Pháp luật đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Chếđộ sở hữu toàn dân đối với đất đai được khẳng định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53). Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ
sở hữu vềđất đai, ví dụ như: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân vềđất đai và thống nhất quản lý vềđất đai” (Điều 1 Luật Đất đai năm 2003) hoặc“Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). Các quy định của pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới
được thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trên nguyên lý đó, mặc dù là chủ thể
trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai, nhưng người sử dụng đất không phải là chủ sở
hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình (ví dụ: Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê... quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các điều kiện đã được pháp luật đất đai quy định.
Từ năm 1993 đến nay, song hành với sự phát triển của hệ thống pháp luật đất
đai là sự phát triển của chế định quyền sử dụng đất. Với quy định giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, Luật Đất đai năm 1993 đã đặt nền móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai. Pháp luật
đất đai không ngừng mở rộng các quyền của người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy
định năm quyền cho người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp bằng quyền sử dụng đất) đến Luật Đất
đai năm 2003, quyền của người sử dụng đất được trao tăng lên thành mười quyền (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, với việc ghi nhận và bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất; quyền sử dụng đất đã trở thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu tư nhân của người sử dụng đất.
Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Là các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Sông Lô - tỉnh Vĩnh Phúc, giai đoan 2015-2017.
Các văn bản liên quan tới các hình thức chuyển quyền.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất
đai 2013 trên 03 khu vực nghiên cứu của huyện Sông Lô trong giai đoạn 2015 - 2017. Khu vực trung tâm: thị trấn Tam Sơn.
Khu vực xa trung tâm: xã Đức Bác, xã Lãng Công. Khu vực gần trung tâm: xã Tân Lập, xã Đồng Quế.
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
- Địa điểm: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Sông Lô. - Thời gian nghiên cứu: tháng 01/2015 đến tháng 12/2017.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Sông Lô
- Điều kiện tự nhiên.
- Điều kiện kinh tế - xã hội.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sông Lô
2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức chuyển quyền sử dụng
đất trong giai đoạn 2015- 2017
- Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ; - Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ;
- Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ; - Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ;
- Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ;
- Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ; - Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển QSD đất QSD đất
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về những quy định chung của QSDĐ;
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về các hình thức chuyển QSDĐ;
- Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền SDĐ. - Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp
- Sở Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử
dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017. - Phòng Thống kê huyện Sông Lô: Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện Sông Lô từ năm 2015 đến 31/12/2017.
- Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Sông Lô, Văn phòng đăng ký đất
đai chi nhánh Sông Lô: Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Sông Lô, của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện trong giai đoạn 2015 -2017 và các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, số lượng hồ sơ đã tiếp nhận, giải quyết trong giai đoạn 2015 - 2017.
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Số liệu sơ cấp là những số liệu được thu thập từ việc điều tra những người thực hiện chuyển quyền QSD đất, cùng tham gia có cán bộ địa chính và các cán bộ
trực tiếp thực hiện công tác chuyển quyền QSD đất. Số liệu thu thập được từ phiếu
điều tra của:
+ Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phát phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp các hộ dân đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyện vọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
+ Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ
thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn huyện để từđó
đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong công tác này.
2.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Để có kết quả điều tra tốt nhất và đánh giá được sự hiểu biết của người dân chính xác nhất, đề tài chọn khu vực nghiên cứu theo vùng như sau:
Chọn thị trấn Tam Sơn là khu vực trung tâm huyện, 2 xã gần khu vực trung tâm của huyện (xã Tân Lập, Đồng Quế) và 2 xã xa khu vực trung tâm huyện (xã Lãng Công - phía bắc của huyện, xã Đức Bác - phía nam của huyện).
Chọn hộ điều tra: Chọn ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện việc chuyển quyền SDĐ tại các xã, thị trấn trong khu vực nghiên cứu trên địa bàn huyện (30 hộ/xã, thị trấn), tiến hành điều tra bằng các phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp.
Chọn phỏng vấn trực tiếp các cán bộ thực hiện công tác chuyển quyền sử
dụng đất: cán bộđịa chính xã, thị trấn (10 người) và cán bộ đang làm việc tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Sông Lô và phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Sông Lô (7 người).
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu
Đây là phương pháp quan trọng trong quá trình thực hiện đề tài nhằm thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập được để lựa chọn, tổng hợp các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan.
Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo hướng
định tính. Thông tin thu được từđiều tra xã hội học được xử lý chủ yếu theo hướng
định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm Excel. Kết quả của phương pháp này là xây dựng các bảng biểu cần thiết cho báo cáo tổng hợp..
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế- xã hội và SDĐ của huyện Sông Lô
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của huyện Sông Lô
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Sông Lô là huyện miền núi nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Vĩnh Phúc cách tỉnh lỵ Vĩnh Yên 30 km. Được thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ tháng 4 năm 2009. Địa giới hành chính huyện Sông Lô:
Phía Đông giáp huyện Lập Thạch.
Phía Tây giáp huyện Phù Ninh thuộc tỉnh Phú Thọ. Phía Nam giáp thành phố Việt Trì thuộc tỉnh Phú Thọ. Phía Bắc giáp huyện Sơn Dương tỉnh Tuyên Quang.
Tổng diện tích tự nhiên 149,96 km2, dân số trung bình năm 2017 là 101.921 người, mật độ dân số 678 người/km2. Toàn huyện có 17 đơn vị hành chính gồm 1 thị trấn và 16 xã. Huyện lỵđặt tại thị trấn Tam Sơn [23].
3.1.1.2. Đặc điểm tự nhiên
* Đặc điểm địa hình:
Địa hình của huyện Sông Lô có thể chia thành ba vùng chính.
Vùng 1: gồm các xã miền núi phía bắc (Đồng Quế, Nhân Đạo, Lãng Công, Quang Yên, Phương Khoan). Đây là vùng đồi núi cao xen lẫn các thung lũng nhỏ
hẹp, tầng đất dầy, ít bị rửa trôi. Trong vùng còn có các đồi thấp, tầng đất dày, thích nghi với cây màu lương thực và cây công nghiệp ngắn ngày.
Vùng 2: gồm các xã Yên Thạch, Đồng Thịnh, Nhạo Sơn, Tân Lập. Tiểu vùng này có đặc trưng là đất ruộng và đồi gò xen kẽ nhau, địa hình nhấp nhô, lượn sóng, dốc thoải, bao gồm ruộng bậc thang và những cánh đồng nhỏ hẹp. Đất nông nghiệp hầu hết là bạc màu, nghèo dinh dưỡng.
Vùng 3: gồm các xã ven sông Lô (Hải Lựu, Bạch Lưu, Phương Khoan, Đôn Nhân, Tam Sơn, Như Thụy, Tứ Yên, Đức Bác, Cao Phong). Các xã này có dải đất phù sa nhỏ hẹp, phân bố không đều phía ngoài đê, hằng năm thường bị xói lở. Phía trong đê, phù sa bồi đắp ăn sâu vào các vạt ruộng ven đồi, lẫn sản phẩm dốc tụ, thành phần cơ giới đất phần lớn là cát pha, liên kết dạng viên xốp, vùng thấp thích hợp trồng lúa, vùng cao thích hợp trồng màu và cây công nghiệp ngắn ngày.
* Địa chất khoáng sản:
Trên địa bàn có các loại khoáng sản sau:
- Nhóm khoáng sản nhiên liệu gồm: Than đá, than nâu tạo thành những dải hẹp ở các xã Bạch Lưu, Đồng Thịnh.
- Nhóm vật liệu xây dựng gồm:
+ Cát sỏi sông Lô là loại thạch anh, silic có độ cứng cao, độ bám dính liên kết tốt.
+ Đá xây dựng, mỹ nghệở Hải Lựu đã và đang được khai thác.
* Khí hậu:
Khí hậu huyện Sông Lô là khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm, mưa nhiều vào mùa hè và khô hanh vào mùa đông. Khí hậu được chia làm bốn mùa rõ rệt.
Nhiệt độ trung bình năm từ 220 - 230C (cao nhất vào các tháng 6, 7, 8 và lạnh vào tháng 12, 1, 2). Nhiệt độ cao nhất là 400C, thấp nhất là 4 - 70C.
Lượng mưa trung bình năm từ 1.500 - 1.700 mm, tập trung chủ yếu từ tháng 6 đến tháng 8, tháng cao nhất lên tới 355 mm (tháng 8), thấp nhất chỉ có 8,3 mm (tháng 12). Độẩm không khí trung bình năm là 84%, cao nhất vào tháng 4 (87%), thấp nhất vào tháng 2 (79%).
Có hai hướng gió chính thổi trên địa bàn huyện là gió đông nam từ tháng 4
đến tháng 9, và gió đông bắc, từ tháng 10 năm trước đến tháng 3 năm sau.
* Tài nguyên đất:
Đất canh tác của huyện Sông Lô bao gồm 3 nhóm chính:
- Nhóm đất phù sa ven Sông Lô, tập trung ở các xã Hải Lựu, Bạch Lưu, Phương Khoan, Đôn Nhân, Tam Sơn, Như Thụy, Tứ Yên, Đức Bác, Cao Phong. Thành phần cơ giới đất phần lớn là cát pha, liên kết dạng viên xốp, vùng thấp thích hợp trồng lúa, vùng cao thích hợp trồng màu và cây công nghiệp ngắn ngày.
- Nhóm đất bạc màu trên phù sa cổ có sản phẩm feralit, tập trung ở các xã Yên Thạch, Đồng Thịnh, Nhạo Sơn, Tân Lập. ruộng và đồi gò xen kẽ nhau, địa hình nhấp nhô, lượn sóng, dốc thoải, bao gồm ruộng bậc thang và những cánh
đồng nhỏ hẹp.
- Đất đồi núi: tập trung ở các xã nằm phía Bắc huyện Sông Lô gồm các xã
Đồng Quế, Nhân Đạo, Lãng Công, Quang Yên. Đây là vùng đồi núi cao xen lẫn các thung lũng nhỏ hẹp, tầng đất dầy, ít bị rửa trôi, thích nghi với cây màu lương thực và cây công nghiệp ngắn ngày
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Dân số và nguồn lực lao động
Dân số huyện Sông Lô năm 2017 là 101.921 người, trong đó: Đô thị 7.655 người chiếm 7,51% dân số toàn huyện, nông thôn 94.266 người chiếm 92,49%. Gồm 3 dân tộc là Kinh, Dao, Cao Lan cùng sinh sống.
Mật độ dân số trung bình 678 người/km2. Dân cư phân bố không đồng đều theo đơn vị hành chính. Mật độ dân số cao nhất là thị trấn Tam Sơn (2.036 người/km2), tiếp đến là Đồng Thịnh (844 người/km2), thấp nhất là xã Quang Yên (533 người/km2). [29]
Tổng số lao động trong độ tuổi năm 2017 là 46.998 người chiếm 46,11% tổng dân số. Trong đó lao động nông lâm nghiệp, thuỷ sản có 4.025 người chiếm 85,65 [29].
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
* Khu vực kinh tế công nghiệp.
Trong những năm qua khu vực kinh tế công nghiệp đã có những chuyển biến rõ nét, cơ cấu kinh tếđã có sự chuyển dịch tích cực.
Đảng và chính quyền huyện luôn quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và ngành nghề nông thôn, coi đây là lĩnh vực đột phá của chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Do áp dụng linh hoạt các cơ chế chính sách của tỉnh và cải cách từng bước thủ tục hành chính, đồng thời tập trung cao cho công tác giải phóng mặt bằng, nên mức thu hút đầu tư vào địa bàn tăng đáng kể.
Huyện đã tiến hành xây dựng mới được nhiều công trình như các trụ sở
UBND các xã thị trấn, trường học các cấp, trạm y tế, công trình thuỷ lợi,…cũng trong giai đoạn vừa qua đã tận dụng mọi nguồn vốn và huy động nội lực để phát triển mạng lưới giao thông.
Nhìn lại những năm qua các chương trình đầu tư phát triển đã tạo ra nhiều cơ
sở vật chất, cải thiện và nâng cao năng lực phục vụ trực tiếp đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, góp phần thay đổi bộ mặt nông thôn của huyện.
* Khu vực kinh tế nông nghiệp:
Trong thời gian qua, sản xuất nông nghiệp Sông Lô có những bước chuyển biến tích cực, nhất là trong sản xuất và chăn nuôi. Cụ thể:
- Sản xuất nông nghiệp: Công tác chỉ đạo chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong nông nghiệp, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xác định là một trong nhiệm vụ
trọng tâm của huyện. Cấp uỷ, chính quyền từ huyện đến cơ sở đã tập trung chỉ đạo
đưa các tiến bộ khoa học kĩ thuật, các loại cây con giống mới có năng suất cao, chất lượng tốt vào sản xuất, chỉ đạo thâm canh tăng vụ, xây dựng nhiều mô hình, có các chính sách khuyến khích, tạo điều kiện nông dân phát triển sản xuất. Vì vậy, sản xuất nông nghiệp tiếp tục có nhiều chuyển biến tích cực, tiềm năng lao động, đất đai
được khai thác có hiệu quả, năng suất, sản lượng cây trồng hàng năm đều tăng. - Ngành chăn nuôi: Hiện là thế mạnh của huyện và ngày càng được tập trung phát triển theo hướng sản xuất hàng hóa. Gần đây, phong trào chăn nuôi động vật hoang dã trên địa bàn huyện phát triển mạnh, mở ra một hướng đi mới trong chuyển