3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.3.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở
Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt. Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (thuộc các khu và thôn trung tâm), vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các đường, phố khác trong cả thành phố, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó.
Khác với các loại mặt hàng thông thường, người mua và người bán có thể lựa chọn giao dịch mua bán ở bất cứ nơi nào miễn là phù hợp nhất với mục đích kinh doanh hoặc tiêu dùng của bản thân. Đất đai có tính chất cố định không di dời được, có hạn trong một phạm vi không gian nhất định. Chính vì thế, trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đất mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, nó có một ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của thửa đất trên địa bàn huyện Vân Đồn.
Trên các tuyến đường, phố tiến hành điều tra; các đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí nhiều và rõ rệt nhất. Vì đây là các tuyến đường thuộc khu vực trung tâm của huyện, có chất lượng cơ sở hạ tầng tốt, lại là nơi tập trung nhiều cơ quan, trụ sở, doanh nghiệp kinh doanh và các công trình công cộng, dân cư đông đúc. Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở trên các tuyến đường, phố này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại như thế nào. Vị trí 1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất.
Các thửa đất ở vị trí 2, vị trí 3 thuộc các đường nhánh bê tông hoặc trải nhựa, độ rộng từ 2 đến trên 3m, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần tuyến đường điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở vị trí 1, và phần tiếp giáp của vị trí 2 với vị trí 1. Các
thửa đất thuộc vị trí 3 chủ yếu dùng để ở. Vì vậy mức độ chênh lệch giá không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Những phân tích trên khẳng định mức giá của các thửa đất ở chịu ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố vị trí của thửa đất.