7. Kết cấu luận văn:
2.2 Tình hình sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
nhập thấp ở Việt Nam
2.2.1 Chính sách thuế
- Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, theo đó các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà TNT được miễn thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp (Theo khoản 2, điều 5):
+ Được áp thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%)
+ Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm kể khi có thu nhập chịu thuế; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo; và được áp thuế suất thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động.
Tuy nhiên, chỉ sau gần 3 tháng tại Quyết định số 96/QĐ-TTg ngày 22/07/2009 thì chủ đầu tư chỉ được giảm 50% thuế GTGT trong thời hạn hết ngày 31/12/2009 và chỉ được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2009. Điều này khiến cho các nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng “nản” do sự thay đổi về ưu đãi….
- Sau đó, Chính sách của Nhà nước với nhà đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp (được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước): được quy định tại Điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 như sau:
+ Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng.
+ Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
+ Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Trên thực tế, theo các doanh nghiệp, Quyết định 67 của Chính phủ ban hành năm 2009, quy định một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thu nhập thấp thì doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng dự án hiện nay mới chỉ được miễn tiền sử dụng đất. Các ưu đãi về miễn thuế VAT, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn nêu trong Quyết định 67 đến nay doanh nghiệp vẫn không được áp dụng. Điều này khiến doanh nghiệp đã thiếu vốn lại càng khó khăn hơn trong đầu tư dự án.
2.2.2 Chính sách tín dụng
Theo quy định tại điều 34 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở thì các chủ đầu tư nhà ở cho người TNT được ưu đãi:
1) Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay.
2) Được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội.
3) Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; được áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp hoặc mua sắm thiết bị.
4) Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đánh giá khá thiết thực, nhưng trên thực tế, các chủ đầu tư rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, dẫn đến thực trạng nhiều dự án nhà ở xã hội đã đăng ký đầu tư xây dựng nhưng buộc phải đình hoãn. Lý giải điều này có thể thấy có nhiều vấn đề vướng mắc. Không những khó khăn về thủ tục, dài về thời gian mà doanh nghiệp còn phải chi phí rất tốn kém. Những chi phí đó, doanh nghiệp không thể hạch toán vào công trình khi kết thúc. Và, mặc dù chính sách khuyến khích ghi rõ: doanh nghiệp được ưu tiên vay vốn, được hỗ trợ lãi suất… nhưng lại không chỉ định ngân hàng nào phải cho vay nên việc này cũng không hề đơn giản. Những doanh nghiệp đang thực hiện theo khuyến khích của Bộ Xây dựng rất khó để được vay ưu đãi từ Ngân hàng phát triển Việt Nam (VDB) do chưa đủ điều kiện để được vay ưu đãi vì cần xét duyệt theo từng dự án, theo từng công trình.Đơn cử như Tập đoàn phát triển nhà và đô thị VN (HUD) hiện đang triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích 400.000 m2, tại các khu Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Mê Linh) và Đặng Xá (Gia Lâm) tại Hà Nội, phường Phú Sơn, Thanh Hóa... nhưng HUD đang phải đối mặt với khả năng thu xếp nguồn vốn ưu đãi theo quy định của Chính phủ. nguyên nhân khiến chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi từ VDB là không có tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo để vay, vướng các quy định về thủ tục pháp lý, quy định về tính tiền sử dụng đất đối với diện tích công cộng mà chủ đầu tư giữ lại để tổ chức kinh doanh phục vụ hoạt động của tòa nhà, các
yếu tố này làm ảnh hưởng đến giá thành nhà thu nhập thấp. Hay như tổng công ty Viglacera cũng gặp khó khăn tương tự. Hiện trên văn bản giấy tờ, Viglacera được vay 391,3 tỉ đồng từ VDB, thế nhưng, do thành phố không chấp nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án nhà thu nhập thấp nên các chủ đầu tư không có tài sản thế chấp ngân hàng. Vì vậy, trên thực tế, Viglacera mới chỉ nhận được từ VDB hơn 10 tỉ đồng. Trong khi đó, giá trị đầu tư cho mỗi tòa nhà mà công ty đảm nhận là trên 200 tỉ đồng.
Các hỗ trợ về lãi suất trong đâu tư xây dựng nhà thu nhập thấp chưa thu hút được các nhà đầu tư; thêm vào đó là “thái độ không mấy mặn mà” của Ngân hàng Phát triển Việt Nam đã khiến chủ đầu tư đôi khi phải thu xếp để vay vốn của các NHTM với lãi suất không ưu đãi. Cho đến nay, duy nhất có dự án Đặng Xá (Gia Lâm) được vay của Ngân hàng Đầu tư phát triển nhưng tiến độ giải ngân rất chậm chạp. Đặc biệt, để vay được khoản tiền từ ngân hàng thì chủ đầu tư này phải thế chấp một dự án khác của mình tại Bắc Ninh. Việc các doanh nghiệp muốn vay phải có tài sản thế chấp, trong khi xây dựng nhà cho người thu nhập thấp được miễn tiền đất nên không thể lấy đất làm tài sản thế chấp là một nghịch lý không rõ câu trả lời.
Trước những khó khăn phát sinh từ thực tế, các doanh nghiệp đã đề nghị Bộ Xây dựng có ý kiến với Ngân hàng Phát triển Việt Nam giảm bớt các thủ tục về hành chính. Đối với hồ sơ vay vốn cho các dự án nhà ở cho người TNT không cần có tài sản thế chấp, vì các dự án này chỉ được sử dụng đất, không được giao đất và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các dự án đã được chấp thuận vay vốn ưu đãi, việc giải ngân của nguồn vốn vay cần tương ứng với các hạng mục thực hiện và kế hoạch đấu thầu đã được phê duyệt. Đồng thời, ngân hàng tạo điều kiện cho khách hàng ký hợp đồng mua nhà của dự án nhà ở cho người có TNT được vay tiền trực tiếp của ngân hàng.
2.2.3 Chính sách giá
Theo nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì:
Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư (kể cả lãi vay Ngân hàng nếu có), không được tính các ưu đãi của Nhà nước vào giá bán và được cộng thêm tối đa 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và tối đa 10% lãi định mức; không được tính các ưu đãi của Nhà nước vào giá cho thuê, thuê mua nhà ở.
- Tháng 6 năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010 (điều 39):
Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước được xác định theo nguyên tắc:
a) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 34 của Nghị định này vào giá bán. Trong trường hợp bán trả chậm, trả dần thì người mua phải nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; thời hạn mua nhà trả chậm, trả dần tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay
(nếu có), chi phí bảo trì, quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua. Thời hạn thu hồi vốn đối với nhà ở cho thuê tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê.
Trong trường hợp cho thuê mua thì người thuê mua phải nộp tiền lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở; thời hạn thuê mua tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở;
c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá
bán, giá cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng
nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn.
Mặc dù có những ưu đãi từ Nhà nước nhưng hiện nay khách hàng không mặn mà với chương trình nhà thu nhập thấp vì thực tế giá bán của những căn hộ thuộc diện này lại không được như tên gọi, trong khi địa điểm, vị trí dự án lại cách xa trung tâm thành phố.
Hiện giá nhà ở cho người TNT tại Hà Nội mức giá trung bình khoảng 11-13 triệu đồng/m2; Nghệ An, Huế khoảng 5 – 6 triệu/m2. Người thu nhập thấp là những người có mức thu nhập dưới mức trung bình (từ tháng 6/2012 là 9 triệu đồng/tháng), trừ chi phí sinh hoạt đắt đỏ, họ mất bao nhiêu năm mới đủ tiền mua nhà? Giả định, diện tích căn hộ khoảng 50 – 60m2 thì giá trị tại Hà Nội sẽ giao động trong khoảng 550 – 700 triệu. Với những đối tượng có từng đó tích lũy sẽ không thể được gọi là người có thu nhập thấp và những đối tượng là người TNT theo quy định hiện tại thì rất khó khăn để tiếp cận được với nhà ở mức giá này nếu không có sự hỗ trợ từ bên ngoài.
Không những thế, do cơ quan quản lý không đứng ra cầm trịch việc định giá mà chỉ có chỉ đạo chung chung dẫn tới việc giá thành các dự án chênh lệch đáng kể trong khi các chi phí gần như ngang bằng nhau, thủ tục, đất đai cũng được hưởng ưu đãi như nhau. Chẳng hạn, tại Hà Nội, dự án ở
Xuân Mai, giá chỉ là 8,8 triệu đồng/m2, nhưng dự án Ngô Thì Nhậm cũng được hưởng các ưu đãi như nhau thì đã trên 11 triệu đồng/m2, rồi đến dự án ở Sài Đồng, giá đã là 13,3 triệu/m2.... vượt quá khả năng thanh toán của nhiều đối tượng thu nhập thấp.
Mặt khác, hiện nay hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp được thiết kế với diện tích từ 60 - 70 m2. Nếu nhân với mức giá trên 13 triệu đồng/m2 thì số tiền bỏ ra để mua nhà là không hề nhỏ.
Như vậy, Chính phủ chưa ban hành những văn bản pháp luật cụ thể, chi tiết về các dự án nhà TNT. Khung giá chung cho các dự án chưa có, khiến giá căn hộ các dự án không thống nhất và thiếu tính minh bạch; tiêu chuẩn thiết kế cho các căn hộ cũng chỉ quy định chung chung về diện tích với khoảng chênh lệch về diện tích tối thiểu (30m2 ) và diện tích tối đa (70m2) là lớn. Do quy định mang tính chung chung nên người dân có nhu cầu sử dụng nhà không có căn cứ chính xác để so sánh chất lượng và giá thành các dự án để có sự lựa chọn.
