Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.2. Định giá đất
2.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá đất tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất đối với một quyền đất đai nào đó.
Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả đất hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất, không biết được tình hình cung cầu của đất, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan.
Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất của Chính phủ. Ví dụ quy hoạch thành phố thị trấn của Chính phủ có ảnh hưởng to lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng giá trị của nó lên năm hay mười lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới. Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng chính đáng hợp lý.
Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất và khảo sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất định giá. Giá đất được xác định do công tác định giá ra là giá cả đất đó ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự biến hóa phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không có ý nghĩa gì.
2.2.2. Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản cần dựa trên các thông tin thu thập về bất động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản.
Những quyết định mà người mua hàng hóa đưa ra thường trong những điều kiện bất định. Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hóa có thể dự đoán chính xác hơn và giảm được rủi ro.
Thông tin trong định giá đất đai bao gồm
- Quyến sở hữu về đất đai: Giấy chứng nhận sở hữu đất, nhà - Đặc điểm về đất đai: Diện tích, kích thước, vị trí, địa hình
- Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai: thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thông tin về những hạn chế của tài sản.
2.2.3. Nguyên tắc định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau.
Theo Khoản 1 Điều 122 Luật đất đai 2013, việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Theo khoản 2 Điều 122 Luật đất đai 2013 Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.