tìm. Các hộ được điều tra cho biết họ tìm kiếm thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu qua người khác giới thiệu hoặc do những người môi giới đất đai.
- Về mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: có 52% số hộ trả lời là vừa phải, 46% số hộ trả lời là cao và 2% số hộ trả lời là thấp. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo
từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan với mức thuế suất là 25%, trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 2% (Luật Thuế thu nhập cá nhân, 2007). Trên địa bàn huyện Vân Đồn, việc xác định thu nhập chịu thuế được áp dụng theo mức thuế suất 2%.
- Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: trong số 50 hộ được điều tra có 22/50 hộ (chiếm 44%) trả lời là bình thường, 32% số hộ trả lời là đơn giản, 24% số hộ cho rằng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp.
- Về thời gian hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: có 35/50 hộ (chiếm 70%) đánh giá ở mức đúng quy định, 28% số hộ đánh giá ở mức nhanh chóng, 2% số hộ trả lời đánh giá ở mức chậm. Qua đó, ta có thể thấy thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở còn chậm do những nguyên nhân khách quan và chủ quan. Ngoài những nguyên nhân chủ quan như sự hạn chế về trình độ, sự thiếu trách nhiệm của một số cán bộ địa chính, trình độ hiểu biết pháp luật đất đai của người dân còn hạn chế,... thì còn có những nguyên nhân khách quan, trong đó phải kể đến nguyên nhân do địa hình. Vân Đồn là một huyện đảo, địa hình bị chia cắt bởi đồi núi và biển, ở những xã vùng sâu, vùng xa, xã đảo giao thông đi lại khó khăn là một trở ngại khiến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các xã này bị kéo dài.