Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
Theo đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành quản lý đất đai giai đoạn 2011-2020 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đặt ra nhiệm vụ về tài chính đất đai và giá đất cần hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị và triển khai xây dựng bản đồgiá đất, giá đất vùng giáp ranh, cơ sở dữ liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Đồng thời, ưu tiên đầu tư xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính theo hướng hiện đại, theo mô hình tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu, chuyển dần các hoạt động đăng ký, giao dịch trong lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử.
2.3.1. Đối với nhà quản lý
Việc xác định giá đất luôn được quan tâm nghiên cứu. Bất kỳ một quốc gia nào khi giá thị trường biến động quá 20% so với giá nhà nước thì phải điều chỉnh. Ở Việt Nam thị trường quyền sử dụng đất không bình ổn, có nhiều những cơn sốt đất. Dù sốt ảo hay sốt thật thì thị trường bất động sản đã bộc lộ những khiếm khuyết của nó mà vấn đề chính nằm ở việc giá đất luôn quá cao và không hợp lý. Theo các chuyên gia bất động sản, cơ chế xác định giá đất nhà nước luôn không theo sát với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, nhiều chính quyền địa phương đã ban hành khung giá thấp hơn so với giá thực tế trên thị trường, đặc biệt là giá đất nông nghiệp. Điều này vô hình chung đã làm nhiều người dân không đồng tình và khiếu nại kéo dài trong đó khiếu nại về đất đai chiếm tới 80% dẫn đến nhiều dự án đã bị chậm tiến độ. Vì vậy, việc điều chỉnh giá hằng năm là tất yếu nhưng phải theo diễn biến của giá thị trường. Nếu giá thị trường tăng thì phải điều chỉnh tăng, giá giảm phải "kéo" bảng giá đất xuống. Nhưng hai năm qua, giá thị trường thay đổi liên tục trong khi bảng giá nhà nước vẫn "đứng yên một chỗ" nên giá tăng với tỉ lệ khá cao không theo kịp với tốc độ đô thị hoá khiến cho cơ quan quản lý đất đai thực sự lúng túng nhưng chịu ảnh hưởng nhiều nhất lại là người dân. Để khắc phục được những “nhược điểm” trên khi giá nhà nước công bố và giá thị trường đang chênh nhau quá lớn – điều mà đến chính phủ cũng chưa có giải pháp.
Cơ sở dữ liệu về giá đất, giá bất động sản trên thị trường là một công cụ đắc lực đối với những nhà quản lý để có thể phản ánh được đúng với giá thị trường, đảm bảo hai mục đích: tăng năng lực cho công tác quản lý đất đai của nhà nước để góp phần điều tiết thị trường bất động sản công khai và minh bạch hơn; và tránh gây ra những thiệt thòi cho người dân khi thu hồi đất, hạn chế các vụ tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài như hiện nay.
2.3.2. Đối với những nhà kinh doanh, người dân
Việc xây dựng CSDL giá đất giúp người sử dụng có thể nắm bắt thông tin về thửa đất một cách chủ động, nhanh chóng. Đặc biệt là đối với những người muốn mua đất hay đầu tư kinh doanh thì đều có thể tra cứu giá đất hay bất động sản của các thửa đất theo thông tin giới hạn cho trước một cách trực quan nhất.
2.3.3. Tình hình xây dựng CSDL giá đất ở các nước trên thế giới
Ở các nước trên thế giới việc xây dựng CSDL giá đất đã được thực hiện và đưa vào ứng dụng thực tiễn thu được nhiều thành tựu khả quan. Đặc biệt ở những nước phát triển việc ứng dụng GIS trong tính toán giá trị đất đai, xây dựng CSDL giá đất đã trở nên phổ biến, phục vụ đắc lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Hiện tại, nó vẫn đang được hoàn thiện và phát triển. Tiêu biểu như ở Hàn Quốc. Hệ thống hỗ trợ quản lý đất đai thì được chia nhỏ ra thành các hệ thống ứng dụng cho Quản lý giao dịch đất đai, Quản lý giá đất đã niêm yết, Quản lý thu hồi lợi nhuận phát triển, Quản lý môi giới kinh doanh bất động sản, Quản lý Dữ liệu không gian và Dịch vụ thông tin đất đai. Hệ thống dịch vụ thông tin đất đai cung cấp thông tin đất đai cho các nhân viên và người dân thông qua Intranet và Internet, đem lại lợi ích cho cả nhân viên và cư dân địa phương. Bằng các công cụ của Hệ thống dịch vụ thông tin nhà đất, cư dân thành phố có thể nhận được các thông tin đất đai một cách dễ dàng tại nhà. Họ không phải đến văn phòng, nơi mà nằm cách xa nhà họ. Và hệ thống này cho phép in các bản đồ thể hiện giá đất trực tiếp. Đất đai điện tử là một phần trong chính phủ điện tử tại Hàn quốc - sử dụng GIS (Byong-nam Choe, 2004).
2.3.4. Tình hình xây dựng CSDL giá đất ở nước ta
Hiện nay, cơ sở dữ liệu về giá đất và giá bất động sản trên thị trường ở nước ta chưa hề có. Chính phủ đã giao cho bộ Tài nguyên môi trường lập dự án trị giá 100 triệu USD nhằm thí điểm xây dựng cơ sở dữ liệu định giá và quy hoạch đất đai tại 9 tỉnh gồm Thái Bình, Hà Tây, Hưng Yên, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh
Hoà, Tiền Giang, Bến Tre và Vĩnh Long. Dự kiến cơ sở dữ liệu này sẽ được Bộ cung cấp cho tất cả các đơn vị liên quan sử dụng để điều chỉnh giá đất cho phù hợp thực tế. Bộ đã làm việc với các đơn vị liên quan để hình thành tổng cục Quản lý đất đai. Tổng cục bao gồm cục Địa chính chịu trách nhiệm quản lý cơ sở dữ liệu, cục Quy hoạch có trách nhiệm điều tiết lượng đầu vào của thị trường bất động sản và cục Định giá đất sẽ đảm trách nhiệm vụ định giá đất phù hợp với thị trường. Chắc chắn xây dựng thành công CSDL này sẽ góp phần giải quyết những mặt hạn chế của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Ở Việt Nam từ trước đến nay hầu hết các thông tin về giá đất thường chỉ thể hiện dưới dạng văn bản và dạng biểu. Điều này đôi khi rất khó khăn khi so sánh giá đất giữa các khu vực khác nhau và cách tính hệ số giá đất thế nào cũng là một trong những vấn đề được quan tâm từ nhiều phía.