3. Ý nghĩa của đề tài
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất:
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cân phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với
18
nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Có rất nhiều nguyên tắc được vận dụng trong quá trình định giá đất, trong đó đã vận dụng một số nguyên tắc sau:
1.1.4.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được phản ánh ở 4 mặt: -Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất
1.1.4.2. Nguyên tắc thay thế
19
giá. Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở.
Từ nguyên tắc này chúng ta có thể thấy rằng khi có hai mảnh đất có tính hữu ích như nhau, mảnh đất nào được bán ở mức giá thấp hơn thì nó sẽ bán được trước.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này là rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
1.1.4.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá trình tác ðộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ðộng của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố cấu thành giá và sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai.
20
Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác
1.1.4.4. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai
Giá thị trường của một thửa đất là giá trị hiện tại của tất cả những lợi ích trong tương lai có thể thu được từ mảnh đất đó mang lại. Những lợi ích này dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc là những tiện lợi. Những lợi ích trong tương lai được dự báo là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người định giá không được phép đưa ý kiến cá nhân trong việc xác định giá những lợi ích trong tương lai của bất kỳ một bất động sản nào. Việc mua bán đất trước đó và những thu nhập trước đó từ thửa đất chỉ có tầm quan trọng giúp người định giá thấy được điều có thể dự kiến trong tương lai.