3. Ý nghĩa của đề tài
3.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái gia
đoạn 2014 – 2018.
3.4.2.1. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái qua đánh giá của người dân
Nhằm đánh giá một cách khách quan các nguyên nhân ảnh hưởng tới tình hình biến động giá đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018 chúng tôi đã tiến hành điều tra phỏng vấn 120 hộ dân có đất tại địa bàn 3 phường Hợp Minh, xã Âu Lâu và xã Giới Phiên. Kết quả thể hiện tại bảng 3.11.
Bảng 3.11: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất tại thành phố Yên Bái qua ý kiến của người dân
TT NGUYÊN NHÂN SỐ PHIẾU
(phiếu) TỶ LỆ (%)
1. Do thị trường bất động sản sôi động 65 54,17 2. Do thị trường bất động sản đóng băng 55 45,83
3. Do có sự đầu cơ đất đai 45 37,50
4. Do vị trí của thửa đất 49 40,83
5. Do nhu cầu sử dụng đất tăng lên 20 16,67 6. Điều kiện kinh doanh thuận lợi 67 55,83
7. Do quy hoạch các khu đô thị mới 3 2,50
8. Do sự chênh lệch về đoạn giá 5 4,17
9. Do chuyển nhượng đất nhiều 33 27,50
10. Các nguyên nhân khác 4 3,33
11. Do lạm phát, trượt giá của đồng tiền 35 29,17
77
Qua phỏng vấn 120 chủ sử dụng đất ta nhận thấy nguyên nhân chính của tình hình biến động giá đất ở tại thành phố Yên Bái là do ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản, do điều kiện kinh doanh thuận, do có hiện tượng đầu cơ đất. Giá đất được người dân đánh giá có sự biến động cao nhất từ năm 2016 - 2018 và vượt quá khả năng của họ vì vậy người dân khó khăn trong việc mua đất để ở và thuê đất để kinh doanh. Với tổng số 120 người được hỏi thì có 45 người trả lời có hiện tượng đầu cơ đất đai trên địa bàn do vậy ảnh hưởng đến giá trị thực tế của đất đai, làm cho thị trường bất động sản tại đây có sự biến động lớn vào năm 2016 - 2018. Từ việc đánh giá các nguyên nhân gây nên tình hình biến động giá đất ở trên, thì người dân cũng cho ý kiến về việc ban hành giá đất của UBND tỉnh Yên Bái, kết quả thể hiện tạo bảng 3.12.
Bảng 3.12: Ý kiến của người dân về ban hành giá đất tại Yên Bái
TT Nội dung Có Không Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%)
1. Giá đất nhà nước ban hành chưa sát
với giá thị trường 96 80,0 24 20,0
2. Giá đất tại khu vực là hợp lý 24 20,00 96 80,00 3.
Nhà nước nên quan tâm sát hơn đến việc quản lý thị trường BĐS và bình ổn giá đất
78 65,00 - -
4. Tăng giá đất lô 1 thêm nữa 5 4,17 - -
5. Cần có biện pháp bình ổn giá đất 120 100,0 - -
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra)
Qua bảng trên ta có thể thấy 96 người dân cho rằng giá đất do UBND tỉnh Yên Bái ban hành chưa sát với giá thị trường do đó rất khó khăn cho người dân trong công tác di dời nếu khu vực nhà hoặc đất của họ nằm trong các dự án bồi thường giải phóng mặt bằng. Vì có hiện tượng đầu cơ đất đai trong khu vực
78
nên 78 người dân có ý kiến là nhà nước nên quan tâm sát hơn đến việc quản lý thị trường BĐS và bình ổn giá đất 120/120 ý kiến của người dân mong mỏi Nhà nước có các giải pháp bình ổn giá đất để tạo nên một thị trường đất đai bất động sản lành mạnh.
3.4.2.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái qua ý kiến của cán bộ địa chính ở địa phương
Theo đánh giá của một số cán bộ làm công tác địa chính ở địa phương thì giá đất ở tại thành phố Yên Bái có sự tăng đột biến từ năm 2016 - 2018. Theo đánh giá của các cán bộ ở đây thì hiện tượng đầu cơ đất đai xảy ra mạnh nhất vào năm 2017, 2018 làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản, giá thị trường gấp từ 1,5 - 2 lần giá nhà nước, gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB của các dự án, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố… Ngoài ra thì hiện tượng chuyển nhượng đất sai đối tượng, sai quy trình diễn ra nhiều ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn Phường, thành phố. Tuy nhiên, từ quý 2 năm 2018 đến hết năm 2018 giá đất ở tại thành phố đã lắng lại, do ảnh hưởng của lạm phát kinh tế toàn cầu, chính sách thắt chặt tín dụng đối với BĐS.
* Ý kiến đóng góp cho sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS thành phố:
- Đối với những trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua cơ quan quản lí và đầu cơ đất thì Nhà nước phải có những biện pháp phòng chống, xử lí nghiêm.
- Để thị trường BĐS hoạt động sôi nổi hơn, minh bạch hơn thì Nhà nước cần có những biện pháp chính sách phù hợp giúp bình ổn giá các mặt hàng có khả năng tăng giá như là thép xây dựng, sữa, đường ăn, xăng dầu, giá vàng, … ngoài ra có những chính sách thông thoáng tạo cho doanh nghiệp trong và ngoài nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển ở từng địa phương.
- Kiên quyết xử lí các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.
79
phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018
Tình hình biến động giá đất ở của thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 do các nguyên nhân sau:
- Vị trí của thành phố: thuận lợi để phát triển mạnh về kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu của người dân. Chính bởi vị trí thuận lợi như trên mà giá đất ở đây cao hơn giá đất tại một số khu vực nằm cách xa trung tâm thành phố khác. Giá đất cũng biến động theo tuyến: những vị trí càng xa trung tâm thì giá đất càng giảm, thậm chí trên cùng một tuyến đường nhưng tùy vào thị hiếu và yếu tố tâm lí của người sử dụng thì giá cũng khác nhau.
- Mục đích sử dụng của người dân.
+ Để ở: khi mảnh đất được người sử dụng vào mục đích để ở thì yếu tố sinh lời từ kinh doanh không có. Khi đó mảnh đất để ở sẽ có giá thấp hơn khi sử dụng để kinh doanh, dịch vụ.
+ Làm cơ sở kinh doanh, dịch vụ: dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh thì giá đất tại đây sẽ cao do lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi giải trí….), cho thuê mặt bằng, hoặc cho thuê cửa hàng tạo ra.
Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh thì khả năng sinh lời sẽ cao hơn, những mảnh đất trên cùng một tuyến đường có cùng mục đích nhưng nếu chủ sử dụng kết hợp với mục đích nào đó giúp khả năng sinh lời cao hơn thì giá đất sẽ tăng.
- Nhu cầu nâng cao đời sống của người dân: Cùng với sự phát triển kinh tế, nhu cầu về nơi ở của người dân cũng khá cao. Do vậy vấn đề về cơ sở hạ tầng tại các khu dân cư mới hay khu nhà ở cao cấp luôn được người dân quan tâm và sẵn sàng mua. Đó cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2018.
- Do hiện tượng đầu cơ đất: với vị trí thuận lợi cho kinh doanh và gồm các trung tâm kinh tế - văn hóa – xã hội của tỉnh nên hiện tượng đầu cơ đất đai trong 2 năm 2017 – 2018 diễn ra mạnh mẽ, tạo nên “bong bóng” bất động sản, nên ảnh hưởng lớn đến giá đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đấtn
80
đai tại Yên Bái nói chung.
- Do chính sách của nhà nước: thị trường Bất động sản nói chung và giá đất nói riêng chịu sự tác động lớn của các chính sách của nhà nước đặc biệt là chính sách tín dụng của Chính Phủ đã ảnh hưởng đến giá đất tại Yên Bái năm 2017 – 2018. Ở giai đoạn này vì ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới, hạn chế lạm phát kinh tế trong nước thì một số chính sách thắt chặt tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã làm cho giá đất ở tại thành phố Yên Bái có xu hướng chững lại, giá nhà nước quy định và giá đất trên thị trường không có sự thay đổi nhiều, thị trường BĐS “đóng băng”.
3.5. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Yên Bái. phố Yên Bái.