3. Ý nghĩa của đề tài
1.2.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam
Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993, mọi giao dịch đất đai trên thị trường đều không được thừa nhận. Do vậy chuyển nhượng đất đai hoặc không công khai hoặc diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình vật kiến trúc, cây lâu năm hoặc những tài sản khác gắn liền với đất mà không phải là mua bán đất. Thị trường đất trên phạm vi cả nước trong thời kỳ này hầu như bị triệt tiêu.
Luật đất đai 2003 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian”. Các địa phương căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ xác định
28
khung giá cho địa phương mình không vượt quá phạm vi điều tiết khung giá của Chính phủ.
Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy định: Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Tiếp theo Luật đất đai 2013 được ban hành, nhiều Nghị định, thông tư hướng dẫn việc xác định giá đất.
1.2.2.1. Thị trường đất đai Việt Nam.
*. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán.
Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính kế hoạch hoá, tập trung nên đất đai được quản lý theo cơ chế hành chính, phục vụ nghiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hoá, không được phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các giao dịch về đất đai chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định: Nghiêm cấm việc mua bán, lấn, chiếm đất đai phát canh thu tu dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” Trong giai đoạn này, Quyền sử dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép trao đổi trên thị trường như một loại hàng hoá.
29
năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng Nhà nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân. Khoản 2, Điều 3, Luật đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12, Luật đất đai năm 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất động sản thông qua việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê) Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân và đất để xây dựng các công trình không nhằm mục đích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất đã được hình thành, phát triển sôi động hơn. Hàng hoá trên thị trường bất động sản phong phú và được giao dịch nhiều hơn.
Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo ra sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị trường bất động sản.
30
Năm 2003, Luật đất đai mới ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993 đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển sôi động. Luật đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành một hệ thống quản lý công khai minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư, Giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hôi đất.
Năm 2013, Luật đất đai mới được ban hành cùng với các Nghị định, Thông tư hướng dẫn tiếp tục nới rộng quyền của người sử dụng đất, tạo đà cho thị trường nhà đất khởi sắc.
*. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua.
Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua đã thu hút được một lượng vốn lớn trong nền kinh tế các dự án khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu phức hợp có số vốn đăng kỷ hàng tỷ USD đã và đang được cấp phép. Thị trường ngày càng liên thông với các thị trường tài chính tiền tệ đã tạo ra sự vận động liên tục của các dòng vốn, trong nhiều giai đoạn, sự biến động của thị trường chứng khoán vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự biến động trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém:
Thứ nhất, thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu
31
về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của nhà nước. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong môi trường không chính thức.
Thứ hai, thị trường đất đai trong những năm qua biến động bất thường. Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993-1995 và 2001-2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.
Thứ ba, hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các "văn phòng nhà đất", "trung tâm nhà đất" mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho nhà nước.
32
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý củ nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.