Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền mới được ghi nhận trong Luật Đất
đai năm 2003. Nhà nước thừa nhận và cho phép người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho
đất mà thôi. Tặng cho quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản đóng vai trò và ý nghĩa to lớn là nâng cao tinh thần đoàn kết, phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân. Tặng cho quyền sử dụng đất còn góp phần thúc đẩy sự
phát triển sản xuất, kinh doanh.
Trong những năm gần đây, nhận thức được giá trị của quyền sử dụng đất và những nguy cơ tiềm ẩn về tranh chấp đất đai trong anh em, các thành viên trong gia
đình ... Các trường hợp đăng ký thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cũng dần được người dân trên địa bàn huyện Giao Thủy quan tâm nhiều hơn.
Theo số liệu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy, trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn huyện có 2610 giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ởđã đăng ký biến động theo quy định (bảng 4.10).
Kết quả bảng 4.10 cho thấy các xã Giao Hà, thị trấn Quất Lâm, xã Giao Xuân, xã Hoành Sơn, xã Giao Tiến có số lượng giao dịch về tặng cho quyền sử
dụng đất ở nhiều nhất. Do đây là những xã có địa bàn rộng và có mật độ dân số cao, nhu cầu tặng cho quyền sử dụng đất ở để tách hộ của người dân tương đối lớn. Người dân thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất cho bố, mẹ, anh chị em ruột, con cái… chủ yếu là để phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà ở. Trên thực tế, tại huyện Giao Thủy người sử dụng đất thực hiện quyền tặng cho không đồng đều ở tất cả các xã, thị trấn do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự
chủ động vì quyền lợi của mình. Đối với cơ quan Nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền các quy định của pháp luật liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất, nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
Bảng 4.10. Tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012-2016
TT Xã, TT Tổng Năm 2012 2013 2014 2015 2016 1 TT Quất Lâm 177 17 83 14 63 0 2 Giao Thịnh 118 15 28 12 53 10 3 Giao Phong 113 10 43 22 30 8 4 Giao Tân 37 4 6 8 16 3 5 Giao Yến 134 27 39 19 41 8 6 Giao Tiến 149 26 65 28 23 7 7 Bạch Long 129 18 52 7 52 0 8 Giao Châu 116 32 38 6 36 4 9 Giao Long 131 37 22 29 41 2 10 Giao Hải 67 6 24 4 29 4 11 Giao Nhân 150 28 56 20 33 13 12 Hoành Sơn 171 48 56 32 34 1 13 Giao Hà 196 29 71 27 52 17 14 Bình Hòa 172 60 56 9 40 7 15 TT Ngô Đồng 115 37 31 6 35 6 16 Hồng Thuận 56 13 19 6 18 0 17 Giao Xuân 164 34 86 15 29 0 18 Giao Lạc 37 14 7 4 12 0 19 Giao An 79 16 18 11 29 5 20 Giao Hương 62 11 32 5 14 0 21 Giao Thanh 110 28 50 10 22 0 22 Giao Thiện 127 62 36 8 18 3 Tổng cả huyện 2610 572 918 302 720 98 Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy
Qua bảng 4.10 cho thấy, số vụ tặng cho quyền sử dụng đất ở trong 5 năm (2011 – 2015) đã có sự biến động. Năm 2012, số vụ tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện là 572 vụ và tăng dần trong những năm tiếp theo. Năm 2013, số lượng giao dịch nhiều nhất là 918 vụ tăng 346 vụ so với năm 2012. Đến năm 2014 số lượng giao dịch thấp nhất là 302 vụ giảm 616 vụ, năm 2015 số lượng giao dịch là 720 vụ. Năm 2016 số lượng giao dịch giảm rõ rệt còn 98 hồ sơ.
Nguyên nhân của người dân đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất tại cơ quan quản lý nhà nước có xu hướng giảm trong giai đoạn 2012 -2014 là do chịu ảnh hưởng bởi các thông tin về quy hoạch phát triển, quy hoạch sử dụng đất của huyện.
Do đặc thù của tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận tặng cho nếu không phải là người được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định thì người sử dụng đất không đăng ký theo hình thức tặng cho mà theo hình thức chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách nhà nước. Số lượng trường hợp đăng ký từ tặng cho sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhiều.
Cũng tương tự các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định về tặng cho tài sản thì người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký tài cơ quan nhà nước theo hình thức chuyển nhượng mà theo hình thức tặng cho, như vậy hai bên không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Hình 4.4. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐở
Hai sự chuyển đổi hình thức tặng cho sang chuyển nhượng và chuyển nhượng sang tặng cho theo từng trường hợp cụ thể vẫn đang tồn tại mà chưa có phương án tách bạch ra để chống thất thu ngân sách nhà nước.
Đặc thù của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho người khác một khối tài sản lớn do đó người tặng cho không nhận được lợi ích kinh tế từ việc tặng cho quyền sử dụng đất, không giống như chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thường là người thân, anh em ruột trong nhà, bố mẹ và các con, ông bà và các cháu tặng quyền sử dụng đất cho nhau.
Do đó quyền tặng cho vừa có tính chất như quyền thừa kế, vừa có tính chất như quyền chuyển nhượng vì vậy việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng
đất chủ yếu mang tính chất khách quan không ảnh hưởng trực tiếp từ các yếu tố thị
trường bất động sản nhưng bị ảnh hưởng một phần bới tính chất sôi động hay chìm lắng của thị trường bất động sản giống như quyền thừa kế. Ngoài ra tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức đổi từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp hai bên chuyển nhượng thuộc diện đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho tài sản vì vậy cũng chịu ảnh hưởng trực tiếp một phần của thị trường bất động sản.
Kết quảđánh giá 30 hộ gia đình, cá nhân về thủ tục tặng cho quyền sử dụng
đất ở tại các địa bàn nghiên cứu cho thấy:
- Phần lớn đối tượng nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở từ bố mẹ (chiếm 80% số hộ được điều tra), chỉ có 10% trường hợp nhận tặng cho từ anh (chị, em) ruột, và 10% là các trường hợp khác (Bảng 4.11).
- Về lý do tặng cho quyền sử dụng đất: 60% số hộ tặng cho quyền sử dụng
đất để bên nhận tặng cho xây dựng nhà ở, 20% số hộ tặng cho để làm vốn và 20% số hộ còn lại tặng cho quyền sử dụng đất để chia tài sản, cho để con vay vốn và lý do khác (Bảng 4.11). Trong các gia đình truyền thống Việt Nam, khi con cái trưởng thành, lập gia đình bố mẹ thường tách cho con một phần đất để xây dựng nhà ở
hoặc để con cái làm vốn, chiếm đa số các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy. Ngoài ra, để tránh tranh chấp đất đai giữa con cái, bố
mẹ thường tặng cho đất cho các con để phân chia tài sản thay cho việc lập di chúc. - Về thủ tục thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất: 50% số hộ đánh giá là bình thường, 30% số hộ đánh giá là đơn giản và 20% số hộ đánh giá là phức tạp (Bảng 4.11). Qua tìm hiểu nguyên nhân chính là do trình tự, thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất còn rườm rà, nhiều người dân được hỏi cho biết khi họ
lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục chuyển quyền đối với những thửa đất đã có sự thay đổi về diện tích do số liệu đo đạc bản đồđịa chính hoặc do trước đây chưa kê khai hết diện tích nếu muốn chuyển quyền phải cấp đổi lại giấy chứng nhận. Điều này đã gây rất nhiều khó khăn cho người dân khi phải thực hiện qua hai bước mới hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng đất. Ngoài ra, để
chứng minh quan hệ của bên tặng cho và bên nhận tặng cho, người sử dụng đất còn phải cung cấp nhiều loại giấy tờ như: giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân... cũng khiến cho nhiều người dân đánh giá thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất còn phức tạp.
Bảng 4.11. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐở
tại huyện Giao Thủy TT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%) Tổng số phiếu 30 100 1 Đối tượng tặng cho 1.1 Bố mẹ 24 80,0 1.2 Anh, chị em ruột 3 10,0 1.3 Khác 3 10,0 2 Lý do tặng cho
2.1 Cho con xây dựng nhà 18 60,0
2.2 Cho con làm vốn 6 20,0
2.3 Chia tài sản 3 10,0
2.4 Cho con để vay vốn 2 6,7
2.5 Lý do khác 1 3,3 3 Thủ tục thực hiện quyền 3.1 Phức tạp 6 20,0 3.2 Bình thường 15 50,0 3.3 Đơn giản 9 30,0 4 Thời gian hoàn thành thủ tục 4.1 Nhanh hơn 7 23,3 4.2 Đúng hẹn 13 43,3 4.3 Không đúng hẹn 10 33,3
- Về thời gian thực hiện các thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất: 67 % số hộ đánh giá ở mức nhanh hơn và đúng hẹn, 33% số hộđánh giá ở mức không đúng hẹn (Bảng 4.11). Theo quy định pháp luật đất đai, thời hạn thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất là 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, quá trình lập hồ sơ được tiến hành ở các xã, thị trấn thường kéo dài do chưa có quy
định cụ thể về thời gian hoàn thành thủ tục ở cơ sở, nhiều hồ sơ lập thiếu chặt chẽ và còn nhiều sai sót khiến hồ sơ phải chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần làm cho thời gian thực hiện thủ tục chuyển quyền nói chung và tặng cho quyền sử dụng
đất nói riêng bị kéo dài.
Qua kết quả phỏng vấn trực tiếp cán bộ tại Chi cục thuế, cán bộđịa chính xã và cán bộ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cho thấy, trong hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện vẫn còn những vấn đề tồn tại như sau:
- Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con rể; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khi hai chị em dâu, hai anh em rể... tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau phải nộp lệ phí trước bạ (0,5% giá trị
nhà, đất) và thuế thu nhập cá nhân (10% giá trị nhà, đất). Khi đó người dân lại tìm mọi cách để “lách” luật. Để được miễn thuế thu nhập cá nhân thì các bên trong quan hệ tặng cho đất đai sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế bằng cách một trong hai chị em dâu chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho bố mẹ
chồng, rồi bố mẹ chồng chuyển cho con dâu còn lại. Tương tự đối với trường hợp hai anh em rể cũng chuyển nhượng hoặc tặng cho bố mẹ vợ, bố mẹ vợ chuyển lại cho con rể thứ hai. Những trường hợp này tuy có xảy ra trên địa bàn huyện nhưng với số lượng không nhiều do thủ tục phức tạp và mất nhiều thời gian.
- Hiện nay biện pháp “lách luật” trốn thuế thu nhập cá nhân phổ biến nhất là
đề nghị các thành viên khác trong hộ gia đình không thuộc đối tượng được miễn thuế ký văn bản từ chối tài sản hoặc cam kết tài sản riêng vợ hoặc chồng rồi mới thực hiện thủ tục tặng cho.
Qua điều tra, ngoài các hộ, gia đình đã đăng ký thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định thì vẫn còn tồn tại khá nhiều các trường hợp không
đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, một số nguyên nhân chủ yếu như sau:
- Nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết người dân đều cho rằng tặng cho quyền sử dụng đất là việc nội bộ gia đình theo truyền
thống “cha truyền con nối”, việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con luôn mang tính chất là hợp đồng thực tế, vì vậy việc cho và nhận không lập thành văn bản, không có sự chứng thực hay giám sát của các cơ quan Nhà nước. Hay đối với trường hợp tặng cho đất đai theo truyền thống gia tộc, việc tặng cho quyền sử
dụng đất dùng vào việc hương hỏa, chỉ cần có sự chứng kiến của cả họ tộc, mà cũng không cần có hợp đồng văn tự. Khi người được tặng cho nhận đất sử dụng coi như
việc tặng cho đã hoàn thành.
- Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng
đất hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ
không thực hiện khai báo.
4.3.3. Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy
Người sử dụng đất ởđược thừa kế và nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền thừa kế thì làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Giao Thủy.
Theo số liệu tổng hợp từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Giao Thủy, từ năm 2012 đến năm 2016 đã có 205 số hồ sơ thừa kế QSDĐở thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký QSDĐđược thể hiện ở bảng 4.12.
Xem bảng 4.12 cho thấy lượng giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất có số
lượng giao dịch lớn nhất là 72 hồ sơ vào năm 2013, thấp nhất là 14 hồ sơ vào năm 2016. Tuy nhiên nếu xét cả giai đoạn so với hình thức biến động khác hồ sơ thừa kế
vẫn chiếm số lượng ít, có sự chênh lệch giữa các năm. Nhóm hồ sơ thừa kế nhiều nhất thuộc thị trấn Quất Lâm 22 hồ sơ, xã Giao Nhân 21 hồ sơ trong khi các xã Giao Lạc, Giao Lạc, Giao Tân có lượng hồ sơ thấp nhất.
Về nguyên nhân theo điều tra thực tế tại các xã, thị trấn tại huyện Giao Thủy cho thấy vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất thường được người dân coi đó là vấn đề
nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ
quan quản lý đất đai, trừ khi xảy ra tranh chấp mới nhờ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết. Đất đai của bố mẹđể lại thường chỉ cho con trai trong gia
đình. Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử
dụng ổn định, không có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... giá trị QSDĐ thì trước mặt thường họ không khai báo và làm các
thủ tục, phần lớn họ chỉ làm thủ tục đăng ký khi có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Bảng 4.12. Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐở