7. Kết cấu luận văn:
2.1.1.2Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
Nhà ở xã hội được nêu trong mục 4 chương 3 luật Nhà ở năm 2005. Phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các khoản thuế liên quan. Đối tượng được thuê nhà là những người thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ, nhưng chưa có nhà ở thuộc sở hữu hay chưa được thuê hay mua nhà ở nhà nước hoặc ở chật dưới 5m2/người hay ở nhà
tạm, hư hỏng. Nhà ở xã hội đô thị phải là nhà chung cư.
Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 105/2007 phê duyệt Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm mục tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển các quan hệ tài chính nhà ở thích ứng với cơ chế thị trường và tạo điều kiện trợ giúp các đối tượng chính sách xã hội về nhà ở.
Đến quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi “nhà ở xã hội” không được đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho người TNT”, và không chỉ để cho thuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần. Chủ đầu tư là các doanh nghiệp, bao gồm: 1) Chủ dự án nhà ở thương mại trên đất rộng ≥ 10ha thì phải dành 20% diện tích đất để phát triển nhà ở cho người TNT; 2) Chủ đầu tư đã có đất và đăng ký xây dựng nhà ở cho người TNT; 3) Chủ dự án được giao đất để xây dựng nhà ở cho người TNT. Về mặt chính sách, các ưu đãi cho bên cung còn được bổ sung thêm về hỗ trợ tín dụng đầu tư, cề cung cấp miễn phí thiết kế và được Nhà nước trợ giúp đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án.
2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản
Nhà ở cho người có thu nhập thấp được quy định trong Luật nhà ở từ năm 2005, tuy nhiên, cho đến nay, hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều nhắm đến phân khúc nhà ở thương mại, chung cư cao cấp. Trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản ít quan tâm đến phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp không phải vì không có nhu cầu, ngược lại phân khúc thị trường này được đánh giá là phân khúc thị trường có nhu cầu rất cao nhưng lại ít hoặc khó mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp vì còn quá nhiều các khó khăn trong quá trình hoạt động, trong khi mục tiêu
hoạt động của doanh nghiệp là hướng đến tối đa hóa lợi nhuận, tối đa hóa lợi ích cho cổ đông. Trong điều kiện nguồn lực của doanh nghiệp là có giới hạn nên các doanh nghiệp buộc phải lựa chọn phân khúc thị trường mang lại lợi nhuận cao hơn.
Các khó khăn chủ yếu mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải khi xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp thường tập trung vào các yếu tố: 1. Hạn chế về nguồn vốn phát triển, thời gian đầu tư dài, doanh nghiệp phải sử dụng vốn vay ngân hàng dài hạn với lãi suất thương mại rất cao. Việc sử dụng vốn ứng trước của người mua rất hạn chế khi doanh nghiệp chưa xây dựng xong phần móng của công trình.
2. Khó khăn trong khâu xin thỏa thuận địa điểm và thủ tục đầu tư, các quy định về thiết kế, đấu thầu, phê duyệt dự án … phức tạp hơn một dự án kinh doanh bất động sản bình thường.
3. Chưa có sự thống nhất trong các quy định về quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Theo quy định mới nhất, quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải đảm bảo dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu không ít hơn 20% quỹ đất của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Trong khi đó, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng không thể nào sử dụng đất trung tâm để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp vì người cư trú sẽ chuyển quyền sử dụng để lấy tiền chênh lệch, do đó quỹ đất xây nhà ở thu nhập thấp nên bố trí ở ngoại vi, với điều kiện phải có đường giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện nghi khu quy hoạch, hoặc được xây dựng cạnh khu dân cư đã có hạ tầng xã hội. Theo các chuyên gia, việc bố trí ở ngoại vi là phù hợp với điều kiện về tắc nghẽn giao
thông khu trung tâm và phù hợp với quy hoạch phát triển xây dựng hạ tầng xã hội để thu hút dân cư ở trung tâm ra khu vực phía ngoài.
4. Khó khăn về xác định giá bán phù hợp với nhu cầu của người mua và mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp, đối với các dự án nhà cho người có thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi của chính phủ thì doanh nghiệp còn phải bị khống chế giá bán, giá cho thuê, đối tượng thuê mua, trong khi các dự án bất động sản thường là có thời gian đầu tư kéo dài và nhiều rủi ro, nên các doanh nghiệp dễ bị thua lỗ nếu không thể tiêu thụ hết theo kế hoạch dự kiến.
Trong vài năm gần đây, cùng với những chính sách khuyến khích của chính phủ đối với các doanh nghiệp bất động sản trong các dự án đầu tư và xây dựng nhà ở có giá trung bình với giá bán căn hộ từ 450-500 triệu đồng/căn, cùng với những thay đổi và tác động của nền kinh tế, quy luật cung – cầu, các doanh nghiệp bất động sản đã có nhiều quan tâm hơn đến phân khúc thị trường dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, cho dù đầu tư vào phân khúc thị trường nào thì vấn đề ưu tiên của các doanh nghiệp vẫn là lợi nhuận và hiệu quả hoạt động.