3. Ý nghĩa của đề tài
1.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ…
Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị của đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường.
Thông qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà có những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển
24
quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một sỗ trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình
Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô tích tụ ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.
*. Công tác định giá đất trên thế giới
Hiện nay nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển ở trình độ cao. Mọi tổ chức ngành nghề đều đạt ở mức độ hoàn thiện và hiện đại, gắn liền với sự tự động và tin học hoá. Hệ thống pháp luật được quy định chặt đến hầu hết các lĩnh vực. Trong quá trình đầu tưu nghiên cứu về lĩnh vực định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước phát triển và
25
một số quốc gia phát triển đã đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho quốc gia. Sau đây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá tại một số nước:
a. Đài Loan.
* Tổ chức: Vụ định giá thuộc Bộ nội vụ có chức năng nghiên cứu chính sách, xây dựng quy trình, quy phạn và đào tạo cán bộ. Hội đồng định giá địa phương (25 Hội đồng thành phố, quận, huyện) gồm đại diện chính quyền, các cơ quan địa chính, Tài chính, Ngân hàng, thuế vụ, Công chứng. Cấp cơ sở có 108 Văn phòng định giá, 600 biên chế.
* Hoạt động: Nhiệm vụ thẩm định và công bố giá đất công cáo (định kỳ 3 năm) và giá đất công cáo hiện hành (vào 1 tháng 7 hàng năm).
b. Thái Lan.
* Tổ chức định giá nhà nước: Cơ quan định giá Trung ương (CVA) trực thuộc Cục đất đai Bộ Nội vụ, chịu sự chỉ đạo của Uỷ ban định giá Trung ương - CVA và tổ chức định giá tư nhân. CVA có 200 biên chế, 5 phòng: Hành chính, Định giá, Bản đồ định giá, Truy cập số liệu và lưu trữ. CVA không có hệ thống địa phương.
* Tổ chức định giá tư nhân: Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn theo giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá Trung ương cấp; Các công ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội đồng định giá Trung ương, có đại diện trong Uỷ ban định giá trung ương có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, các công ty định giá tư nhân có thể có chi nhánh ở các địa phương (Công ty TNHH Sirida có 17 văn phòng đại diện tại các địa phương).
c. Malaysia
* Tổ chức định giá Nhà nước
Cục dịch vụ BĐS (JPPH) trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia, JPPH là hệ thống dọc, JPPH liên bang có 9 phòng: Điều phố quản lý, Công nghệ thông tin,
26
Đầu tư, Định giá BĐS, Quản lý bất động sản, Thư ký định giá, Đào tạo. JPPH có chi nhánh tại 13 bang, mỗi chi nhánh có 5 phòng: Định giá, Kế hoạch, Công nghệ thông tin, Thông tin BĐS, Hành chính. JPPH không có các chi nhánh ở cấp quận , huyện. JPPH vùng chịu trách nhiệm quản lý và thực hiện định giá BĐS cho quận huyện.
* Tổ chức định giá tư nhân: Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức công ty TNHH và cá nhân hành nghề tư vấn định gía và dịch vụ BĐS theo giấy phép do Uỷ ban định giá trung ương cấp; các tổ chức định giá tư nhân và cá nhân tập hợp trong tổ chức nghề nghiệp Hiệp hội định giá Trung ương có điều lệ, quy chế hoạt động riêng và có đại diện trong Uỷ ban định giá Trung ương. Uỷ ban định giá Trung ương do JPPH thành lập gồm 17 chuyên gia định giá Nhà nước liên bang, chuyên gia của JPPH, đại diện hiệp hội định giá trung ương. Hội đồng có trách nhiệm phê duyệt danh mục giá trị BĐS được định giá định kỳ 5 năm, giá trị hàng năm của BĐS.
27
Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất
ĐVT: 1.000USD/m2
STT Địa chỉ Quốc gia Giá trị
1 Pollock’s Path, The Peak Hong Kong 120
2 Kensington Palace Gardens, London Anh 107
3 Avenue Princess Grace Monaco 86
4 Boulevard du Général de Gaulle, Cap
Ferrat Pháp 79
5 Paterson Hill Singapore 42.5
6 Chemin de Ruth, Geneva Thụy Sỹ 37
7 Romazzino Hill, Sardinia Italy 32.9
8 Ostozhenka, Moscow Nga 29
9 Fifth Avenue, New York Mỹ 28
10 Avenue Montaigne, Paris Pháp 26
(Nguồn: http://landtoday.net/vn/tintuc )