7. Kết cấu luận văn:
2.1.3.3Về vốn xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp:
Nguồn tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở cho người TNT gồm 3 nguồn chính: Vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước Trung Ương và địa phương, vốn của các doanh nghiệp huy động từ các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, và vốn của dân tự đầu tư xây dựng nhà ở.
Trong đó, nguồn vốn của dân cho đầu tư phát triển nhà ở được tập trung cho hai hoạt động chính đó là người dân tự xây dựng cải tạo nhà ở và góp vốn để đầu tư theo dự án xây dựng các khu chung cư đô thị mới thường dưới hình thức đặt mua nhà trước; Vốn ngân sách và một phần vốn vay ưu đãi thông qua quỹ phát triển nhà ở được sử dụng cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội gắn liền các dự án phát triển nhà ở khu đô thị mới và là nguồn vốn chủ yếu xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công. Bước vào giai đoạn thực hiện nhiều dự án quan trọng thành phố, nguồn vốn này đã và sắp tới sẽ vẫn tăng để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đang còn chậm trễ, hỗ trợ xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các khu đô thị mới và từng bước tạo quỹ nhà cho các đối tượng thu nhập thấp ; Nguồn vốn khác bao gồm vốn tín dụng, vốn tự có của các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, vốn do họ huy động thông qua thị trường chứng khoán ( trái phiếu công trình, cổ phần..) vốn từ tiền sử dụng đất chậm nộp để đầu tư xây dựng. Đối với các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, vốn được huy động từ các nguồn chủ yếu sau:
+ Nguồn vốn Ngân sách + Vốn tự có của doanh nghiệp + Vốn huy động từ khách hàng
Mục tiêu nhà ở theo đầu người của cả nước năm 2015 là 21,5 m2 sàn, nhu cầu về vốn đầu tư cho nhà ở đến 2015 cần 2.205 nghìn tỷ đồng. Như vậy lượng vốn lớn vẫn tiếp tục là áp lực đối với việc đẩy nhanh quỹ nhà ở. Do
vậy, tăng cường khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở, đẩy mạnh chủ trương kích cầu là mục tiêu trong thời gian tới.
Tuy nhiên, trên thực tế theo thống kê của bộ Xây dựng, tính đến tháng 3 năm 2012 thì chỉ có 94 dự án nhà ở sinh viên được khởi công từ năm 2009 đến nay tại 28 tỉnh, thành phố và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với mục tiêu cung cấp 330.000 chỗ ở cho học sinh, sinh viên. Tuy nhiên, đến hết năm 2011, mới chỉ có 151 khối nhà đã hoàn thành với nguồn vốn trái phiếu đã phân bổ là 7.500 tỷ đồng, cung ứng 125.000 chỗ ở. Các dự án xây nhà ở cho công nhân khu công nghiệp mới đạt 54% kế hoạch dự kiến. Hay như có 42 dự án nhà cho người thu nhập thấp đã được khởi công xây dựng với tổng mức đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 73.200 người thu nhập thấp. Tuy nhiên, đến hết năm 2011, mới có 95.000 /907.000 m2 diện tích sàn được đưa vào sử dụng với 1.714 căn hộ được hoàn thành, chiếm tỷ lệ chưa tới... 1%. Lý do được đưa ra là do việc phê duyệt tổng mức đầu tư chưa chính xác, chủ đầu tư xây dựng dàn trải, nguồn vốn trái phiếu Chính phủ cấp chưa đầy đủ….
2.1.3.4 Về giá nhà ở cho người TNT:
Các công ty xây dựng và phát triển nhà ở cho biết trong các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giá thành 1 m2 sàn xây dựng hiện nay dựa vào các khoản chi phí gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí thuê đất, sử dụng đất, lãi vay ngân hàng và các chi phí khác.
Hiện tại giá nhà ở cho người có TNT tại Việt Nam được cho là đắt gấp đôi các nước trong khu vực. Đặc biệt là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 13 và thứ 12 trong danh sách các thành phố có giá thuê nhà đắt đỏ nhất Châu Á. Một trong nguyên nhân của tình trạng này là do thu nhập thực tế của một bộ phận người lao động, của công chức, viên chức vẫn
còn thấp so với khả năng tài chính để mua 1 căn hộ nhỏ. Về nguyên tắc, những người mua căn hộ thu nhập thấp được ưu đãi không phải trả tiền đất song thực tế việc thực thi chính sách này chưa hoàn toàn công khai minh bạch. Vẫn còn tình trạng cơ chế xin-cho và nhiều thủ tục rắc rối phức tạp đẩy giá nhà lên cao và chất lượng không đảm bảo. Mặt khác, lãi suất cho vay trong các năm gần đây luôn ở mức từ 15% - 20%/năm thì việc mua nhà sẽ hết sức khó khăn cho người mua, đặc biệt là với những đối tượng thu nhập thấp.
Sau hơn 2 năm triển khai mạnh mẽ việc xây dựng nhà ở TNT, không chỉ thất bại về mặt số lượng, nhiều dự án đang triển khai cũng đưa ra mức giá quá cao so với mức sống của người dân, đi ngược lại với mục tiêu nhà TNT. Nếu như tại dự án ở Xuân Mai, giá chỉ là 8,8 triệu đồng/m2, thì dự án Ngô Thì Nhậm thì đã trên 11 triệu đồng/m2, dự án ở Sài Đồng, giá đã là 13,3 triệu/m2, vượt quá khả năng thanh toán của nhiều đối tượng thu nhập thấp. Như vậy, có thể thấy giá nhà TNT xấp xỉ với giá nhà ở thương mại khi giá nhà ở thương mại nhiều nơi đã đạt 14-15 triệu đồng/m2 thì nhà TNT lại phổ biến ở mức 13 triệu đồng/m2..
Ngoài ra, sự biến động của giá vật tư cũng tác động đẩy giá nhà lên một mức mới cao hơn. Ví dụ như, dự án Sài Đồng bắt đầu làm từ cuối năm 2010, tính từ năm 2010 sang năm 2011 thì giá thị trường vật tư đã biến động 20% đến 30%.
Theo quy định giá bán các căn hộ TNT phải được Sở Tài chính và liên ngành (Sở Xây dựng, Tài nguyên Môi trường và Cục thuế), địa phương thẩm định và phải tuân thủ mức lợi nhuận định mức của doanh nghiệp chỉ là 10% (Phần II, chương 3, điều 4a, Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP). Đây là con số quá nhỏ nếu đem so sánh với mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại 2 năm trở lại đây và với tốc độ lạm phát của nền kinh tế, đồng thời qui định này cũng không khuyến khích được doanh nghiệp giảm giá bán. Cụ thể
là, trong khi quy định nhà ở cho người TNT được xây dựng với diện tích từ 30 đến 70m2 thì các chủ đầu tư dự án đều hướng tới xây những căn hộ có diện tích lớn từ 60 - 70 m2 thay vì 30-40m2, một diện tích phù hợp hơn với những hộ gia đình có TNT, nhằm tăng giá bán, từ đó kiếm được lợi nhuận cao hơn.