Chương III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2.2. Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh
Theo Chính sách của Pháp luật Đất đai các thời kỳ thì các tổ chức kinh tế thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất, tổ chức sử dụng đất có quyền lựa chọn nộp tiền một lần hay nộp tiền hàng năm. Chỉ những tổ chức thực hiện dự án khu đô thị mới, thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng mới thuộc đối tượng được nhà nước giao đất. Trên địa bàn huyện Bình Xuyên, phần lớn các doanh nghiệp thực hiện dự án sản xuất kinh doanh trong khu cụm công nghiệp và một số tổ chức thực hiện các dự án mang tính chất thương mại dịch vụ ngoài khu công nghiệp. Theo số
trong đó chủ yếu là các công ty được giao theo Luật Đất đai 2003. Theo Luật Đất đai 2013, đối tượng là tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất bị thu hẹp. Do vậy trong giai đoạn này trên địa bàn huyện chỉ có Công ty Cổ phần Nam tam Đảo thực hiện dự án hỗn hợp bao gồm nhà ở, kết hợp với du lịch sinh thái và dự án xây dựng trung tâm thương mại Bình Xuyên, trong đó có một phần xây nhà để bán là được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Còn lại là 149 tổ chức được thuê đất với thời hạn không quá 50 năm để thực hiện các dự án trong và ngoài khu công nghiệp chủ yếu là công ty cổ phần, công ty TNHH, Doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Ngoài ra trên địa bàn còn có các doanh nghiệp thuê lại đất của Công ty đầu tư hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án.
3.2.2.1. Công tác cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên
Công tác cấp Giấy chứng nhận nói chung và cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức được giao đất, thuê đất luôn được quan tâm, trú trọng. Tuy nhiên, do quy định của Pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận là không bắt buộc đối với người sử dụng đất, nên một số tổ chức khi được giao đất, thuê đất không thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận. Để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, UBND tỉnh cũng chỉ đạo cơ quan chuyên môn rà soát các tổ chức đã được giao đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận khẩn trương thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tính đến năm 2017, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp cho 125/157 tổ chức được giao cho thuê đất trên địa bàn, chiếm 79,62% trên tổng số tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn. Còn 32 tổ chức chưa được cấp Giấy chứng nhận, chiếm 20,38%, nguyên nhân là do các tổ chức không nhận thức rõ giá trị của Giấy chứng nhận trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; một số ít tổ chức đã chuyển nhượng ngầm dự án cho người khác mà không làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước nhằm trốn các khoản thuế và nghĩa vụ tài chính; một số sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng ranh giới được giao, còn vướng mắc về công tác BTGPMB nên không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Bảng 3.4. Phân loại các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên
(Nguốn số liệu thu thập được từ Sở Tài nguyên và Môi trường năm 2017) 3.2.2.2. Công tác ký hợp đồng thuê đất đối với các tổ chức được thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên
Trên địa bàn huyện Bình Xuyên có 149 tổ chức kinh tế được thuê đất để thực hiện dự án, trong đó 146/149 tổ chức sau khi được đã ký hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh Vĩnh Phúc mà Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan đại diện, còn lại 03 tổ chức chưa ký, đây là các tổ chức vẫn còn vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, nên chưa được bàn giao đất tại thực địa để triển khai thực hiện như: dự án như Công ty TNHH Phương Tú, Công ty TNHH Cơ giới công nghiệp 1, Công ty cổ phần Phú Quang. Mặc dù theo quy định hiện hành thì các tổ chức này phải nộp tiền thuê đất kể từ ngày có quyêt định giao cho thuê đất của UBND tỉnh Vĩnh Phúc. Đa số các tổ chức đã ký hợp đồng thuê đất, khi hết chu kỳ giá đều được Sở Tài nguyê và Môi trường rà soát gửi thông tin sang cơ quan hế để xác định lại đơn giá thuê đất và thông báo cho doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
3.2.2.3. Tình hình sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất
Hiện nay, huyện Bình Xuyên có 08 tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng các mục đích: cụm công nghiệp, các dự án khu du lịch sinh thái, dự án kinh doanh nhà ở và một số dự án thương mại dịch vụ, phần lớn
STT Chia theo hình thức giao đất, cho thuê đất Tồng số tổ chức
Diện tích (ha)
I Tổ chức kinh tế được giao đất 08 157,22
II Tổ chức kinh tế được thuê đất 149 1407,5 1 Tổ chức chọn hình thức nộp tiền thuê đất một lần 12 22,71 2 Tổ chức chọn hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm là 137 1.384,79
đó, có 7 tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất sử dụng đúng mục đích, 1 tổ chức chưa đưa diện tích vào sử dụng với diện tích 56,44ha, chiếm 12,5% trong tổng số các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất.
Diện tích đất được nhà nước giao cho các tổ chức kinh tế sử dụng đúng mục đích là 100,78 ha, diện tích đất được giao cho các tổ chưa chưa sử dụng là 56,44 ha, chiếm 35,90% diện tích đất nhà nước giao cho các tổ chức, đó là diện tích đất đã giao cho Công ty Cổ Phần Nam Tam Đảo để thực hiện dự án khu du lịch sinh thái. Hiện nay doanh nghiệp đã thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng, nhưng vẫn còn một phần diện tích chưa đưa đất vào sử dụng vì đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết chung của dự án. Kết quả được thể hiện trong bảng 3.5
Bảng 3.5. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất Số tổ chức được giao đất Diện tích đất được giao (ha) Tổng số Sử dụng đúng mục đích Sử dụng không đúng mục đích Chưa sử dụng Tổng Sử dụng đúng mục đích Sử dụng không đúng mục đích Chưa sử dụng 8 7 0 1 157,22 100,78 0 56,44
(Nguồn thu thập từ Sở Tài nguyên và Môi trường năm 2017)
3.2.2.4. Tình hình sử dụng đối với các tổ chức kinh tếđược nhà nước cho thuê đất thuê đất
Trên địa bàn có 149 tổ chức kinh tế được thuê đất để thực hiện dự án với diện tích là 1.407,5 ha, trong đó sử dụng đúng mục đích là: 133 tổ chức với diện tích là 1.382,26 ha, chiếm 89,26% tổng số tổ chức được thuê đất và chiếm 98,21% về diện tích đất giao cho các tổ chức kinh tế thuê.
Số tổ chức kinh tế sử dụng diện tích đất thuê sai mục đích là 12 tổ chức với diện tích là 25,24 ha, chiếm 8,05 % tổng số tổ chức được thuê đất và chiếm 1,79% về diện tích đất giao cho các tổ chức kinh tế thuê.
Số tổ chức chưa đưa đất vào sử dụng là 04 tổ chức chiếm 2,68% tổng số tổ chức được thuê đất. Kết quả được thể hiện trong bảng 3.6
Bảng 3.6. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên
Số tổ chức được giao cho thuê đất Diện tích đất được giao cho thuê (ha) Tổng số Sử dụng đúng mục đích Sử dụng không đúng mục đích Chưa sử dụng Tổng Sử dụng đúng mục đích Sử dụng không đúng mục đích Chưa sử dụng 149 133 12 4 1.407,5 1.382,26 25,24 13,44
(Nguồn số liệu tổng hợp từ Sở Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc)
Năm 2017, huyện Bình Xuyên còn 12 tổ chức kinh tế sử dụng sai mục đích được thuê đất. Trong đó cho thuê lại là 06 tổ chức chiếm 50% số tổ chức sử dụng sai mục đích, chuyển nhượng trái phép là 02 tổ chức, chiếm 16,67%, các tổ chức sử dụng vào mục đích khác là 04 tổ chức, chiếm 33,33%. Các tổ chức này phần lớn do gặp khó khăn về tài chính như thiếu vốn hoặc không tìm được thị trường tiêu thụ sản phẩm. Do vậy, phải cho các tổ chức khác thuê lại, có những tổ chức thì chuyển nhượng hẳn cho tổ chức khác, trong khi chưa được cơ quan nhà nước cho phép. Một số tổ chức thỉ chuyển hướng kinh doanh như:
- Công ty Cổ phần Kiều Thi, mục đích sử dụng đất theo Quyết định cho thuê đất là xây dựng nhà máy chế biến gỗ xuất khẩu, nhưng do nguồn nhiên liệu đầu vào không đáp ứng được dây truyền sản xuất, trong khi nhập hệ thống dây truyền máy móc rất tốn kém nên trước khi dự án đi vào hoạt động, Công ty đã không xây dựng nhà máy nữa mà nhập một số mặt hàng đồ gỗ để kinh doanh và xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuê.
- Công ty TNHH Thịnh Hưng được thuê đất để xây dựng nhà điều hành xe taxi và Showroom trưng bày, bán xe ô tô. Nhưng do diện tích được thuê nhỏ 740,3m2 đất nên toàn bộ diện tích này Công ty làm đại lý ủy quyền của hon đa chuyên kinh doanh và bảo dưỡng xe máy.
- Công ty TNHH Hoa Mai được thuê 5737,6 m2 đất để sử dụng vào mục sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ cho người khuyết tật, nhưng do không tìm được thị trường đầu ra cho sản phẩm, Công ty đã chuyển sang làm xưởng may gia công.
- Công ty TNHH Phát triển công nghệ và Thương mại Tôn Vinh được thuê 4739,6 m2 đất để kinh doanh chè xuất khẩu và giới thiệu văn hóa chè. Do thị trường chè không phải là điểm mạnh của khu vực, hiện nay Công ty đã xây dựng nhà xưởng để cho các tổ chức khác có nhu cầu thuê lại để sản xuất kinh doanh.
3.2.2.5. Tình hình chuyển nhượng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, chia tách sáp nhập doanh nghiệp, cho thuê lại đất của các tổ chức được thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên
* Tình hình chuyển nhượng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất:
Các tổ chức khi được thuê đất để thực hiện dự án, đã đầu tư công trình trên đất theo quy hoạch được duyệt, vì không còn nhu cầu sử dụng hay khó khăn về tài chính, hay vì lợi nhuận… đã thực hiện chuyển nhượng tài sản gắn liền trên đất thuê cho các tổ chức, cá nhân khác. Trên địa bàn huyện có 17 tổ chức đã chuyển nhượng tài sản theo quy định và thực hiện các thủ tục để UBND tỉnh Vĩnh Phúc giao cho tổ chức nhận chuyển nhượng tiếp tục thuê đất theo đúng quy đinh của pháp luật đất đai, chi tiết thể hiện trong bảng 3.7.
Ngoài ra, còn một số tổ chức khác đã chuyển nhượng tài sản trên đất cho nhau nhưng thông qua hình thức đổi tên doanh nghiệp như Công ty Gốm vật liệu xây dựng Tam Đảo (đổi tên thành Công ty cổ phần Prime Hoa Cương), Công ty TNHH Bình Xuyên (đổi tên thành Công ty cổ phần Giấy bao bì Bình Xuyên), những trường hợp này cơ quan quản lý nhà nước thường là không kiểm soát được vì pháp luật đất đai cũng như các pháp luật khác có liên quan cho phép thực hiện.
Bảng 3.7. Các tổ chức được thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên đã chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê cho các tổ chức khác để thực hiện dự án
STT
Tổ chức được Nhà nước
cho thuê đất Tổ chức nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê Đã thực hiện thủ tục để được NN tiếp tục cho thuê đất Tên tổ chức Diện tích đất thuê
(m2) Tên tổ chức
Diện tích NCN
(m2)
1 Doanh nghiệp tư nhân Việt Thắng 800 Công ty CP DVTM Hồng Quân 800 Đã thực hiện 2 Công ty TNHH Sơn Dương 1.920 Công ty CP Vạn Đức 1.920 Đã thực hiện 3 Công ty cổ phần thương mại kỹ thuật
Á Việt 1.832
DNTN Hoàng
Thắng 1.832 Đã thực hiện 4 Công ty TNHH số 7 41.402 Công ty TNHH Giai Thăng 41.402 Đã thực hiện 5 Công Thành Phát ty TNHH 15.570 Công ty TNHH SX và TM Yến Hà 5.800 Đã thực hiện 6 Công G&P HUDSON ty TNHH 8.089 Cty WORLD VINA TNHH 8.089 Đã thực hiện
7 HTX dịch vụ Bá Hiến điện 720 Công ty cổ phần thương mại và dịch
vụ điện Bá Hiến 720
Đã thực hiện 8 Công Hạnh Linh ty TNHH 8.281 Công ty cổ phần Việt Vương 8.281 Đã thực hiện 9 Công ty môi trường và dịch vụ đô thị
Bình Xuyên 7.096
công ty TNHH Thương mại Anh
Long 7.096
Đã thực hiện 10 Công ty cổ phần may Hương Canh 7.885 Công ty TNHH Phát triển nguồn
lực Việt Nam 7.885
Đã thực hiện 11 Công Hoàng Tùng ty TNHH 1.607,5 Công ty TNHH Thuận Nam 1.607,5 Đã thực hiện 12 Công ty cổ phần INQ 16.266 Công ty TNHH điện tử saha Việt
Nam 16.266
Đã thực hiện 13 Công Khánh Linh ty TNHH 15.159 Công ty Cổ phần đáp cầu Gia Khánh 15.159 Đã thực hiện 14 Công ty TNHH TM Hải Vân 1.548,2 Công ty CP XD Centurry Vina 1.548,2 Đã thực hiện 15 Công ty CP sản xuất và thương mại Đại
Việt 18.536,5 Công ty TNHH CDL Precision Technology 18.536,5 Đã thực hiện 16 Công World Vina) ty TNHH 8.029 Công ty TNHH World Chemical 8.029 Đã thực hiện 17 Công ty TNHH TM và XD Thanh Hòa 10.200 Công ty Cổ phần quốc tế Toàn
Thắng 10.200
Đã thực hiện
* Tình hình chia tách, sáp nhập doanh nghiệp
Số doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh thực hiện chia tách doanh nghiệp là 07 tổ chức, trong đó chia tách doanh nghiệp dẫn đến chia tách thửa đất thuê là 02 tổ chức, chia tách doanh nghiệp chọn thửa đất là 05 tổ chức. Đối với những tổ chức chia tách doanh nghiệp dẫn đến chia tách thửa đất, các tổ chức đều xin ý kiến của cơ quan quản lý về sự phù hợp với quy hoạch và cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo đúng trình tự. Một số tổ chức chia tách doanh nghiệp làm thay đổi mục đích sử dụng đất đã được Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh quyết định thu hồi đất của Công ty bị tách giao cho Công ty được tách ra như Công ty TNHH Ngọc Minh, Công ty cổ phần công nghệ mới. Chi tiết các doanh nghiệp thực hiện chia tách được thể hiện trong bảng 3.8.
Bảng 3.8 Các tổ chức được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên thực hiện chia tách, sáp nhập doanh nghiệp
STT
Tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất Tổ chức sau khi chia tách, sáp nhập hiện thủ Đã thực tục Đăng ký biến động với CQNN Tên tổ chức Diện tích (m2) Tên tổ chức Diện tích (m2) 1 Công Ngọc Minh ty TNHH 7.976 Công ty TNHH Ngọc Minh 2.033 Đã hiện thực Công ty TNHH Anh Tâm 5.943 Đã hiện thực 2 Công ty Thiên phú 1.502,1 Công ty TNHH thmại LTK ương 1.502,1 Đã hiện thực 3 Công ty cổ phần đầu tư Phú An 7.047
Công ty cổ phần đầu tư
Phú An 2.357 Đã hiện thực Công ty cổ phần đầu tư và
thương mại Duy Nam 4.690 Đã hiện thực 4 Công ty TNHH Sản xuất và thương mại
Tân Á 15.700 Công ty TNHH Th ương
mại Anh Hòa 15.700 Đã hiện thực 5 Công ty cổ phần công nghệ mới 5.200 Công ty TNHH Duy Hòa 5.200 Đã hiện thực 6 Công ty cổ phần đầu tư Kim Đại Phát 768 Công ty TNHH Thương mại Hương Sơn 768 Đã hiện thực 7 Công Hồng ngọc Minh ty TNHH
Châu 11.100 Công ty TNHH Thiên Ân 848
Đã thực hiện
Tổng 49.293,1 39.041,1
* Tình hình cho thuê lại đất, chuyển nhượngđất trái phép, chưa đưa đất vào sử dụng
Trên địa bàn huyện có 06 tổ chức được thuê đất nhưng không sử dụng đã cho các đối tượng khác thuê lại đất với diện tích 3,6 ha chiếm 0,25% tổng diện tích đất thuê trên địa bàn; chuyển nhượng đất trái phép là 02 tổ chức, với diện tích 0,7 ha