3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.2.3. Giá đất ở trên thị trường tại các tuyến đường chín hở khu vực nghiên
cứu tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Chỉnh bởi vậy giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đất mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, nó có một ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của thửa đất.
3.2.3.1. Giá đất ở theo thị trường giai đoạn 2016-2018 tại các tuyến đường thuộc nhóm I
Bảng 3.9. Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1
(Đơn vị tính: triệu đồng/m2)
T T
Tên đường Năm 2016 Năm 2018 2018/2016 (lần)
VT3 VT2 VT1 VT3 VT2 VT1 VT3 VT2 VT1 1 Trục đường 334: từ nhà ông Phúc đến cầu
ông Lý Thăng
5,8 8,7 11,8 8,0 12,1 16,8 1,38 1,39 1,42
2 Trục đường giao thông trục chính: Từ đỉnh dốc 31 đến nhà ông Minh Chiến.
10,5 15,8 17,1 15,4 24,2 27,8 1,47 1,53 1,63
3 Trục đường 334: Từ giáp xã Hạ Long đến cầu Cái Bầu (bám mặt đường)
5,5 9,0 10,6 7,7 12,7 15,1 1,40 1,41 1,42
4 Trục đường 334: Từ giáp tram thu phí Cầu Vân Đồn đến hết nhà ông Vũ Văn Hùng
13,5 18,1 25,8 17,7 25,2 42,1 1,31 1,39 1,63
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Từ năm 2016 đến năm 2018, mức tăng giá thị trường giữa 4 tuyến đường nhóm 1 nghiên cứu ở khu vực gần trung tâm huyện Vân Đồn khác nhau rất nhiều, giao động từ 1,31 đến 1,63 lần. Giữa các vị trí cũng biến động khác nhau: vị trí 1,
đất mặt đường biến động nhiều hơn so với vị trí 2 và vị trí 3. Vị trí 1 tăng từ 1,42 đến 1,63 lần tùy từng tuyến đường; vị trí 2 tăng từ 1,39 đến 1,53 lần tùy từng tuyên đường; vị trí 3 tăng từ 1,31 đến 1,47 lần tùy từng tuyến đường.
Thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng một tuyến đường do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm huyện hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại của huyện, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình cải tạo nâng cấp cơ sở vật chất hạ tầng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
3.2.3.2. Giá đất ở theo thị trường giai đoạn 2016-2018 tại các tuyến đường thuộc nhóm II
Bảng 10. Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2
(Đơn vị tính: triệu đồng/m2)
T T
Tên đường Năm 2016 Năm 2018 2018/2016 (lần)
VT3 VT2 VT1 VT3 VT2 VT1 VT3 VT2 VT1 1 Đất bám mặt đường 334: Từ giáp nhà ông
Vũ Văn Hùng đến hết nhà ông Khanh
7,1 10,2 15,5 12,2 18,8 30,5 1,72 1,84 1,97
2 Trục đường 334: Từ giáp thôn Đông Tiến đến giáp thôn Đông Hải
8,2 10,3 11,2 12,3 16,2 19,3 1,50 1,57 1,72
3 Trục đường liên thôn từ nhà ông Hồi đến giáp nhà bà Lý Hằng
4,4 5,2 6,2 7,1 9,0 11,1 1,61 1,73 1,79
4 Trục đường liên thôn từ nhà ông Vượng đến nhà ông Tô Lưu
2,2 4,1 5,1 5,4 10,5 13,2 2,45 2,56 2,59
5 Trục đường 334: Từ giáp cầu Cái Bầu đến nhà ông Trường Sơn
3,2 4,2 4,4 6,0 8,4 11,3 1,88 2,00 2,09
6 Trục đường thôn: Từ thôn Cái Bầu đến giáp xã Đoàn Kết, Bình Dân
2,1 3,1 3,2 4,1 6,5 7,5 1,95 2,10 2,34
Từ năm 2016 đến năm 2018, mức tăng giá thị trường giữa 6 tuyến đường nhóm 2 nghiên cứu ở khu vực gần trung tâm huyện Vân Đồn khác nhau rất nhiều, giao động từ 1,50 đến 2,59 lần. Giữa các vị trí cũng biến động khác nhau: vị trí 1, đất mặt đường biến động nhiều hơn so với vị trí 2 và vị trí 3. Vị trí 1 tăng từ 1,72 đến 2,59 lần tùy từng tuyến đường; vị trí 2 tăng từ 1,57 đến 2,56 lần tùy từng tuyến đường; vị trí 3 tăng từ 1,50 đến 2,45 lần tùy từng tuyến đường. Như vậy, so với các tuyến đường nhóm 1 thì các tuyến đường nhóm 2 biến động giá nhiều hơn.
3.2.3.3. Giá đất ở theo thị trường giai đoạn 2016-2018 tại các tuyến đường thuộc nhóm III
Bảng 11. Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3
(Đơn vị tính: triệu đồng/m2)
T T
Tên đường Năm 2016 Năm 2018 2018/2016 (lần)
VT3 VT2 VT1 VT3 VT2 VT1 VT3 VT2 VT1
1 Đất nhà bà Tứ đến giáp thôn Đông Thành (bám biển)
2,20 2,80 3,70 5,20 7,50 11,80 2,36 2,68 3,19
2 Trục đường thôn: Từ nhà ông Hà Minh đến hết nhà bà Vân
2,50 2,60 3,70 6,00 7,70 12,40 2,40 2,96 3,35
3 Trục đường thôn: Từ nhà ông Liên Long đến hết nhà ông Lâm Lựu
2,30 2,50 3,40 5,40 6,00 9,70 2,35 2,40 2,85
4 Trục đường thôn: Từ nhà ông Tạ Sáng đến hết nhà ông Quảng
1,90 2,67 3,21 3,90 5,80 7,78 2,05 2,17 2,42
5 Trục đường thôn: Từ giáp nhà Thu Hiền đến nhà Lý Bình
2,01 2,99 3,82 4,61 7,02 9,52 2,29 2,35 2,49
6 Trục đường thôn: Từ nhà Lý Hằng đến hết nhà ông Hoàn
3,45 3,78 4,29 7,01 8,81 10,50 2,03 2,33 2,45
7 Trục đường 334: Từ giáp nhà ông Trương Sơn đến hết nhà ông Chu Thắng
4,44 4,75 4,91 9,27 11,15 13,25 2,09 2,35 2,70
8 Trục đường 334: Từ cống chui đến giáp nhà ông Nguyên
2,96 3,18 3,85 5,82 7,13 9,15 1,97 2,24 2,38
9 Đường từ khu tái định cư đến khu công viên phức hợp
3,05 3,86 4,69 5,28 6,98 8,87 1,73 1,81 1,89
Từ năm 2016 đến năm 2018, mức tăng giá thị trường giữa 9 tuyến đường nhóm 3 ở khu vực nghiên cứu gần trung tâm huyện Vân Đồn khác nhau rất nhiều, giao động từ 1,73 đến 3,35 lần. Giữa các vị trí cũng biến động khác nhau: vị trí 1, đất mặt đường biến động nhiều hơn so với vị trí 2 và vị trí 3. Vị trí 1 tăng từ 1,89 đến 3,35 lần tùy từng tuyến đường; vị trí 2 tăng từ 1,81 đến 2,96 lần tùy từng tuyến đường; vị trí 3 tăng từ 1,73 đến 2,40 lần tùy từng tuyến đường. Như vậy, so với các tuyến đường nhóm 1 thì các tuyến đường nhóm 3 cũng biến động giá nhiều như các tuyến đường nhóm 2.
Số liệu các bảng 3.9, 3.10, 3.11 đã cho thấy cả 3 nhóm đường thì vị trí 1 sát mặt đường đều có biến động nhiều hơn so với các vị trí khác. Bảng 3.12 là kết quả so sánh sự biến động giá đất ở trên thị trường với giá quy định của UBND tỉnh tại vị trí 1 của các đường nhóm 1 tại khu vực nghiên cứu gần trung tâm huyện Vân Đồn trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018.
Thông thường, giá đất trên thị trường cao hơn nhiều so với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trung bình cao hơn từ 3-5 lần tùy theo khu vực. Sự khác nhau về giá đất trên thị trường so với giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh tại các xã nghiên cứu ở khu vực gần trung tâm huyện Vân Đồn được thể hiện trên bảng 3.12, 3.13, 3.14. Sự biến động giá đất ở trên thị trường với giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh tại vị trí 1 của các đường nhóm 1 trong khu vực nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 tại huyện Vân Đồn thể hiện trên bảng 3.12.
Bảng 3.12. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 1 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh
TT Tên đường Năm 2016 Năm 2018 Giá TT TB (triệu đ) Giá QĐ (triệu đ) Giá TT/ Giá QĐ (lần) Giá TT TB (triệu đ) Giá QĐ (triệu đ) Giá TT/ Giá QĐ (lần) 1 Trục đường 334: từ nhà ông Phúc đến cầu ông Lý Thăng
11,8 0,90 13,11 16,8 0,90 18,67
2 Trục đường giao thông trục chính: Từ đỉnh dốc 31 đến nhà ông Minh Chiến.
17,1 1,80 10,06 27,8 1,80 15,44
3 Trục đường 334: Từ giáp xã Hạ Long đến cầu Cái Bầu (bám mặt đường)
10,6 0,80 13,25 15,1 0,80 18,88
4 Trục đường 334: Từ giáp tram thu phí Cầu Vân Đồn đến hết nhà ông Vũ Văn Hùng
25,8 6,00 4,30 42,1 6,00 7,02
- Ghi chú: TT = Thị trường QĐ = Quy định TB = Trung bình
Số liệu bảng 3.12 cho thấy, giá đất ở tại vị trí 1 của các đường nhóm 1 trên thị trường biến động cao hơn từ 4,30 đến 18,88 lần so với giá quy định và có xu hướng càng gần đây càng biến động nhiều hơn. Cụ thể, năm 2016 giá thị thường cao hơn giá của tỉnh quy định từ 4,30 đến 13,25 lần; đến năm 2018 giá thị trường cao hơn giá của tỉnh quy định từ 7,02 đến 18,88 lần tùy tuyến đường. Điều này làm cho quản lý đất đai khó hơn vì giá thị trường khác quá nhiều so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định.
Sự biến động giá đất ở trên thị trường với giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh tại vị trí 1 của các đường nhóm 2 trong khu vực nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 tại huyện Vân Đồn thể hiện trên bảng 3.13.
Bảng 3.13. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 2 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh
T T
Tên đường Năm 2016 Năm 2018
Giá TT TB (triệu đ) Giá QĐ (triệu đ) Giá TT/ Giá QĐ (lần) Giá TT TB (triệu đ) Giá QĐ (triệu đ) Giá TT/ Giá QĐ (lần)
1 Đất bám mặt đường 334: Từ giáp nhà ông Vũ Văn Hùng đến hết nhà ông Khanh
15,50 2,00 7,75 30,50 2,00 15,25
2 Trục đường 334: Từ giáp thôn Đông Tiến đến giáp thôn Đông Hải
11,20 1,05 10,67 19,30 1,05 18,38
3 Trục đường liên thôn từ nhà ông Hồi đến giáp nhà bà Lý Hằng
6,20 0,60 10,33 11,10 0,60 18,50
4 Trục đường liên thôn từ nhà ông Vượng đến nhà ông Tô Lưu
5,10 0,90 5,67 13,20 0,90 14,67
5 Trục đường 334: Từ giáp cầu Cái Bầu đến nhà ông Trường Sơn
4,40 0,60 7,33 11,30 0,60 18,83
6 Trục đường thôn: Từ thôn Cái Bầu đến giáp xã Đoàn Kết, Bình Dân
3,20 0,40 8,00 7,50 0,40 18,75
- Ghi chú: TT = Thị trường QĐ = Quy định TB = Trung bình
Số liệu bảng 3.13 cho thấy, giá đất ở tại vị trí 1 của các đường nhóm 2 trên thị trường biến động tương tự như nhóm 1, dao động từ 5,67 đến 18,83 lần so với giá quy định và cũng có xu hướng càng gần đây càng biến động nhiều hơn. Cụ thể, năm 2016 giá thị thường cao hơn giá của tỉnh quy định từ 5,67 đến 10,67 lần; đến năm 2018 giá thị trường cao hơn giá của tỉnh quy định từ 14,67 đến 18,83 lần tùy tuyến đường. Điều này làm cho công tác quản lý đất đai thêm khó khăn.
Sự biến động giá đất ở trên thị trường với giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh tại vị trí 1 của các đường nhóm 3 trong khu vực nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 tại huyện Vân Đồn thể hiện trên bảng 3.14.
Bảng 3.14. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 3 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh
T T Tên đường Năm 2016 Năm 2018 Giá TT TB (triệu đ) Giá QĐ (triệu đ) Giá TT/ Giá QĐ (lần) Giá TT TB (triệu đ) Giá QĐ (triệu đ) Giá TT/ Giá QĐ (lần)
1 Đất nhà bà Tứ đến giáp thôn Đông Thành
(bám biển) 3,7 1,00 3,70 11,8 1,00 11,80
2 Trục đường thôn: Từ nhà ông Hà Minh đến
hết nhà bà Vân 3,7 0,75 4,93 12,4 0,75 16,53
3 Trục đường thôn: Từ nhà ông Liên Long đến
hết nhà ông Lâm Lựu 3,4 0,70 4,86 9,7 0,70 13,86
4 Trục đường thôn: Từ nhà ông Tạ Sáng đến
hết nhà ông Quảng 3,21 0,40 8,03 7,78 0,40 19,45
5 Trục đường thôn: Từ giáp nhà Thu Hiền đến
nhà Lý Bình 3,82 0,50 7,64 9,52 0,50 19,04
6 Trục đường thôn: Từ nhà Lý Hằng đến hết
nhà ông Hoàn 4,29 0,55 7,80 10,50 0,55 19,09
7 Trục đường 334: Từ giáp nhà ông Trương
Sơn đến hết nhà ông Chu Thắng 4,91 0,70 7,01 13,25 0,70 18,93
8 Trục đường 334: Từ cống chui đến giáp nhà
ông Nguyên 3,85 0,50 7,70 9,15 0,50 18,30
9 Đường từ khu tái định cư đến khu công viên
phức hợp 4,69 0,50 9,38 8,87 0,50 17,74
- Ghi chú: TT = Thị trường QĐ = Quy định TB = Trung bình
Số liệu bảng 3.14 cho thấy, giá đất ở tại vị trí 1 của các đường nhóm 3 trên thị trường biến động nhiều hơn nhóm 2 và càng nhiều hơn nhóm 1, dao động từ 3,70 đến 19,45 lần so với giá thị trường và cũng có xu hướng càng gần đây càng biến động nhiều hơn. Cụ thể, năm 2016 giá thị thường cao hơn giá của tỉnh quy định từ 3,70 đến 9,38 lần; đến năm 2018 giá thị trường cao hơn giá của tỉnh quy định từ 11,80 đến 19,45 lần tùy tuyến đường. Điều này cho thấy giá thị trường của các đường nhóm 3 có biên độ biến động nhiều hơn so với các tuyến đường nhóm 2 và càng nhiều hơn so với các tuyến đường nhóm 1.