3. Ý nghĩa của đề tài
1.2.3. Công tác định giá đất tỉnh Yên Bái
Để tổ chức thực hiện Kế hoạch định giá đất cụ thể các năm qua trên địa bàn tỉnh Yên Bái, Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái giao nhiệm vụ cho các cơ quan: Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh và các đơn vị tư vấn giá đất điều tra, khảo sát thông tin, lập phương án xác định giá đất cụ thể theo quy định; Kiểm tra, đánh giá kết quả thực hiện việc xác định giá đất và phương án giá đất, gửi Hồ sơ đề nghị thẩm định đến Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất. Căn cứ thông báo kết quả thẩm định phương án giá đất, hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân tỉnh Quyết định; Sở Tài chính là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tiếp nhận hồ sơ, tài liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường; tổ chức kiểm tra thực địa và xây dựng chương trình, thời gian họp Hội đồng thẩm định thông qua theo quy định; Ủy ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã cung cấp các thông tin có liên quan đến thửa đất cần định giá và phối hợp với các đơn vị tư vấn tổ chức điều tra, khảo sát, thu thập thôn tin giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất tác động đến yếu tố giá của các thửa đất cần định giá; Chủ đầu tư các dự án, công trình cần định giá đất có văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh (thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường) về nhu cầu và thời gian cụ thể trong việc đề nghị định giá đất.
33
thực hiện bình quân khoảng 685 dự án, công trình với tổng diện tích đất cần định giá là 82.087.336 m2, trong đó: (1) Định giá đất để thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 534 công trình, dự án với tổng diện tích 30.795.738 m2; (2) Định giá đất để giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất trên 10 tỷ đồng) 8 dự án, công trình với tổng diện tích là 1.967.100 m2; (3) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của các thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất trên 10 tỷ đồng) 139 dự án, công trình với tổng diện tích là 2.546.298 m2; (4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất của các thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất trên 10 tỷ đồng) 04 dự án, công trình với tổng diện tích là 46.778.200 m2.
34
CHƯƠNG 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Tình hình biến động và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trong giai đoạn 2014 – 2018;
- Phạm vi không gian: trên địa bàn xã, phường phía tây: xã Giới Phiên, xã Âu Lâu, phường Hợp Minh thuộc thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
2.2. Thời gian nghiên cứu
Thời gian nghiên cứu đề tài được tiến hành từ tháng 4/2018 – 4/2019
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018.
- Điều kiện tự nhiên.
- Tình hình phát triển kinh tế xã hội.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Yên Bái.
2.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng giá đất ở tại một số xã, phườngphía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018.
2.3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường phía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. phía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018.
35
phố Yên Bái.
2.4. Phương pháp nghiên cứu.
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.
- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái.
- Thu thập các tài liệu, văn bản liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Yên Bái ban hành.
- Thu thập các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất ở trong giai đoạn 2014 - 2018 trên địa bàn thành phố Yên Bái.
2.4.2 Phương pháp điều tra, chọn điểm nghiên cứu
- Chọn các khu vực tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực đó có nhiều biến động. Căn cứ vào tình hình thực tế, chúng tôi chia ra các khu vực:
* Phường Hợp Minh: tiến hành điều tra 40 phiếu theo các tuyến đường, gồm có các tuyến đường sau:
- Đường Ngô Minh Loan: đoạn từ cầu Yên Bái đi Văn Chấn 500m. - Đường Hoàng Quốc Việt: đoạn ngã ba cầu Yên Bái hướng đi Giới Phiên đến nhà ông Quang Lý.
- Đường Hợp Minh – Mỵ: Từ ngã ba Hợp Minh đến hết đất nhà bà Huệ và một số tuyến đường trên địa bàn phường như: Đường bê tông tổ, đường Gò Cấm, đường đi xóm Cổ Hạc….
* Xã Âu Lâu: điều tra 40 phiếu theo các tuyến đường, gồm có các tuyến đường sau:
- Đường Ngô Minh Loan: đoạn từ UBND xã đến ngã ba đi Minh Tiến. - Đường Âu Lâu – Quy Mông: đoạn từ đường Ngô Minh Loan đi 300m và một số tuyến đường trên địa bàn xã.
* Xã Giới Phiên: điều tra 40 phiếu theo các tuyến đường, gồm có các tuyến đường sau:
36
- Đường Hoàng Quốc Việt: Đoạn đến cây xăng xã Giới Phiên và một số tuyến đường thôn trên địa bàn xã.
Tiến hành phỏng vấn cán bộ, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra đã được xây dựng. Số lượng phiếu điều tra là 120 phiếu. Nội dung điều tra tập trung:
+ Giá chuyển nhượng.
+ Hình dạng, vị trí, diện tích thửa đất. + Lý do mua (bán).
37
2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích
- Phương pháp thống kê: thống kê số liệu điều tra, khảo sát theo thời gian hàng năm.
- Phương pháp xử lý số liệu: kiểm tra độ chính xác của số liệu, loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường; xử lý số liệu bằng phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp so sánh: So sánh các số liệu để làm rõ biến động và các yếu tố tác động.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến sự biến động giá đất ở.
2.4.4 Phương pháp chuyên gia.
Trong quá trình thực hiện luận văn, tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực này để nâng cao nhận thức và chất lượng nghiên cứu.
38
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.
3.1.1.1. Vị trí địa lý.
Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía Bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi vào khu Tây Bắc của Tỉnh Yên Bái và của cả nước, có toạ độ địa lý 21040’- 21016’độ vĩ bắc; 104050’08’’-104058’15’’ độ kinh đông;
- Phía Bắc và phía Tây, phía Nam giáp huyện Trấn Yên và tỉnh Phú Thọ; - Phía Đông, Đông Bắc giáp huyện Yên Bình;
Thành phố Yên Bái có diện tích tự nhiên là 10.674,19 ha bao gồm 17 đơn vị hành chính với 9 phường, 8 xã; dân số Thành phố năm 2014 có 95.515 người. Là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, chính trị, an ninh quốc phòng của cả tỉnh. Có vị trí và mối quan hệ với hành lang kinh tế xuyên Á (Vân Nam - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng) thông qua hệ thống giao thông đường bộ cao tốc Nội Bài - Lào Cai; đường sắt, đường thủy cấp quốc gia. Là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thông liên tỉnh đi qua.
Quốc lộ 32, 32C nằm trên tuyến đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc), có đường thuỷ (sông Hồng), có sân bay quân sự, tạo cho Thành phố có nhiều yếu tố thuận lợi và luôn giữ vai trò là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật của tỉnh và các tỉnh lân cận trong vùng; là cửa ngõ vào vùng Tây Bắc, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng. Với vị trí ở trung độ của các tuyến đường bộ, đường sắt, đường thuỷ Hà Nội - Lào Cai. Là đầu mối giao thông đường bộ đi các tỉnh: Sơn La, Lai
39
Châu. Thành phố cách Lào Cai 156 km về phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 186 km về hướng Đông. Vì vậy, tuy nằm sâu trong nội địa nhưng thành phố Yên Bái có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với các địa phương trong cả nước. Đó là điều kiện thuận lợi cho Thành phố trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội trong hiện tại và tương lai.
Hình 3.1: Bản đồ hành chính Thành phố Yên Bái - Tỉnh Yên Bái
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo.
Thành phố Yên Bái có độ cao trung bình từ 75 - 100m so với mực nước biển; được chia làm 3 dạng địa hình chủ yếu:
- Địa hình bậc thềm phù sa Sông Hồng bằng phẳng, có độ cao từ 31 - 35m so với mực nước biển;
40
- Địa hình vùng đồi bát úp đỉnh bằng, sườn dốc;
- Địa hình vùng thung lũng xen giữa đất đồi là các dải đất bằng và ruộng lúa nước. Nhìn toàn cảnh từ khu vực thành phố Yên Bái nằm trong một thung lũng rộng lớn, được bao từ xa bởi hệ thống núi con Voi và phần kéo dài của dãy Hoàng Liên Sơn.
Với địa hình Thành phố đất đồi rừng chiếm diện tích chủ yếu, do vậy thích hợp với trồng rừng sản xuất kết hợp bảo vệ môi trường, song lại rất khó khăn cho việc sử dụng đất cho xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Thành phố do phải bỏ ra chi phí rất lớn cho san tạo mặt bằng.
Vì vậy các khu dân cư, các cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, kỹ thuật của Thành phố chủ yếu được bố trí tập trung dọc theo các tuyến đường, được quy hoạch, thiết kế tương đối phù hợp với địa hình tự nhiên, đây cũng là nét đặc trưng riêng của thành phố Yên Bái.
3.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết
Thành phố Yên Bái nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, cùng với điều kiện địa lý tự nhiên, thành phố Yên Bái mang tính chất tiểu vùng khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều. Qua số liệu quan trắc nhiều năm của Nha khí tượng Thuỷ văn Yên Bái, các yếu tố khí hậu như sau:
- Nhiệt độ trung bình trong năm: 22,98oC, nhiệt độ cao tương đối là 39,4oC nhiệt độ thấp nhất là 4,3oC. Do điều kiện khí hậu Trái Đất có xu thế ngày càng nóng lên, bởi vậy một vài năm gần đây nhiệt độ trung bình trong năm là 23,7oC, nhiệt độ thấp nhất trong năm 10,5oC nhiệt độ cao nhất trong năm 39,8oC;
- Độ ẩm không khí: Bình quân cả năm từ 85 - 87%, độ ẩm cao nhất trong năm là 94% (tháng 3), thấp nhất là 80%;
41
- Lượng mưa: Lượng mưa trung bình cả năm đạt 2.339,5 mm, năm có lượng mưa cao nhất 3.256mm, năm thấp nhất 1.284 mm. Mưa tập trung vào các tháng 5, 6, 7, 8, 9 chiếm tới 80 - 85% lượng mưa cả năm;
- Ánh sáng: Số giờ nắng trong năm bình quân là 1.315 giờ. Độ dài ban ngày bình quân là 11 giờ, ngày dài nhất là 13,2 giờ (tháng 6), ngày ngắn nhất là 10,48 giờ (vào tháng 10);
- Gió: Hướng gió chủ yếu là gió Tây Bắc và gió Đông - Đông Nam, tốc độ gió bình quân từ 1,4m/s, đến 1,8m/s, tốc độ gió lớn nhất đạt 27m/s;
- Giông: Tổng số ngày có giông trung bình năm là 100,2 ngày.
Với vùng khí hậu của Thành phố nằm trong đới khí hậu nhiệt đới, chí tuyến gió mùa chịu ảnh hưởng nhiều của địa hình, có lượng mưa trung bình trong năm lớn, độ ẩm không khí cao, có sự chênh lệch nhiệt độ lớn giữa các mùa. Nhìn chung khí hậu Thành phố tương đối phù hợp cho phát triển nông - lâm nghiệp.
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế
3.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế a) Sản xuất NLN, thủy sản:
Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản theo giá so sánh 2010 đạt 450.159 triệu đồng tương đương với 100,03%KH, tăng 6,41% so với năm 2016. Giá trị sản phẩm thu hoạch trên 1ha đất trồng trọt và nuôi trồng thủy sản đạt 85 triệu đồng tương đương với 100%KH.
* Trồng trọt: Tổng diện tích gieo trồng cây nông nghiệp đạt: 2.521,7 ha, giảm 6,37% so với 2016. Trong đó:
- Cây hàng năm: Diện tích đạt 1.959,8ha giảm 2% (giảm 39,9ha). Trong đó, Lúa: Diện tích đạt 828,2ha, giảm 5,4% (giảm 47,1ha); năng xuất 48,81tạ/ha tương đương với 100,4%KH, tăng 0,4%; sản lượng đạt 4.041,4 tấn tương đương với 95,5%KH, giảm 5%. Ngô: Diện tích đạt 293,2ha, tăng 0,24%; năng suất đạt 27,3 tạ/ha, tương đương với 100%KH, tăng 0,15%; sản lượng đạt 800,4 tấn,
42
tương đương với 103%KH, tăng 0,48%. Rau diện tích đạt 598,2ha, giảm 0,55%
(giảm 3,5ha), tương đương với 92,4%KH; năng suất đạt 160 tạ/ha, tăng 0,37%; sản lượng đạt 9.570,6 tấn, giảm 0,2% so với năm 2016.
- Cây lâu năm: Diện tích đạt 561,9 ha, giảm 19% (giảm 131,6ha). Trong đó, chè đạt 305ha, tương đương 69,3%KH; giảm 30,7% (giảm 135ha), cây ăn quả đạt 255ha, tương đương 98%KH, tăng 1,61% (tăng 4ha). Chè búp tươi năng suất đạt 50 tạ/ha, giảm 3,5%, sản lượng đạt 1.525 tấn, giảm 33%; sản lượng cây ăn quả đạt 1.767,9 tấn, tăng 3,2% so với năm 2016.
* Chăn nuôi: Thời điểm 1/10, đàn trâu 700 con, giảm 21,1%; đàn bò 439 con, tăng 6%; đàn lợn 30.498 con, giảm 6,7%; đàn gia cầm 205,87 nghìn con, giảm 4,1%. Sản lượng thịt hơi xuất chuồng các loại đạt 8.767 tấn, tương đương 103,14%KH tăng 9,93% (so với năm 2016). Tăng cường công tác phòng chống dịch bệnh kiểm dịch, kiểm soát giết mổ, vệ sinh thú y.
* Lâm nghiệp: Diện tích trồng rừng mới đạt 170 ha tương đương 100% KH, diện tích rừng hiện có được bảo vệ, chăm sóc tốt, trong năm không xảy ra vụ cháy rừng nào.
* Thủy sản: Diện tích nuôi trồng thủy sản đạt 236,9ha, tăng 1,3% so với thực hiện năm 2016. Sản lượng thủy sản đạt 367,9 tấn, trong đó: Sản lượng khai thác đạt 11,5 tấn, sản lượng nuôi trồng đạt 356,4 tấn.
b) Sản xuất CN-TTCN:
Giá trị sản xuất CN-TTCN trên địa bàn đạt 3.000 tỷ đồng. Tổ chức hội nghị gặp gỡ tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp; xây dựng phương án di chuyển cụm công nghiệp Đầm Hồng. Triển khai xây dựng Đề án khu sản xuất miến tập trung tại xã Giới Phiên.
c)Thương mại - Dịch vụ:
Tổng mức hàng hóa bán lẻ trên địa bàn đạt 7.313,8 tỷ đồng, =101,58% KH, tăng 6,77%. Doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống và du lịch lữ hành đạt 807,9 tỷ đồng, tương đương 101%KH; tăng 7,72% (so với năm 2016).