Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy tính đến 31/12/2016 bao gồm các loại đất được thể hiện ở hình 4.2 và phụ lục 1.
- Diện tích đất nông nghiệp của huyện là 16.615,66 ha; chiếm 69,89% diện tích đất tự nhiên.
- Diện tích đất phi nông nghiệp của huyện 6.396,77 ha; chiếm 26,90% tổng diện tích đất tự nhiên.
- Diện tích đất chưa sử dụng là 763,2 ha; chiếm 3,21% tổng diện tích đất tự nhiên.
- Như vậy, tính đến nay diện tích đã được đưa vào sử dụng chiếm 96,79% tổng diện tích đất tự nhiên.
Biểu đồ 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2016
Nguồn: Phòng tài nguyên môi trường huyện Giao Thủy
4.2.2.1. Đất nông nghiệp
- Huyện Giao Thủy có 16.615,66 ha diện tích đất nông nghiệp, chiếm 69,89% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó, diện tích đất sản xuất nông nghiệp là 9.181,06ha, chiếm 38,62% tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất lâm nghiệp là 1.776,52 ha, chiếm 7,47 % tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất nuôi trồng thủy sản là 5.116,01 ha, chiếm 21,52 % tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất làm muối là 451,89 ha, chiếm 1,90 % tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất nông nghiệp khác là 90,18 ha, chiếm 0,38 % tổng diện tích đất tự nhiên.
4.2.2.2. Đất phi nông nghiệp
- Đất phi nông nghiệp của huyện là 6.396,77ha, chiếm 26,90 % tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó diện tích đất ở là 1.200,46 ha, chiếm 5,05 % tổng diện
tích đất tự nhiên; diện tích đất chuyên dùng là 4.207,66 ha, chiếm 17,68 % tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất cơ sở tôn giáo là 47,73 ha, chiếm 0,2% diện tích
đất cơ sở tín ngưỡng có diện tích là 27,56 ha, chiếm 0,12 % tổng diện tích tự nhiên;
đất nghĩa trang nghĩa địa có diện tích là 127,68 ha, chiếm 0,54 % tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối có diện tích là 682,62 ha, chiếm 2,87% diện tích đất tự nhiên; diện tích đất mặt nước chuyên dùng có diện tích 85,56 ha, chiếm 0,36% tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất phi nông nghiệp khác là 17,50 ha; chiếm 0,07 % tổng diện tích đất tự nhiên.
4.2.2.3. Đất chưa sử dụng
- Toàn huyện có 763,2 ha diện tích đất chưa sử dụng, chiếm 3,21% tổng diện tích đất tự nhiên.
Qua số liệu hình 4.2 và phụ lục 1 cho thấy, phần lớn quỹ đất đã được sử
dụng ổn định và có hiệu quả. Tuy nhiên trong thời kì đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, định hướng phát triển kinh tế - xã hội của huyện theo hướng công nghiệp, dịch vụ - du lịch và nông nghiệp cho nên ngoài một số diện tích chưa sử
dụng sẽ được đưa vào sử dụng, còn lại phần lớn đất đai đã phục vụ, đáp ứng nhu cầu phát triển là do chuyển đổi mục đích sử dụng cho phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội.
4.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY
Trong giai đoạn 2012 - 2016 huyện Giao Thuỷ đã hoàn thành các thủ tục hành chính cho tổng số 18.519 trường hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử
dụng đất. Trên địa bàn huyện Giao Thủy, việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất chủ yếu tập trung vào bốn quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp. Các quyền khác như chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vôn quyền sử dụng đất hầu như chỉ diễn ra giao dịch ngầm giữa các hộ gia đình, cá nhân mà không đăng ký trực tiếp tại các cơ quan có thẩm quyền.
Kết quả cho thấy trên địa bàn huyện Giao Thuỷ, người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp chiếm tỷ lệ cao nhất đạt 73,64% với 13.516 trường hợp và quyền thừa kế chiếm tỷ lệ thấp nhất 1,12% với 205 trường hợp.
Kết quả đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất qua từng năm và theo từng loại được thể hiện qua bảng 4.5 và bảng 4.6.
Bảng 4.5. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo loại quyền giai đoạn 2012 – 2016
ĐVT: Số vụ TT Tên xã, TT Tổsng ố Chuyển đổi Chuyển nhượng Cho thuê Cho thuê lại Tặng cho Thừa kế Thế chấp Góp vốn bằng quyền sử dụng đất 1 TT Quất Lâm 1425 14 140 14 8 177 22 1046 4 2 Giao Thịnh 529 6 72 3 118 10 320 3 Giao Phong 989 9 114 2 113 12 739 4 Giao Tân 407 2 54 37 2 312 5 Giao Yến 606 4 86 1 134 11 370 6 Giao Tiến 809 8 128 2 149 7 514 1 7 Bạch Long 1283 6 101 129 12 1035 8 Giao Châu 888 3 84 116 3 682 9 Giao Long 992 7 75 131 7 772 10 Giao Hải 621 58 67 3 493 11 Giao Nhân 725 2 102 150 21 450 12 Hoành Sơn 704 10 125 171 15 383 13 Giao Hà 813 3 105 196 12 497 14 Bình Hòa 998 105 172 15 706 15 TT Ngô Đồng 1180 1 161 6 2 115 6 886 3 16 Hồng Thuận 597 2 54 2 56 2 481 17 Giao Xuân 702 3 96 3 164 7 429 18 Giao Lạc 542 3 58 2 37 1 441 19 Giao An 886 6 78 9 4 79 11 699 20 Giao Hương 590 1 29 1 62 7 490 21 Giao Thanh 1002 3 84 110 16 789 22 Giao Thiện 1231 5 113 1 127 3 982 Tổng cộng 18519 98 2022 46 14 2610 205 13516 8 Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy
Bảng 4.6. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo từng năm giai đoạn 2012 - 2016 ĐVT: Số vụ TT Tên xã, TT Tổng số Năm 2012 2013 2014 2015 2016 1 TT Quất Lâm 1385 260 413 152 377 183 2 Giao Thịnh 520 118 129 41 165 67 3 Giao Phong 978 218 279 80 256 145 4 Giao Tân 405 86 104 42 121 52 5 Giao Yến 601 150 173 48 181 49 6 Giao Tiến 798 199 253 83 194 69 7 Bạch Long 1277 269 354 158 345 151 8 Giao Châu 885 243 256 57 240 89 9 Giao Long 985 280 245 104 279 77 10 Giao Hải 621 158 181 44 184 54 11 Giao Nhân 723 158 216 71 174 104 12 Hoành Sơn 694 178 208 76 167 65 13 Giao Hà 810 198 239 65 201 107 14 Bình Hòa 998 249 261 101 240 147 15 TT Ngô Đồng 1168 240 300 137 282 209 16 Hồng Thuận 593 140 181 44 163 65 17 Giao Xuân 696 147 236 58 179 76 18 Giao Lạc 537 122 138 47 166 64 19 Giao An 867 184 234 68 251 130 20 Giao Hương 588 137 191 51 131 78 21 Giao Thanh 999 268 269 104 232 126 22 Giao Thiện 1225 355 301 120 292 157 Tổng cộng 18519 4357 5161 1751 4820 2264
Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy Trong giai đoạn 2012 - 2016, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở
tại huyện Giao Thủy diễn ra thường xuyên, trong đó có 2022 giao dịch chuyển nhượng, 2610 giao dịch tặng cho, 205 giao dịch thừa kế và 13.516 giao dịch thế
chấp. Số lượng các giao dịch đều tăng từ 2012 đến năm 2013, giai đoạn 2013- 2014 số lượng giao dịch ở tất cả các quyền đều giảm. Năm 2015 số lượng giao dịch ở tất cả các quyền đều tăng. Năm 2016 số lượng giao dịch giảm. Bên cạnh
những trường hợp chuyển quyền đã được đăng ký với cơ quan Nhà nước thì trên
địa bàn huyện Giao Thủy còn tồn tại nhiều trường hợp giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký do các nguyên nhân sau:
- Các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho mà không đủ điều kiện tách thửa hoặc nằm trong quy hoạch không phải là đất ở.
- Đất đang có tranh chấp về ranh giới sử dụng đất sau khi đã cấp GCN. - Chưa thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất (nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm).
- Vướng mắc trong các thủ tục dân sự khi người đứng tên trên GCN đã chết, hoặc các thủ tục dân sự khi thực hiện quyền thừa kế không có di chúc.
Đặc thù của huyện Giao Thủy là một trong 3 huyện ven biển của tỉnh Nam
Định, có đường Tỉnh lộ 489, đường quốc lộ 37B chạy qua cùng với hệ thống Sông Hồng đi qua địa bàn huyện, ngoài ra huyện Giao Thủy còn nằm trong hành lang trọng điểm của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng. Với vị trí địa lý khá thuận lợi đó là điều kiện quan trọng để Giao Thủy phát triển kinh tế năng động,
đa dạng và hòa nhập với việc phát triển kinh tế - xã hội, khoa học kỹ thuật. Đứng trước những thay đổi của tốc độ đô thị hóa và lượng dân số ngày càng tăng... đã kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng vì vậy nên người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện các quyền rất lớn và đặc biệt là quyền thế chấp và chuyển nhượng. Vì vậy công tác giải quyết các thủ tục hành chính đăng ký các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thuỷ cần phải được chú trọng và quan tâm hơn nữa.
4.3.1. Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Giao Thủy
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thuê mướn .... Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới hình thành và phát triển một cách chính thức. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thị trường phát triển đầu tiên và với tốc độ nhanh nhất trong thị trường quyền sử dụng đất ở
Việt Nam.
Người sử dụng đất ởđược chuyển nhượng đất ở nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng thì làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai của huyện. Từ năm
2012 đến năm 2016 đã có 2022 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy. Số liệu cụ thểđược thể
hiện ở bảng 4.7.
Bảng 4.7. Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐở trên địa bàn huyện Giao Thủy từ năm 2012 – 2016
ĐVT: Số vụ TT Xã, TT Tỏng cộng Năm 2012 2013 2014 2015 2016 1 TT Quất Lâm 140 10 65 8 56 1 2 Giao Thịnh 72 14 14 5 16 23 3 Giao Phong 114 4 37 18 38 17 4 Giao Tân 54 8 13 8 18 7 5 Giao Yến 86 26 23 6 24 7 6 Giao Tiến 128 21 39 13 39 16 7 Bạch Long 101 15 40 6 40 0 8 Giao Châu 84 17 29 10 25 3 9 Giao Long 75 20 20 11 20 4 10 Giao Hải 58 8 20 8 22 0 11 Giao Nhân 102 15 25 17 21 24 12 Hoành Sơn 125 38 29 16 34 8 13 Giao Hà 105 33 37 11 14 10 14 Bình Hòa 105 31 33 3 35 3 15 TT Ngô Đồng 161 16 61 12 50 22 16 Hồng Thuận 54 8 24 5 17 0 17 Giao Xuân 96 22 41 4 29 0 18 Giao Lạc 58 11 13 8 26 0 19 Giao An 78 10 25 2 34 7 20 Giao Hương 29 6 11 1 9 2 21 Giao Thanh 84 28 20 16 20 0 22 Giao Thiện 113 57 23 6 18 9 Tổng cả huyện 2022 418 642 194 605 163 Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy Xem bảng 4.7 ta thấy lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền có sự biến động và có xu hướng tăng từ 418 hồ sơ năm 2012
bắt đầu có xu hướng tăng. Đến năm 2016 số lượng hồ sơ giao dịch giảm xuống 163 hồ sơ. Nguyên nhân tăng là do:
- Tình trạng sốt đất giai đoạn 2012 - 2013 khiến các giao dịch thời kỳ này là sôi động nhất là do:
Năm 2012, huyện Giao Thủy đã cải tạo nâng cấp xong đường tỉnh lộ 489 đi qua các xã Giao Tiến, xã Hoành Sơn, thị trấn Ngô Đồng, xã Hồng Thuận, xã Giao Thanh, xã Giao An. Năm 2013, huyện tiếp tục cải tạo xong quốc lộ 37B đi qua các xã, thị trấn như thị trấn Ngô Đồng, xã Hoành Sơn, xã Giao Nhân, xã Giao Châu, xã Giao Yến, xã Giao Phong, xã Giao Thịnh và thị trấn Quất Lâm.
Mặt khác từ 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, mức thuế
TNCN đối với việc chuyển nhượng QSDĐ áp dụng là 2% so với giá trị của đất, thấp hơn so với thuế chuyển nhượng QSD đất trước đây là 4%. ĐUều này đã tạo đUều kUện
cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ làm tăng lượng giao dịch chuyển nhượng giai đoạn 2012 – 2013.
- Lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm trong năm 2014 là do:
+ Ảnh hưởng xấu của nền kinh tế xã hội khiến thị trường bất động sản bị đóng băng, giá đất giảm khiến người có đất không muốn bán nữa.
+ Ngày 17/7/2012, BCH Đảng bộ tỉnh đã ban hành Nghị quyết số 17-NQ/TU về việc tăng cường lãnh đạo công tác quản lý Nhà nước vềđất đai, nên lượng giao dịch chuyển nhượng được đăng ký biến động thường xuyên sẽ giảm.
- Lượng hồ sơ giao dịch tăng trong năm 2015 là do từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, sau 2 năm triển khai, các quy định vềđất đai được phổ biến rộng rãi đến người dân và các quy định được thể hiện chi tiết do đó tình trạng chuyển nhượng trao tay cũng được hạn chế.
- Lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm rõ rệt trong năm 2016 là do: Từ ngày 01/01/2016 Văn phòng đăng ký đất đai thành một cấp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, quy chế phối hợp giữa Sở Tài nguyên và UBND huyện ban hành chậm do
đó việc hướng dẫn các thủ tục cho người dân còn gặp nhiều bỡ ngỡ dẫn đến số
lượng giao dịch giảm rõ rệt.
Tính cả giai đoạn điều tra thì hoạt động chuyển nhượng diễn ra tập trung chủ
yếu ở ở các xã, thị trấn trung tâm với dân số đông, mật độ cao, nền kinh tế phát triển, hoạt động làng nghề diễn ra nhộn nhịp như thị trấn Quất Lâm là 140 hồ sơ, thị
trấn Ngô Đồng là 161 hồ sơ. Các xã có nền kinh tế - xã hội phát triển ở mức trung bình thì hoạt động thực hiện chuyển nhượng chỉ ở tầm trung so với mặt bằng của huyện, như xã Giao Phòng 114 hồ sơ, xã Giao Tiến là 128 hồ sơ, xã Hoành Sơn là 125 hồ sơ. Các xã có số lượng hồ sơ ít như xã Giao Hương là 29 hồ sơ, xã Giao Tân là 54 hồ sơ, xã Hồng Thuận là 54 hồ sơ .Và lượng giao dịch của các xã này nhộn nhịp nhất vào năm 2013.
Qua bảng 4.7 ta thấy có chênh lệch lớn về lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa các xã. Những xã thuần nông như Giao Hương, Giao Tân, Hồng Thuận có lượng giao dịch chuyển nhượng ít. Trong khi thị trấn Quất Lâm và thị trấn Ngô Đồng có số hồ sơ chuyển nhượng rất cao. Nguyên nhân do địa bàn nào có nền kinh tế thuần nông, mức sống thấp, nhu cầu đất, vốn sản xuất không cao thì giao dịch ít, trong khi những địa bàn kinh tế tập trung vào tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, nơi tập trung
đông dân nhu cầu vềđất tăng nhiều. Một nguyên nhân khiến các xã có lượng hồ sơ
giao dịch chuyển nhượng ít như xã Giao Hương, Giao Tân, Hồng Thuận là do chất lượng nguồn tài liệu, hồ sơ quản lý, bản đồ tương đối thấp, không đồng bộ gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền của mình.
Tuy nhiên kết quả bảng 4.7 là tổng hợp các trường hợp đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật; chỉnh lý còn số lượng thực hiện quyền chuyển nhượng thực tế sẽ có số lượng nhiều hơn do việc mua bán, chuyển nhượng