7. Kết cấu luận văn:
3.2 Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngườ
người thu nhập thấp
3.2.1 Chính sách thuế
Các ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án nhà ở xã hội sẽ góp phần kích thích đầu tư vào lĩnh vực này. Vấn đề còn lại là làm sao để pháp luật được thực thi nghiêm minh.
Để tăng cường an sinh xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội, quy định ưu đãi thuế để khuyến khích doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho người TNT để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ là rất cần thiết. Hiện tại, Nhà nước đã có các giải pháp miễn, giảm thuế đó nhưng chỉ được thực hiện trong năm 2009, nên chưa thực sự khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây nhà ở cho người TNT, trong khi việc triển khai các dự án xây dựng nhà ở đòi hỏi lượng vốn lớn, có thời gian đầu tư và thu hồi vốn dài cần có cơ chế ưu đãi để vừa giải quyết vấn đề nhà ở cho người TNT, vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, do năng lực quản lý còn hạn chế nên việc kiểm soát giá mua, giá bán nhà thực tế đang gặp nhiều khó khăn. Cho dù Nhà nước có áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế để doanh nghiệp hạ giá thành cũng chưa chắc giá bán, giá thuê nhà sẽ được giảm dẫn đến đối tượng là người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, học sinh, sinh viên không được hưởng lợi mà Nhà nước thì bị thất thu ngân sách. Vì vậy, vấn đề là làm sao để pháp luật được thực thi nghiêm minh. Do đó, dự thảo luật cần bổ sung quy định nhằm xác định tiêu chí về nhà được hưởng
thuế suất ưu đãi nhằm tránh việc lợi dụng pháp luật để trốn thuế, đồng thời phải có cơ chế kiểm soát việc áp dụng và thực hiện chính sách ưu đãi thuế trên thực tế đảm bảo lợi ích đến được đúng đối tượng. Chính phủ cần quy định rõ biện pháp “hậu kiểm” để bảo đảm thực thi pháp luật nghiêm minh, chống hành vi gian lận, trốn thuế, lợi dụng ưu đãi để thu lợi cho cá nhân, tổ chức của mình.
3.2.2 Chính sách tín dụng
Về tổng quát, tỷ lệ người có thu nhập trung bình và thấp đang chiếm đa số trong dân cư các thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương để mua nhà, xây nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Hay nói một cách khác là một lượng nhu cầu khổng lồ trên thị trường tài chính nhà ở cho người có TNT, đang và sẽ hiện hữu và mở rộng trên cả nước, đặc biệt là ở các thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh như TP.HCM và Hà Nội.
Song để giải quyết vấn đề này theo cơ chế thị trường không phải dễ dàng, vì đây là lĩnh vực được đánh giá là kém hấp dẫn về doanh thu, lợi nhuận nên không nằm trong các ưu tiên của các tổ chức và thể chế thị trường có liên quan từ tổ chức tài chính – tín dụng đến các công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản. Bản thân thị trường nhà ở cho người có TNT còn thiếu đồng bộ, sản phẩm hàng hóa chưa đáp ứng được nhu cầu đa dạng, phương thức thanh toán còn kém linh hoạt, sự thiếu đồng bộ giữa thị trường nhà ở với các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tín dụng, tiền tệ, còn rất thiếu và chưa có sự tham gia của các công cụ tài chính để hỗ trợ. Khác biệt của nhà ở đối với các sản phẩm hàng hóa khác là nhà ở có giá trị lớn và phát triển cũng như tiêu dùng nhà ở đều cần vay các nguồn tài chính lớn và dài hạn. Thiếu các nguồn tài chính này, thị trường nhà ở khó có thể phát triển. Do đó, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ hợp lý đối với người TNT, chủ đầu tư xây
dựng nhà ở cho người TNT và chính sách khuyến khích để các ngân hàng tham gia giải quyết nhà ở cho người TNT.
Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở và vốn hỗ trợ mua nhà đối với người có TNT là rất lớn, vấn đề đặt ra là chính sách hỗ trợ thanh toán và việc quản lý cho vay mua nhà cần phải có bài toán thích ứng. Căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể của mình, người TNT có thể lựa chọn các phương thức vay và trả thích hợp:
(1) Phương án vay thế chấp để thanh toán ngay tiền nhà cho chủ đầu tư xây dựng, rồi sau đó tiến hành thanh toán định kỳ hàng tháng (hàng năm) cho các định chế tài chính trung gian.
Với giả thiết căn hộ cho người TNT có giá từ 300 triệu đồng, người mua phải thanh toán lần đầu là 20% giá trị căn hộ, số còn lại vay thế chấp với lãi suất 12%/năm, thời gian thanh toán là 15 năm. Số tiền người mua nhà phải trả mỗi kỳ được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 3.1: Phương án vay thế chấp để thanh toán tiền mua nhà, trả lãi
định kỳ hàng tháng với thời gian thanh toán 15 năm, lãi suất 12%/năm Giá trị căn hộ Thanh toán lần đầu Số tiền vay Lãi suất Thời gian TT(năm) Số tiền trả hàng tháng 300,000,000 60,000,000 240,000,000 12% 15 2,880,403 350,000,000 70,000,000 280,000,000 12% 15 3,360,471 400,000,000 80,000,000 320,000,000 12% 15 3,840,538 450,000,000 90,000,000 360,000,000 12% 15 4,320,605 500,000,000 100,000,000 400,000,000 12% 15 4,800,672 550,000,000 110,000,000 440,000,000 12% 15 5,280,739
600,000,000 120,000,000 480,000,000 12% 15 5,760,807 650,000,000 130,000,000 520,000,000 12% 15 6,240,874 700,000,000 140,000,000 560,000,000 12% 15 6,720,941 750,000,000 150,000,000 600,000,000 12% 15 7,201,008 800,000,000 160,000,000 640,000,000 12% 15 7,681,076 850,000,000 170,000,000 680,000,000 12% 15 8,161,143 900,000,000 180,000,000 720,000,000 12% 15 8,641,210 950,000,000 190,000,000 760,000,000 12% 15 9,121,277 1,000,000,000 200,000,000 800,000,000 12% 15 9,601,344
Nguồn: Tính toán của tác giả
Từ bảng số liệu trên ta thấy rằng với căn hộ có giá trị từ 300 đến 750 triệu thì người mua phải thanh toán hàng tháng với số tiền từ gần 3 triệu đến hơn 7 triệu đồng, đây là con số tương đối khả thi đối với các hộ gia đình thuộc diện có TNT theo quy định hiện hành. Nếu Nhà nước có chính sách hỗ trợ để có thể giảm lãi suất hoặc tăng thời hạn thanh toán hơn nữa thì người TNT sẽ có nhiều khả năng tiếp cận nhà ở hơn nữa. Cũng với các giả thiết trên, nhưng xét với lãi suất giảm còn 10% và thời hạn thanh toán là 20 năm thì với giá tri căn hộ từ 300 đến 700 triệu, người mua nhà phải thanh toán hàng tháng từ 2,3 triệu đến 5,4 triệu đồng (bảng 3.2) thì tính khả thi cao hơn rất nhiều.
Bảng 3.2: Phương án vay thế chấp để thanh toán tiền mua nhà, trả lãi
định kỳ hàng tháng với thời gian thanh toán 20 năm và lãi suất 10%/năm Giá trị căn hộ Thanh toán lần đầu Số tiền vay Lãi suất Thời gian TT(năm) Số tiền trả hàng tháng 300,000,000 60,000,000 240,000,000 10% 20 2,316,052 350,000,000 70,000,000 280,000,000 10% 20 2,702,061
400,000,000 80,000,000 320,000,000 10% 20 3,088,069 450,000,000 90,000,000 360,000,000 10% 20 3,474,078 500,000,000 100,000,000 400,000,000 10% 20 3,860,087 550,000,000 110,000,000 440,000,000 10% 20 4,246,095 600,000,000 120,000,000 480,000,000 10% 20 4,632,104 650,000,000 130,000,000 520,000,000 10% 20 5,018,113 700,000,000 140,000,000 560,000,000 10% 20 5,404,121 750,000,000 150,000,000 600,000,000 10% 20 5,790,130 800,000,000 160,000,000 640,000,000 10% 20 6,176,139 850,000,000 170,000,000 680,000,000 10% 20 6,562,147 900,000,000 180,000,000 720,000,000 10% 20 6,948,156 950,000,000 190,000,000 760,000,000 10% 20 7,334,165 1,000,000,000 200,000,000 800,000,000 10% 20 7,720,173
Nguồn: Tính toán của tác giả
(2) Hình thức vay một số năm đầu trả thấp, những năm tiếp theo trả tăng dần: Hình thức thanh toán này rất hữu dụng cho các hộ gia đình trẻ, những năm đầu có thu nhập chưa cao, mức thanh toán định kỳ trong giai đoạn đầu được thiết kế một cách tương xứng. Sau đó, mức thanh toán sẽ được điều chỉnh tăng lên theo từng giai đoạn, phù hợp với sự gia tăng thu nhập và mức độ tích lũy của hộ gia đình.
Để đảm bảo sự phát triển lành mạnh và kích cẩu thị trường nhà ở cho người TNT, đòi hỏi phải áp dụng một cách linh hoạt và triệt để nhiều biện pháp đồng bộ, trong đó các biện pháp thanh toán thích hợp với sự tham gia tích cực của các định chế tài chính đóng vai trò trọng tâm và bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường này.
Bên cạnh những chính sách tín dụng đối với chủ đầu tư dự án nhà TNT, đối với người TNT thì cần phải có chính sách thúc đẩy, khuyến khích các NHTM tham gia vào thị trường tín dụng nhà ở dành cho người TNT. Các chính sách điều tiết, ưu đãi, các quy chế quản lý của nhà nước tác động rất lớn đến hoạt động của NHTM, từ đó tạo ra những tác động quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cũng như giải quyết các vấn đề về kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn tạo tiền đề và điều kiện để các NHTM thay đổi cách nhìn nhận, đánh giá và ra quyết định tham gia vào thị trường tín dụng đặc biệt này. Để một chính sách của Chính phủ có thể đạt được hiệu quả cần lưu ý một số vấn đề như sau:
- Xây dựng các chính sách hỗ trợ cụ thể đối với việc khuyến khích các NHTM tham gia thị trường tín dụng nhà ở cho người có TNT (miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, chương trình kích cầu, vay vốn ưu đãi, xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay, hỗ trợ phí mua bảo hiểm cho đối tượng vay…)
- Nguyên tắc của việc xây dựng chính sách và khuyến khích phải thực sự nhằm vào mục tiêu lợi nhuận, an toàn và hiệu quả cho các NHTM. Các chính sách ưu đãi và điều tiết phải tuân theo cơ chế thị trường. Tránh việc gây nhầm lẫn cho các đối tượng đây là chương trình mang tính xã hội và được triển khai thực hiện theo cơ chế xin - cho.
Nghiên cứu, đánh giá và phân loại, phân lớp đối tượng có thu nhập trung bình và thấp theo các mức độ khác nhau để có những chính sách và thời gian thực hiện chính sách khác nhau. Đối với đối tượng thu nhập trung bình và thấp nhưng có công việc ổn định, có thu nhập và điều kiện có thể tiếp cận và sử dụng nguồn vốn của ngân hàng thì chính phủ cần quan tâm nghiên cứu chính sách hỗ trợ NHTM tham gia cho các đối tượng này vay vốn để đáp ứng nhu cầu nhà ở. Chỉ những đối tượng quá khó khăn, thuộc diện nghèo khó thì
chính phủ sẽ xem xét và hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội (đây không phải là đối tượng mục tiêu của NHTM).
- Tính nhất quán và ổn định của các chính sách hỗ trợ, khuyến khích nhằm tạo điều kiện cho các NHTM cân đối khả năng hiện có để tham gia triển khai, thực hiện. Các thủ tục triển khai và quản lý thực hiện các chính sách ưu đãi cần đơn giản và hiệu quả, tránh việc phát sinh thêm nhiều công việc và tăng chi phí quản lý cho các ngân hàng.
Ngoài ra, để có thể khuyến khích NHTM tham gia hoạt động cho các đối tượng có TNT vay vốn mua nhà, cần quan tâm và giải quyết các khó khăn mà NHTM gặp phải khi tham gia vào tín dụng nhà ở cho người TNT:
- Nguồn vốn dài hạn: Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là tín dụng BĐS có thời hạn cho vay dài trong khi nguồn vốn dài hạn của các NHTM hiện nay đang là vấn đề hết sức khó khăn. Do vậy, việc đầu tiên cần nghiên cứu thực hiện là nghiên cứu các chính sách và giải pháp nhằm tăng nguồn vốn dài hạn cho các NHTM. Chính phủ cần xây dựng các chính sách hỗ trợ nguồn vốn dài hạn cho các NHTM như nguồn vốn vay dài hạn từ chính phủ (NHNN). Nghiên cứu và ứng dụng việc phát hành các công cụ tài chính phái sinh để huy động nguồn vốn dài hạn phù hợp với mục tiêu khuyến khích của chính phủ (các công cụ chứng khoán hóa, phát triển thị trường thế chấp, cầm cố, các giải pháp huy động khác thông qua thị trường tài chính trong và ngoài nước)...Bên cạnh đó, Ngân hàng chủ động xây dựng các chương trình huy động vốn dài hạn, đặc biệt là các chương trình huy động vốn của chính các đối tượng có nhu cầu vay, ví dụ như các chương trình tiết kiệm nhà ở như các nước đã thực hiện; nghiên cứu áp dụng các sản phẩm tài chính (trái phiếu, tín phiếu) để huy động mọi nguồn vốn có thể từ trong khu vục dân cư cũng như từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
- Chính phủ thực hiện các chính sách bù lãi suất để bù đắp phần chênh lệch giữa mức lãi suất các NHTM muốn cho vay và mức lãi suất người có thu nhập trung bình và thấp có khả năng trả nợ nhằm giảm các áp lực lãi vay cho người đi vay, đồng thời có thể hấp dẫn các NHTM với mức lãi suất hợp lý. - Một vấn đề nữa là các vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo và công tác xử lý tài sản thế chấp. Đối với các NHTM, tài sản thế chấp, cầm cố được xem là khoản thu nợ thứ 2, tuy nhiên, ở những nước đang phát triển như Việt Nam, khi hệ thống ngân hàng còn mới phát triển và còn nhiều bất cập, thì tài sản thế chấp lại trở thành niềm tin và đảm bảo cho khoản vay của NHTM. Đặc biệt đối với người có thu nhập trung bình và thấp được các NHTM đánh giá là đối tượng khách hàng có rủi ro cao hơn thì việc thu nợ từ nguồn tài sản đảm bảo càng được các NHTM quan tâm. Để thu nợ từ việc thanh lý tài sản đảm bảo, ngoài tính thanh khoản của tài sản, thì vấn để về thủ tục và quy định xử lý tài sản đảm bảo cũng đang là vấn đề khó khăn của các NHTM hiện nay. Do vậy, chính phủ cần quan tâm trong việc tạo sự linh hoạt, chủ động cho các ngân hàng trong vấn đề này như: cải tiến quy trình, đơn giải hóa thủ tục và nhanh chóng hoàn tất việc cấp chứng nhận nhà ở, đất ở; Xây dựng cơ chế đảm bảo tiền vay theo hướng linh hoạt, không cứng nhắc về thề chấp, cầm cố, nâng cao quyền tự chủ của các tổ chức tín dụng trong việc lựa chọn hình thức đảm bảo tiền vay phù hợp vì mục tiêu an toàn vốn. Trong từng giai đoạn, tùy vào mục tiêu và đối tượng cụ thể, chính phủ xây dựng chính sách ưu đãi với hình thức đảm bảo tiền vay thích hợp, khi bị tổn thất do các nguyên nhân khách quan thì được chính phủ hỗ trợ xử lý.
3.2.3 Chính sách giá
Hiện nay, do chưa có quy chuẩn về việc xây dựng nhà thu nhập thấp nên chủ đầu tư thường áp dụng xây dựng theo quy chuẩn nhà cao tầng. Do đó, ngoài việc phần xây thô nhà phải đảm bảo chất lượng, thì phần hoàn thiện
cũng khó rẻ hơn vì cửa kính, cửa gỗ của nhà cũng phải đảm bảo an toàn, các thiết bị ngầm cũng phải làm chất lượng tốt... khó có thể hạ giá thành theo nguyện vọng của người dân. Để khắc phục bất cập về giá cả mà cụ thể là giảm giá thành, giá bán nhà TNT, cần sớm ban hành quy định, đưa ra quy chuẩn chung đối với các dự án nhà giá thấp. Chẳng hạn về diện tích: căn hộ có diện tích 35 - 45 m2 sẽ phải chiếm khoảng 20%, diện tích 45 - 60 m2 chiếm 60%, căn hộ 60 - 70 m2 chỉ chiếm 20% dành cho những người có điều kiện tốt hơn một chút; quy định về thiết kế...
Xét riêng ở thành phố Hà Nội, với giả thiết diện tích căn hộ có diện tích từ 35m2 đến 70m2, mức giá trung bình 11 triệu/m2 và các giả thiết như mô hình chính sách tín dụng (lãi suất 12%/năm, thời hạn thanh toán 15 năm) thì