3. Ý nghĩa của đề tài
1.5. Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới và tại Việt
1.5.1. Tình hình quản lý sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
* Trung Quốc
Ở quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới. Trung Quốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm. Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật:
Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX. Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể. Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể.
Điều 2 Hiến pháp năm 1988 quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm). "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giáo đất). Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất.
Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố.
Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai. Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính:
Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản.
Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng.
Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên. Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất.
Bốn là, về tài chính đất. Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển.
Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư nhân về bất động sản, công nhận và có chính sách để thị trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp. Với những quy định mang tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường bất động sản khổng lồ. Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành. Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm. Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị. Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá [19].
* Ở nước Mỹ:
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam [19].
1.5.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam
Từ Hiến pháp năm 1992 cho đến Luật Đất đai 1993, 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đều khẳng định chế độ sở hữu đất đai toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu và quyền quản lý tối cao. Tuy nhiên, đây không phải là chế độ sở hữu toàn dân một cấp độ mà là chế độ sở hữu đất đai toàn dân với đa cấp độ và hình thức, chủ thể sử dụng. Theo Luật Đất đai 2013 có 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó;
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ hành chính;
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
- Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
- Quản lý việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thống kê, kiểm kê đất đai; xây dựng hệ thống thông tin đất đai; - Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;
- Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; - Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
- Phổ biến giáo dục Pháp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý sử dụng đất đai.
1.5.3. Công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
Ngay sau khi tái lập tỉnh năm 1997, Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã đưa ra nhiều chính sách để từng bước thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế. Một trong những chính sách đó là: tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đổi mới công tác xúc tiến đầu tư; thực hiện có hiệu quả công tác cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường tốt nhất cho các tổ chức trong và ngoài nước đầu tư vào địa bàn tỉnh. Tính đến nay trên địa bàn toàn tỉnh đã giao cho thuê đối với 2.694 lượt tổ chức với diện tích là 9.313,0 ha, ký và ký lại hợp đồng thuê đất (theo chu kỳ giá đất) hợp đồng thuê đất với 2.565 tổ chức, diện tích là 11.427,9 ha. Số tố chức được giao cho thuê đất tăng theo từng giai đoạn phát triển, cụ thể:
+ Giai đoạn 1997 - 2000 thực hiện giao cho thuê, chuyển mục đích sử dụng và ký hợp đồng thuê đất cho 194 trường hợp được Nhà nước cho thuê đất với diện tích đất 362,1ha.
+ Giai đoạn 2001-2005 thực hiện giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất với 507 tổ chức với 1.233,6ha, tăng mạnh so với giai đoạn 1997-2000, cấp được 1.054 GCN cho các tổ chức sử dụng đất; xác nhận được 233 bản đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường, phê duyệt 47 Báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các dự án được giao, cho thuê đất theo quy định của Luật Bảo vệ Môi trường góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường, tạo tiền đề từng bước đưa công tác bảo vệ môi trường đi vào nề nếp.
+ Giai đoạn 2006-2010 thực hiện giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất với 968 tổ chức tổng diện tích là 5.144,6ha.
+ Giai đoạn 2011-2017, đây là giai đoạn nền kinh tế của tỉnh nói riêng và cả nước nói chung gặp nhiều khó khăn do sự chậm hồi phục của các ngành sản xuất sau khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, giai đoạn này thực hiện giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được 1025 dự án (bao gồm cả các tổ chức để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp) với diện tích 2.573 ha phục vụ phát triển KT-XH, ANQP. Ký và ký lại hợp đồng thuê đất đối với 896 tổ chức với tổng diện tích là 5.921,2 ha [18].
* Đánh giá chung về tổng quan
Trên cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của đề tài, để việc sử dụng đất thực sự tiết kiệm và hiệu quả, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất với mục đích nhằm phát triển kinh tế xã hội của tỉnh thì quản lý nhà nước về đất đai có vai trò hết sức quan trọng. Tuy nhiên một vấn đề bất cập hiện nay là nhiều trường hợp các tổ chức được giao cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện trạng đang sử dụng có sự chênh lệch về diện tích giữa quyết định giao cho thuê đất, Giấy chứng nhận đã cấp. Đặc biệt vẫn còn tình trạng các tổ chức kinh tế chưa sử dụng hết diện tích đất được giao, cho thuê, còn để đất trống, bỏ hoang. Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn.
Bình Xuyên là một huyện phát triển mạnh mẽ về công nghiệp, dịch vụ. Trên địa bàn huyện hình thành 4 khu công nghiệp (Khu công nghiệp Bình Xuyên, Khu
công nghiệp Bá Thiện, Khu công nghệp Bá Thiện II, Khu công nghiệp Sơn Lôi và 1 cụm công nghiệp (Cụm công nghiệp Hương Canh), đây là những khu công nghiệp lớn của tỉnh, vì vậy việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc” là rất thiết thực, có ý
Chương II
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu
2.1.1.Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.1.2. Thời gian nghiên cứu:
Thực hiện nghiên cứu từ tháng 6/2017 đến tháng 6/2018.
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu:
Nghiên cứu thực trạng quản lý quỹ đất và các vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai do Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo các đối tượng, mục đích sử dụng của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Xuyên.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng và quản lý đất của huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc
2.2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.2.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội
2.2.1.3. Tình hình công tác quản lý và sử dụng đất.
2.2.1.4. Đánh giá chung vềđặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội.
2.2.1.5. Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Bình Xuyên.
2.2.2. Đánh giá tình hình công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tếđược giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc
2.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
2.2.2.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên.
+ Công tác cấp Giấy chứng nhận.
+ Công tác ký hợp đồng thuê đất đối với các tổ chức được giao cho thuê đất. + Tình hình chuyển nhượng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, chia tách, sáp nhập doanh nghiệp, cho thuê đất của các tổ chức được giao đất, thuê đất.
2.2.3. Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất qua ý kiến cán bộ quản lý và cán bộ chuyên môn, người