4.2.4.1. Thành lập bản đồ theo vị trí thửa đất
Phường Minh Khai có diện tích 36,05 ha trong đó đất phi nông nghiệp chiếm 99,7% diện tích. Vì vậy khi xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, đề tài tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở trên địa bàn phường Minh Khai.
Dựa trên cơ sở dữ liệu không gian sau khi đươc xây dựng từ bản đồ địa chính, ta tiến hành nhập thuộc tính vị trí cho các thửa đất căn cứ theo Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Hà Nam ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Nam áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019. Trong đó quy định rõ về phạm vi áp dụng, nguyên tắc cụ thể khi định giá các loại đất và giá các loại đất. Tại Khoản 1, Điều 2 quy định bảng giá đất ở tại thành phố Phủ Lý khu vực đường phố được xác định như sau:
- Chia theo đường phố, đoạn đường phố và mỗi đường, mỗi đoạn, đoạn đường phố có 4 vị trí và giá đất được xác định căn cứ chủ yếu và khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tâng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
- Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tâng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được quy định giá đất cụ thể.
Tại điều 11, quy định về cách xác định vị trí, phân loại vị trí:
1.Xác định vị trí: Được chia tối đa làm 04 vị trí theo các đường và căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
a)Vị trí 1: áp dụng đối với đất mặt tiền trục đường giao thông.
b)Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất trong ngõ liền kế với trục đường giao thông.
c) Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất trong ngõ liền kế với vị trí 2
d) Vị trí 4: áp dụng với vị tri còn lại điều kiện giao thông, sinh hoạt rất kém. 2. Đối với một thửa đất có vị trí tiếp giáp hai trục đường trở lên hoặc có từ 02 cách xác định giá để áp dụng giá đất quy định của Bảng giá khác nhau thì mức giá được áp dụng là giá đất có giá cao hơn.
doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ không thuộc quy định điểm a và điểm b, khoản 1, điều 9 của quy định 50/2014/QĐ-UBND và đất thương mại, dịch vụ mà thửa đất có chiều sâu so với mặt tiền tiếp giáp với trục đường trên 100m được phân loại như theo các vị trí: Diện tích để xác định vị trí 1 so với mặt tiền tiếp giáp với trục đường có chiều sâu không quá 100m; phần còn lại nối tiếp vị trí 1 xác định là vị trí 2 ( trên 100m đến 200m); phần còn lại nối tiếp vị trí 2 xác định và vị trí 3 ( trên 200m đến 300m); phần còn lại nối tiếp vị trí 3 xác định là vị trí 4.b) Đối với đất ở mà thửa đất có chiều sâu so với mặt tiền tiếp giáp với trục đường trên 30m được phân loại như theo các vị trí: Diện tích để xác định vị trí 1 so với với mặt tiền tiếp giáp với trục đường có chiều sâu không quá 30m; phần còn lại nối tiếp vị trí 1 xác định là vị trí 2 ( trên 30m đến 60m); phần còn lại nối tiếp vị trí 2 xác định là vị trí 3.
c) Trường hợp thửa đất theo quy định tại các điểm a, b khoản này mà mặt tiền có hình thửa nhỏ hơn thửa đất hoặc thửa đất tiếp giáp với đường có một phần thửa bị chắn bởi thửa đất khác thì giá đất áp dụng như vị trí 1, 2, 3, 4 quy định tại điểm a, b khoản này theo độ rộng mặt tiền, diện tích còn lại áp dụng theo độ sâu của thửa đất theo các vị trí 2, 3, 4.
4. Khu vực đất giáp ranh giữa hai khu vực (trục đường) của các xã, giữa các khu vực ( trục đường) trong xã và giữa các đoạn đường trên cùng tuyến đường giao thông trong địa bàn tỉnh:
a) Khu vực đất giáp ranh giữa hai khu vực là 200 mét ( được xác định từ bộ phận tiếp giáp khu vực có mức giá cao hơn).
b) Mức giá xác định tại khu vực đất giáp ranh được chia thành các bậc có độ dài khoảng 20 mét hoặc lấy trọn thửa đất và độ chênh lệch giữa các bậc là 10% của phần chênh giá đất giữa hai khu vực giáp ranh.
Các yếu tố cơ bản để xây dựng dữ liệu thông tin về giá đất của thửa đất là đơn giá chuẩn, loại đường phố, vị trí thửa đất. Mỗi đường phố, vị trí đất có giá đất khác nhau do vậy ta gán mã cho vị trí từng thửa đất trong toàn phường, mã vị trí gồm 2 thành phần theo thứ tự: Vị trí thửa đất (1, 2, 3, 4), vị trí Đường phố (1, 2, 3, 4, 5, 6). Tùy thuộc vào các loại đất, tuyến đường, vị trí khác nhau mà giá của các thửa đất sẽ được nhập các giá trị khác nhau. Từ vị trí của các thửa đất sau khi được nhập đầy đủ trong bảng thuộc tính ta sẽ xây dựng lên được bản đồ giá đất theo vị trí thửa đất như sau:
Hình 4.5. Sơ đồ thể hiện giá đất theo vị trí được thu nhỏ từ tỷ lệ 1:500 phường Minh Khai Phủ Lý – Hà Nam
4.2.4.2. Thành lập bản đồ theo tuyến đường
Phường Minh Khai gồm 7 tuyến phố chính: Biên Hòa, Trường Chinh, Lê Công Thanh, Nguyễn Văn Trỗi, Quy Lưu, Châu Cầu, Trần Thị Phúc với chiều rộng trung bình khoảng 10-15 m; và hơn 20 ngõ xóm.
Theo quyết định số 50/2014/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Hà Nam về việc ban hành mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố thì mỗi tuyến đường ở đô thị phân thành nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau.
Điều kiện giao thông như loại hình giao thông, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông khác nhau ảnh hưởng đến giá đất khác nhau
Dựa vào các yếu tố trên xây dựng bản đồ phân chia giá đất theo các tuyến đường. Bản đồ này cung cấp thông tin về các thửa đất trên cùng một tuyến đường và các khu vực hành chính mà người dùng quan tâm.
Bảng 4.4. Trích Bảng giá đất số 3 - Giá đất tại thành phố Phủ Lý (Kèm theo Quyết định số 50/2014/QĐ- UBND ngày 19/12/2014 của UBND
Tỉnh Hà Nam)
Đơn vị tính: 1000 đồng/m2
Stt Tên đường, ranh giới khu vực giá Giá đất
CÁC TUYẾN PHỐ
1
Đường Lê Lợi
Đoạn từ đường Lê Hoàn đến đường Châu Cầu 12.000 Đoạn từ đường Châu Cầu đến đường Trường Chinh 9.000 Đoạn từ đường Trường Chinh đến đường Biên Hòa 7.000 Đoạn từ đường Biên Hòa đến ngã ba đường Trần Hưng Đạo 7.000 2
Đường Biên Hòa
Đoạn từ đường Lê Hoàn đến đường Châu Cầu 13.000 Đoạn từ đường Châu Cầu đến đường Lê Công Thanh 12.000 Đoạn từ đường Lê Công Thanh đến đường Lê Lợi 10.000 Đoạn từ đường Lê Lợi đến hết kè đê Nam Châu Giang 6.500 3
Đường Quy Lưu
Đoạn từ đường Lê Lợi đến đường Lê Công Thanh 9.000 Đoạn từ đường Lê Công Thanh đến đường Trường Chinh 10.000 Đoạn từ đường Trường Chinh đến đường Nguyễn Văn Trỗi 10.000 Đoạn từ đường Nguyễn Văn Trỗi đến đường Trần Thị Phúc 8.000
4
Đường Trần Thị Phúc
Đoạn từ đường Lê Lợi đến đường Biên Hòa 6.000 Đoạn từ đường Biên Hòa đến đường Quy Lưu 5.000 Đoạn từ đường Quy Lưu đến ngã ba Hồng Phú cũ ( giao đường sắt và
đường bộ) 4.500
Đoạn từ ngã ba Hồng Phú cũ đến đường Đinh Tiên Hoàng 6.000 Đoạn từ ngã ba đường Đinh Tiên Hoàng đến hết đường Trần Thị Phúc 5.500 5
Đường Nguyễn Văn Trỗi
Đoạn từ đường Lê Lợi đến đường Biên Hòa 13.000 Đoạn từ đường Biên Hòa đến đường Quy Lưu 12.000 Đoạn từ đường Quy Lưu đến Trụ sở UBND phường Hai Bà Trưng 9.000 Đoạn từ trụ sở UBND phường Hai Bà Trưng đến đường Trần Thị Phúc 6.000
6 Đường Trường Chinh
Đoạn từ đường Lê Lợi đến đường Biên Hòa 10.000 Đoạn từ đường Biên Hòa đến đường Trần Thị Phúc 11.000
7 Đường Châu Cầu: Từ đường Lê Lợi đến đường Quy Lưu 10.000
8 Đường quanh hồ Chùa Bầu: Đường xung quanh ven Hồ Chùa Bầu 7.000
9
Đường Lê Công Thanh
Đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến đường Biên Hòa 12.000 Đoạn từ đường Biên Hòa đến đường Lê Lợi 8.000 Đoạn từ đường Đinh Tiên Hoàng đến đường Trần Hưng Đạo 8.000 Đoạn từ đầu cầu Châu Giang( phía Lam Hạ) đến đường D1 ( khu đô thị Bắc
Cùng một tuyến đường giống nhau nhưng các thửa đất sẽ có mục đích sử dụng và vị trí khác nhau, dẫn đến giá trị của chúng cũng có sử khác biệt.
Mỗi đường phố có giá đất khác nhau do vậy tuyến đường khác nhau thì giá của các thửa đất sẽ được nhập các giá trị khác nhau. Từ tuyến đường của các thửa đất sau khi được nhập đầy đủ trong bảng thuộc tính ta sẽ xây dựng lên được bản đồ giá theo tuyến đường của thửa đất như sau:
Hình 4.7. Sơ đồ thể hiện giá đất theo tuyến đường được thu nhỏ từ tỷ lệ 1:500 phường Minh Khai Phủ Lý – Hà Nam
4.2.4.3. Thành lập bản đồ giá đất theo quy định ( đơn giá)
Các yếu tố cơ bản để xây dựng dữ liệu thông tin về đơn giá chuẩn của thửa đất là loại đất, loại đường phố, vị trí thửa đất. Tùy thuộc vào các loại đất, tuyến đường, vị trí khác nhau mà giá của các thửa đất sẽ được nhập các giá trị khác nhau.
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Đơn giá đã được quy định trong Bảng giá đất đã được UBND tỉnh Hà Nam ban thành theo quyết định số 50/2014/QĐ-UBND. Đây là cơ sở để Nhà nước thu thuế với quyền sử dụng đất, giao dịch mua bán và giải quyết quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.
Đây là bản đồ giúp người sử dụng biết được thông tin về các thửa đất có đơn giá theo quy định mà mình cần quan tâm, đống thời giúp người dùng biết và so sánh trực tiếp được các thửa đất.
Hình 4.8. Sơ đồ thể hiện giá đất theo đơn giá quy định được thu nhỏ từ tỷ lệ 1:500 phường Minh Khai Phủ Lý – Hà Nam
4.2.4.4. Thành lập bản đồ giá đất thị trường ( tổng giá)
Tuy nhiên, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thoả thuận. Trên thực tế, giá thực tế chênh lệch rất nhiều so với giá do nhà nước quy định.
Trong phạm vi của đề tài, tiến hành điều tra giá mua bán thực tế của 100 thửa đất trên địa bàn phường Minh Khai theo mẫu phiếu được xây dựng dựa theo thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ tài nguyên môi trường và Bộ tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Sau đó, dùng phương pháp nội suy để xác định giá đất thị trường cho các thửa đất còn lại.
Kết quả điều tra được cập nhật vào cột giá thị trường trong cơ sở dữ liệu thuộc tính.
Bản đồ giá đất theo giá thị trường giúp người sử dụng biết được thông tin về ctác thửa đất có giá thị trường trong khoảng mà mình cần quan tâm, đống thời giúp người dùng biết và so sánh trực tiếp được các thửa đất có khoảng tổng giá mình cần tìm với các thửa đất xung quanh và được chia ra làm 5 khoảng giá: Từ 10 tỷ trở lên, từ 10 tỷ đến 5 tỷ, từ 5 tỷ đến 1 tỷ, từ 500 triệu đến 1 tỷ và dưới 500 triệu được thể hiện dưới đây).
Hình 4.9. Sơ đồ thể hiện giá đất thị trường được thu nhỏ từ tỷ lệ 1:500 phường Minh Khai Phủ Lý – Hà Nam
4.3. ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ WEBGIS ĐỂ CHİA SẺ THÔNG TİN VỀ CSDL GIÁ ĐẤT
4.3.1. Chia sẻ dữ liệu bản đồ giá đất lên ArcGIS Online
Sau khi hoàn thiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ trên ArcGIS Desktop kết nối với ArcGIS online qua tài khoản đã được tạo lập .
Để xuất bản và chia sẻ bản đồ lên ArcGIS Online, một thiết lập chia sẻ dịch vụ (Share as Service Editor) cần phải được thực hiện bao gồm 6 bước cơ bản trong serviec Editor như sau: (1) Kết nối đến dịch vụ máy chủ (Connect My hosted service), (2) Kích hoạt tính năng truy cập (Activate Feature Access), (3) Mô tả dịch vụ (Item Description), (4) Xác định đối tượng chia sẻ (Sharing), (5) Phân tích (Analysing), (6) Công bố dịch vụ bản đồ (Publish service). Khi kích hoạt tính năng truy cập cần lưu ý kích hoạt thiết lập, xóa, truy vấn, đồng bộ và cập nhật dữ liệu các đối tượng bản đồ.
Hình 4.10. Kết nối với ArcGIS online
Bản đồ được tạo ra từ ArcGIS Desktop được chia sẻ lên ArcGIS Online từ đây các bản đồ chuyên đề cùng với dữ liệu thuộc tính về giá đất sẽ được quản lý và lưu trữ trong phần Nội dung của tôi (My Content) trên ArcGIS Online.
Hình 4.11. Dữ liệu giá đất được quản lý và lưu trữ trong phần My Content
Trong các nội dung về các lớp bản đồ đưa lên ArcGIS Online để các lớp dữ liệu được hiện thị tốt nhất người quản lý tiến hành các thiết lập vùng hiện thị cho các lớp bản đồ chuyển đề đồng thời cấu hình lại cửa sổ (pop-up) hiện thị thông tin thuộc tính giá đất cho phép người sử dụng nhanh chóng nắm bắt được thông tin khi kích chuột vào thửa đất. Ngoài ra ArcGIS Online cũng cung cấp cho người quản lý chức năng về phân tích xử lý thông tin thuộc tính, các công cụ về đo lường tính toán diện tích, chiều dài giống như các thao tác được tiến hành trên ArcGIS Desktop hay sử dụng chức năng dẫn đường giống như trên Google Map.