Chương III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
Vĩnh Phúc
Từ kết quả nghiên cứu ở trên, để công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức ngày càng hiệu quả đáp ứng được mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai nhằm phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, của khu vực nghiên cứu một cách toàn diện, tác giả đưa ra một số giải pháp sau:
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
Thực hiện tốt công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật đất đai, để từng bước đưa pháp luật đất đai vào cuộc sống của người sử dụng đất, xây dựng cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành để mọi đối tượng, mọi thành phần đều thực hiện tốt các chính sách pháp luật về đất đai.
Hệ thống pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi, chưa đồng bộ với các Luật khác nên cần hoàn thiện trình tự, thủ tục về đất đai như: thu hồi đất, giao đất, cho thuê, cấp Giấy chứng nhận đảm bảo đồng bộ với các thủ tục về cấp phép xây dựng, thủ tục về đầu tư dự án.
Có quy định về giá đất bồi thường tối đa đối với những trường hợp không thuộc diện nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư phải thỏa thuận với người có đất để đẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hút đầu tư.
Ưu tiên đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ trên địa bàn, thường xuyên thực hiện công tác cập nhật, chỉnh lý biến động nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức, để các tổ chức sử dụng đất thực sự hiệu quả, tiết kiệm.
Có chế tài mạnh hơn, kiên quyết xử lý những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai nhất là đối với các tổ chức sử dụng sai mục đích, cho thuê lại đất hoặc chuyển nhượng đất trái phép để trục lợi như Công ty TNHH Anh Tâm, Công ty TNHH Phương Tú, Công ty TNHH Xây dựng cơ giới công nghiệp I, Công ty TNHH Tùng Phương, Công ty TNHH Thương mại ATT, Viễn Thông Vĩnh phúc,
Công ty cổ phần tư vấn và tài chính Vĩnh Phúc, Hợp tác xã Tuấn Thành. Đối với những trường hợp này buộc chủ dự án trong khoảng thời gian nhất định phải khắc phục đưa đất vào sử dụng theo đúng đối tượng, đúng mục đích được giao cho thuê tại các quyết định, có biện pháp giám sát các tổ chức thực hiện. Tổ chức nào không chấp hành thì Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh thu hồi lại phần diện tích đất mà các tổ chức đang cho thuê lại, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không đúng mục đích, đồng thời yêu cầu các chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh lại dự án đầu tư cho phù hợp với quy mô, diện tích đang sử dụng theo đúng Luật Đầu tư. Tạo quỹ đất sạch để giao cho các tổ chức khác thực sự có nhu cầu sử dụng.
Phải công khai danh sách các tổ chức kinh tế đang sử dụng đất thực hiện dự án trên địa bàn tại trụ sở của UBND các xã, thị trấn. Trong đó nêu rõ mục đích sử dụng đất được giao cho thuê để người dân tham gia vào việc giám sát hoạt động của dự án, phát hiện kịp thời những hành vi vi phạm để kiến nghị xử lý theo pháp luật đất đai hiện hành.
3.4.2. Kiểm soát chặt chẽ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất quan trọng với sự phát triển kinh tế xã hội, là yếu tố chính quyết định hiệu quả sử dụng đất của địa phương. Lập quy hoạch phải căn cứ vào quỹ đất, điều kiện tự nhiên của từng vùng để có phương án quy hoạch phù hợp, lãnh đạo địa phương phải sát sao chỉ đạo để đảm bảo được chiều sâu của công tác quy hoạch. Mục tiêu đặt ra trong mỗi kỳ quy hoạch phải thực hiện được từ 90% trở lên, tránh để tình trạng quy hoạch treo nhiều như hiện nay.
3.4.3. Đánh giá kỹ năng lực kinh tế của các tổ chức trước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất cho thuê đất
Trước khi phê duyệt dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh, các sở ngành: Kế hoạch và Đầu tư, Ban Quản lý khu công nghiệp, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, xã phải đánh giá kỹ năng lực thực sự của chủ đầu tư, sự phù hợp giữa địa điểm đầu tư với hiệu quả hoạt động của dự án, không phê duyệt dự án ồ ạt. Thẩm định hồ sơ giao cho thuê đất phải dựa trên nhu cầu thực sự của doanh nghiệp, tránh tình trạng các doanh nghiệp lập dự án “ma” để xin thuê đất sau đó không đưa đất vào sử dụng mà tìm thời cơ cho các tổ chức khác thuê lại đất để trục lợi.
Trên địa bàn nghiên cứu vẫn còn Công ty TNHH Hồng Hà Yên Bái, Công ty TNHH Nông Lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao Bình Xuyên tiến độ dự án chậm 24 tháng kể từ khi bàn giao đất tại thực địa; Công ty TNHH Thương mại Sông Hồng Thủ Đô, Công ty TNHH Thương mại Đặng Đức Lộc được giao đất để thực hiện dự án nhưng đã quá 12 tháng liên tục chưa đưa đất vào sử dụng, nguyên nhận chủ yếu là do thiếu vốn, và một số còn tồn tại về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Với góc độ đề tài nghiên cứu tác giả đưa ra giải pháp cụ thể đối với 4 doanh nghiệp trên như sau:
Nếu các công ty có nhu cầu được gia hạn tiến độ, đưa đất vào sử dụng thì Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh Vĩnh Phúc cho phép gia hạn sử dụng đất với thời hạn 24 tháng và trong thời hạn gia hạn chủ đầu tư được phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê cho nhà đầu tư khác. Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng, không chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thì UBND tinh sẽ thu hồi đất để giao cho các nhà đầu tư khác tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật.
Công ty TNHH Thương mại Sông Hồng Thủ Đô, Công ty TNHH Thương mại Đặng Đức Lộc còn vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, vì đây là trường hợp nhà đầu tư phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nên khó khăn không thể thỏa thuận được nếu có nhu cầu điều chỉnh quy mô, phạm vi thưc hiện dự án (tách phần chưa bồi thường ra khỏi dự án) thì Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Xây dựng, UBND huyện Bình Xuyên kiểm tra báo cáo UBND tỉnh quyết định.
3.4.4. Giải pháp về thanh tra, kiểm tra
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, về môi trường, tài nguyên nước trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm để hạn chế những tiêu cực trong quản lý sử dụng đất, tránh lãng phí tài nguyên đất, và những tác động xấu đến môi trường xung quanh.
Trong thời gian tới, UBND tỉnh Vĩnh Phúc chỉ đạo các Sở, ban ngành mà đặc biệt là ngành Tài nguyên và Môi trường cần tăng cường các cuộc thanh tra đột
xuất đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao cho thuê đất trên địa bàn, đặc biệt quan tâm đến mối liên hệ giữa hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp với bảo vệ môi trường.
3.4.5. Tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất
Rà soát lại về hồ sơ pháp lý của các tổ chức kinh tế đang sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể:
Những tổ chức đang sử dụng đất mà chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thì căn cứ vào thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để trình UBND tỉnh hợp thức công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức theo quy định tại Điều 25 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Những tổ chức đã được nhà nước cho thuê đất, giao đất có thời hạn mà đã hết thời hạn được giao cho thuê, nếu các tổ chức có nhu cầu gia hạn sử dụng đất, và dự án phù hợp với quy hoạch thì hướng dẫn tổ chức thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo quy định. Trình UBND tỉnh thu hồi lại diện tích của các tổ chức đã hết thời sử dụng mà không có nhu cầu xin gia hạn để giao cho Ban bồi thường giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất tỉnh quản lý, tổ chức đấu giá theo quy định.
Đối với những tổ chức được thuê đất mà chưa ký hợp đồng thuê đất, yêu cầu các đơn vị khẩn trương thực hiện, nếu đơn vị nào chưa ký do còn vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu đã tồn tại nhiều năm mà vẫn chưa giải quyết được báo cáo UBND tỉnh để xem xét giải quyết theo hướng điều chỉnh lại diện tích đã giao cho thuê.
Đối với những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai như sử dụng đất không hiệu quả, chuyển nhượng trái phép, cho thuê, cho mượn để trục lợi thì kiên quyết thu hồi lại phần diện tích đã chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn trái phép để tạo quỹ đất sạch để tổ chức đấu giá giao cho các tổ chức khác có nhu cầu sử dụng.
Thực hiện giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tránh tình trạng lãnh phí đất, phá vỡ quy hoạch, mất kiểm soát. Yêu cầu tất cả các tổ chức xin giao đất, thuê đất phải thực hiện ký quỹ đầu tư để đảm bảo
khả năng đưa dự án vào hoạt động. Hàng năm rà soát các dự án được giao đất quá 24 tháng chưa đưa đất vào sử dụng để thu hồi xử lý theo quy định.
3.4.6. Giải pháp về khoa học kỹ thuật công nghệ
Từ thực tế kết quả nghiên cứ cho thấy công tác quản lý hồ sơ địa chính còn thủ công chủ yếu lưu dưới dạng giấy mà chưa thực hiện lưu dưới dạng số, công tác cập nhật chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên. Mặc dù UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã bố trị nguồn ngân sách để thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, nhưng vẫn chưa đủ nguồn lực để thực hiện trên địa bàn toàn tỉnh mà mới triển khai đồng bộ ở huyện Lập Thạch, Sông Lô. Huyện Bình Xuyên cũng là một trong những huyện được chọn để làm điểm công tác xây dựng cơ sở dữ liệu nhưng do bản đồ địa chính của khu vực đo vẽ năm 2009, đến nay đã biến động nhiều, trong thời gian tới sẽ thực hiện đo đạc lại bản đồ địa chính mới triểu khai được công tác xây dựng cơ sở dữ liệu. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ và minh bạch, nhất là các vùng có quy hoạch, các khu vực đất sạch đang chờ đầu tư, để các nhà đầu tư có thể khai thác nắm bắt được thông tin trước khi quyết định đầu tư vào khu vực, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Đầu tư đủ trang thiết bị cần thiết phục vụ công tác quản lý đất đai; tổ chức thực hiện về việc lập và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất tổ chức trên địa bàn huyện để phục vụ tốt cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai cả trước mắt và lâu dài.
3.4.7. Giải pháp vềđào tạo nguồn lực
Để nâng cao được năng lực chuyên môn cho cán bộ,trong thời gian tới UBND tỉnh cần thường xuyên tổ chức tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ cho các cán bộ lãnh đạo, cán bộ địa chính, cán bộ làm công tác chuyên môn tại các đơn vị quản lý đất đai như Sở Tài nguyên và Môi trường, hệ thống văn phòng đăng ký đất đai. Đặc biệt là sau mỗi lần điều chỉnh văn bản quy định của Nhà nước về lĩnh vực đất đai để kịp thời nắm bắt và áp dụng thực hiện.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. Kết luận
1. Bình Xuyên là một huyện có địa hình đồng bằng, trung du và miền núi, nằm giáp thành phố Vĩnh Yên, trung tâm của tỉnh Vĩnh Phúc. Tổng diện tích tự nhiên là 14847,81 ha,, Trong đó, đất nông nghiệp là 10.247,42 ha, chiếm 69,01% tổng diện tích đất tự nhiên; đất phi nông nghiệp là 4538,28 ha chiếm 30,57% tổng diện tích tự nhiên, đất chưa sử dụng là 62,1 ha chiếm 0,42% tổng diện tích đất tự nhiên. Vị trí địa lý tương đối thuận lợi cho sự phát triển công nghiệp. Trên địa bàn huyện hình thành 4 khu công nghiệp (Khu công nghiệp Bình Xuyên, Khu công nghiệp Bá Thiện, Khu công nghệp Bá Thiện II, Khu công nghiệp Sơn Lôi và 1 cụm công nghiệp (Cụm công nghiệp Hương Canh), đây là những khu,cụm công nghiệp lớn được tỉnh quan tâm, trú trọng và đầu tư trong thời gian tới.
2. Trên địa bàn huyện Bình Xuyên có 157 tổ chức được giao đất, thuê đất với diện tích 1564,72 ha, trong đó giao đất có thu tiền là 08 tổ chức với diện tích 157,22ha, thuê đất là 149 tổ chức, diện tích là 1407,5ha. Đã cấp Giấy chứng nhận cho 125/157 tổ chức đạt 79,62%. Hầu hết các tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn hoạt động tương đối hiệu quả, góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của huyện nói riêng và của tỉnh nói chung. Song bên cạnh đó vẫn còn một số tồn tại trong công tác quản lý sử dụng đất, cụ thể:
Còn 12 tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao cho thuê với diện tích là 25,24 ha, chiếm 8,05% tổng số tổ chức được thuê đất và chiếm 1,79% về diện tích đất giao cho các tổ chức kinh tế thuê, trong đó:
+ Số tổ chức cho thuê, cho mượn là 06 tổ chức với diện tích 3,6 ha chiếm 0,25% tổng diện tích cho các tổ chức thuê đất trên địa bàn;
+ Số tổ chức chuyển nhượng trái phép là 02 tổ chức với diện tích 0,7ha, chiếm 0,05% tổng diện tích cho các tổ chức thuê đất trên địa bàn;
+ Số tổ chức sử dụng vào mục đích khác so với mục đích được giao cho thuê là 04 tổ chức với diện tích 7,5 ha chiếm 0,53% tổng diện tích được giao cho thuê;
+ Số tổ chức chưa đưa đất vào sử dụng là 05 tổ chức (trong đó giao đất 01 tổ chức, thuê đất 04 tổ chức) với diện tích 69,88 ha, chiếm 4,46% tổng diện tích được
giao cho thuê trên địa bàn. Nguyên nhân chính là do còn vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nên chưa đưa đất vào sử dụng.
3. Kết quả điều tra công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế qua ý kiến của cán bộ quản lý, cán bộ chuyên môn, người dân và tổ chức, cho thấy giá đất thường xuyên biến động đã ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường giải phòng mặt bằng, làm chậm tiến độ của dự án, giảm hiệu quả sử dụng đất, ngoài ra công tác quy hoạch sử dụng đất của địa phương chưa thực sự hiệu quả, vẫn còn tình trạng quy hoạch treo. 85% doanh nghiệp được hỏi cho rằng doanh nghiệp sử dụng đất rất hiệu quả và hiệu quả, nhưng hiệu quả của họ chủ yếu là đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp. Do vậy, vẫn còn 35% ý kiến cho rằng hoạt động của doanh nghiệp rất ảnh hưởng và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân như tiếng ồn và ô nhiễm không khí . Ý thức chấp hành chính sách pháp luật đất đai của một số tổ chức chưa cao, vẫn còn tình trạng vì lợi ích kinh tế mà sẵn sang vi phạm pháp luật đất đai
4. Từ thực trạng công tác quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được giao cho thuê đất, tác giả đã đưa ra được 7 nhóm giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, trong đó cũng đã tổng hợp, đề xuất xử lý đối với các trường hợp vi phạm như trường hợp chưa đưa đất vào sử dụng (Công ty TNHH Hồng Hà Yên Bái, Công ty