2.4.2.1. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Theo Khoản 1, Điều 59 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
(1) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức;
(2) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
(3) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3, Điều 55, Luật Đất đai năm 2013;
(4) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e, khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai năm 2013;
Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Quốc hội, 2013b).
(5) 2.4.2.2. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện
Theo Khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
(1) Giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
Giao đất đối với cộng đồng dân cư (Quốc hội, 2013b).
2.4.2.2. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã
Theo Khoản 3, Điều 59 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (Quốc hội, 2013b).
Theo Khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất không được ủy quyền.
Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc hoặc tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất (Quốc hội, 2013b).
2.4.3. Các hình thức giao đất, cho thuê đất 2.4.3.1. Các hình thức giao đất
Giao đất là cách thức mà Nhà nước xác định mối quan hệ của mình đối với người sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì có 2 hình thức giao đất là giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất.
a. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Đây là hình thức giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động, sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đồng thời phục vụ chương trình an ninh lương thực quốc gia, hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia… Các trường hợp Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 54, Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:
(1) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129, Luật Đất đai năm 2013;
(2) Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4, Điều 55, Luật Đất đai năm 2013;
(3) Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
(4) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
(5) Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159, Luật Đất đai năm 2013.
b. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Giao đất có thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng đất phải trả một khoản tiền nhất định để được sử dụng đất. Theo Điều 55, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
(1) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
(2) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
(3) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
(4) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
2.4.3.2. Các hình thức cho thuê đất
Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời, Nhà nước thừa nhận giá trị của quyền sử dụng đất thì cho thuê đất là một nội dung được đề cập đến. Nội dung “cho thuê đất” đã góp phần đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất về các hình thức sử dụng đất. Theo quy định của luật Đất đai 1993, được sửa đổi năm 1998 và năm 2001 thì người sử dụng đất được thuê đất có thể lựa chọn nhiều hình thức trả tiền như: trả tiền hàng năm; trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; trả tiền thành nhiều lần, mỗi lần trả một số năm. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013, việc cho thuê đất chỉ còn quy định hai hình thức trả tiền thuê đất là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
a. Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Theo Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp sau đây:
(1) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
(2) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129, Luật Đất đai năm 2013;
(3) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
(4) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
(5) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
(6) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc (Quốc hội, 2013b).
b. Hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh (Quốc hội, 2013b).