1.3.2.1. Quá trình hình thành, phát triển công tác chuyển QSDĐở Việt Nam
Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chếđộ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.
Do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế
cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề
mới lại nảy sinh.
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳđất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập,
đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc
đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ
cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà
đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993.
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họđịnh
đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật vềđất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệđất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất
đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và
để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như
Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ
sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật Đất đai.
Tuy nhiên, trong thời kỳđẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. [Chu Tuấn Tú (2000)].
1.3.2.2. Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển QSDĐở Việt Nam
Có thể nói, sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Do vậy hoạt động các quyền của người sử dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình thức dân sự.
Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000, Nhà nước đã trao quyền sử
dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia
đình, cá nhân. Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc
đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ. Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về
các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐđối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển
đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ
dưới 100m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân.
Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp
ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu vềđất nông nghiệp, đất ở
và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 100.000 đến 200.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.
Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị
lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều hộ
gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ
môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước.
Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế
thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người
được thừa kế QSDĐ.
Về thế chấp bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất
cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.
Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của
đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ
USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.
1.3.2.3. Sơ lược tình hình quản lý sử dụng đất của tỉnh Vĩnh Phúc.
Vĩnh Phúc là một tỉnh thuộc khu vực Đồng Bằng Sông Hồng của Việt Nam, so với các thành phố khác sự phát triển của Vĩnh Phúc vẫn chưa thực sự tương xứng với tiềm năng của vùng. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển các ngành kinh tế đang ngày một gia tăng. Đất
đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm. Theo báo cáo của sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017, Sở Tài nguyên và Môi trường cơ bản đã thực hiện xong công tác đo đạc, lập bản đồđịa chính các huyện, thành thị và đưa vào khai thác, sử dụng. Thực hiện xong thiết kế kỹ thuật dự
toán xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Sông Lô [22].
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đã triển khai lập và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp trên địa bàn tỉnh cơ bản đã được thực hiện xong theo đúng quy định của Luật Đất đai.
Công tác thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc đã trình UBND tỉnh phê duyệt thu hồi và giao đất, chuyển mục đích sử dụng cho 218 hồ sơ với tổng diện tích 973,41 ha. Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành, thị đã tham mưu cho cấp có thẩm quyền thu hồi đất để
Công tác ký hợp đồng thuê đất: Trong năm 2017 đã có 147 tổ chức, doanh nghiệp ký lại và ký mới hợp đồng thuê đất với tổng diện tích là 1.907,64 ha; tổng số
tiền là 27,666 tỷ đồng. Sở đã chỉ đạo và thẩm định, trình UBND tỉnh phê duyệt 46 phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo thẩm quyền với tổng diện tích là 82,19 ha, tổng kinh phí trình UBND tỉnh phê duyệt phương án là 196,041 tỷđồng. Hoàn thành xây dựng bảng giá đất 5 năm 2015- 2019 và được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 [22].
Công tác chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh nói chung có sự biến động rất lớn. Người dân tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chủ yếu là chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất. Huyện Vĩnh Tường năm 2012, thực hiện được 173 hồ sơ chuyển nhượng, 52 hồ sơ tặng cho, 09 hồ sơ chuyển
đổi, 280 hồ sơ thế chấp; năm 2013 thực hiện được 380 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 63 hồ sơ tặng cho, 120 hồ sơ chuyển đổi, 527 hồ sơ thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thống kê về công tác chuyển quyền sử dụng đất
ở các huyện, thành phố không đầy đủ [22].
1.3.2.4. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Sông Lô
Huyện Sông Lô có 17 đơn vị hành chính trong đó có 16 xã và 01 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 149,96 km2. Công tác đo đạc bản đồ địa chính đối với đất
ở, đất nông nghiệp đã cơ bản hoàn thành đây là một trong những thuận lợi của địa phương. Từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, công tác quản lý nhà nước vềđất trên địa bàn huyện Sông Lô đã đạt được nhiều thành tựu thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế và ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên, thời gian qua, công tác quản lý, sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, thiếu sót, cần được đánh giá, làm rõ nguyên nhân, đề ra những giải pháp khắc phục để công tác quản lý và sử dụng đất
đi vào nề nếp, ổn định, nâng cao hơn nữa năng lực quản lý, công tác cấp GCNQSD
đất, công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn.