Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.1. Điều kiện tự nhiên,kinh tế-xã hội huyện Yên Dũng
4.2.4. Kết quảthực hiệnquyền tặng cho quyền sử dụng đất
Trong giai đoạn 2014-2016 toàn huyện có 977 lượt thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó năm 2016 có số lượng lượt thực hiện quyền lớn nhất là 383 lượt thực hiện quyền, năm có ít lượt thực hiện quyền nhất là năm 2015 với 282 lượt thực hiện.
Các lượt thực hiện quyền tặng cho QSDĐ diễn ra sôi nổi ở các xã, thị trấn gần trung tâm huyện, tại các xã có nền kinh tế phát triển. Cụ thể, xã Tân An là nơi có số lượt thực hiện quyền tặng cho tăng nhiều nhất năm 2014 là 13 lượt thực hiện quyền đến năm 2016 số lượt thực hiện quyền tăng 18 lượt so với năm 2014. Thị trấn Neo có số lượt vụ thực hiện quyền tặng cho nhiều nhất trong huyện là 86 lượt thực hiện quyền tặng cho chiếm 8,8% tổng số lượt việc thực hiện quyền tặng cho. Thị trấn Tân Dân có 84 lượt thực hiện quyền tặng cho, chiếm 8,7% tổng số lượt thực hiện quyền tặng cho trên địa bàn huyện.
Ở các xã thuần nông các lượt thực hiện đối vớiQSDĐ diễn ra thưa thớt, cụ thể xã Đồng Việt trong cả giai đoạn có 34 lượt thực hiện quyền, năm 2016 có 13 lượt thực hiện quyền. Xã Thắng Cương trong cả giai đoạn có 31 lượt thực hiện quyền, năm 2015 có 9 lượt thực hiện quyền.
Số trường hợp tặng cho QSDĐ xét trong cả giai đoạn có chiều hướng tăng lên. Cụ thể năm 2014 có 312 lượt thực hiện quyền tặng cho QSDĐ, đến năm 2016 tăng lên 73 lượt thực hiện quyền tặng cho QSDĐ so với năm 2014.
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐgiai đoạn 2014 – 2016
Đơn vị: Lượt
STT Tên xã/thị trấn Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Tổng Cơ cấu (%) 1 TT Neo 31 23 32 86 8,8 2 TT Tân Dân 29 21 34 84 8,7 3 Xã Nội Hoàng 23 19 21 63 6,5 4 Xã Nham Sơn 16 18 23 57 5,8 5 Xã Tân An 13 15 31 59 6,2 6 Xã Tiên Phong 14 13 21 48 4,9 7 Xã Đức Giang 12 9 14 35 3,6 8 Xã Tư Mại 14 13 12 39 4,1 9 Xã Tiến Dũng 11 10 13 34 3,5 10 Xã Cảnh Thuỵ 12 11 23 46 3,8 11 Xã Yên Lư 10 8 19 37 3,8 12 Xã Lãng Sơn 12 10 9 31 3,2 13 Xã Quỳnh Sơn 11 9 12 32 3,4 14 Xã Hương Gián 15 12 21 48 4,9 15 Xã Xuân Phú 12 17 15 44 4,6 16 Xã Đồng Phúc 10 13 12 35 3,6 17 Xã Đồng Việt 9 12 13 34 3,5 18 Xã Tân Liễu 24 19 15 58 5,9 19 Xã Lão Hộ 11 12 21 44 4,7 20 Xã Trí Yên 11 9 12 32 3,3 21 Xã Thắng Cương 12 9 10 31 3,2 Tổng 312 282 383 977 100
Nguồn: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Dũng
Phần lớn là các vụ tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng và những người chuyển sang làm nghề khác, chuyển đi làm xa hoặc con gái khi đi lấy chồng ở ngoài xã để lại đất nông nghiệp cho các thành viên khác trong gia đình sử dụng. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, đây là nguyên nhân chính của tình trạng không khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, cũng như quyền thừa kế đối với các hộ gia đình, các nhân được tặng cho
mà không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn bằng QSDĐ thì họ không khai báo để chuyển quyền, họ chỉ khai báo khi họ cần GCNQSDĐ hoặc khi huyện tổ chức rà soát để cấp GCNQSDĐ đồng loạt.Ngoài ra, khi tặng cho QSDĐ ranh giới các thửa đất thường không được xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai vì nguyên nhân không khai báo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời xảy ra khá nhiều. Kết quả nghiên cứu cho thấy, có sự chênh lệch về số lượng lượt thực hiện quyền tặng cho QSDĐ qua các năm gần đây.
Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 4.2.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất 4.2.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Việc thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng trong giai đoạn 2014 - 2016 cao nhất là năm 2016 với 587 lượt thực hiện quyền thế chấp, thấp nhất là năm 2014 với 420 lượt thực hiện quyền thế chấp.
0 50 100 150 200 250 300 350 400
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
312 282 383 Số lượng Năm Lượt
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 Đơn vị: Lượt Đơn vị: Lượt STT Tên xã/thị trấn Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Tổng Cơ cấu (%) 1 TT Neo 53 87 89 229 15,1 2 TT Tân Dân 65 76 89 230 15,1 3 Xã Nội Hoàng 56 67 65 188 12,4 4 Xã Nham Sơn 23 30 34 87 5,7 5 Xã Tân An 21 24 22 67 4,4 6 Xã Tiên Phong 19 17 13 49 3,2 7 Xã Đức Giang 16 27 24 67 4,4 8 Xã Tư Mại 13 19 15 47 3,1 9 Xã Tiến Dũng 25 30 32 87 5,7 10 Xã Cảnh Thuỵ 14 12 16 42 2,8 11 Xã Yên Lư 23 17 16 56 3,7 12 Xã Lãng Sơn 12 17 29 58 3,8 13 Xã Quỳnh Sơn 8 10 24 42 2,8 14 Xã Hương Gián 13 12 19 44 2,9 15 Xã Xuân Phú 6 8 15 29 1,9 16 Xã Đồng Phúc 5 8 18 31 2,1 17 Xã Đồng Việt 11 9 15 35 2,3 18 Xã Tân Liễu 12 15 18 45 3,0 19 Xã Lão Hộ 13 11 9 33 2,2 20 Xã Trí Yên 7 9 12 28 1,9 21 Xã Thắng Cương 5 10 13 28 1,9 Tổng 420 515 587 1522 100
Nguồn: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Dũng
Hoạt động thế chấp QSDĐ diễn ra rất sôi động trên địa bàn huyện. Với số lượng lượt thực hiện quyền cao nhất là 2 thị trấn: Thị trấn Tân Dân (230 lượt thực hiện), thị trấn Neo (229 lượt thực hiện), chiếm 30,16% tổng số lượt thực hiện quyền trên toàn huyện. Điều này là do trên địa bàn cả 2 thị trấn trên đều ở trung tâm huyện có nhiều khu dân cư dịch vụ với diện tích lớn nên nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn để xây dựng mới nhà ở là rất lớn. Đồng thời, trên địa bàn 2 thị trấn đều mới hình thành những khu thương mại, dịch vụ lớn, nên nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn để đầu tư mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ là rất lớn. Tiếp đến là xã Nội Hoàng với 188
lượtthực hiện quyền thế chấp, cao nhất trong số những xã thuộc khu vực giáp ranh giữa ngoại ô và trung tâm huyện.
Đại diện cho những xã ở xa trung tâm, có nền kinh tế chủ yếu dựa vào nông nghiệp, giao thông đi lại còn gặp nhiều khó khăn, số lượng các lượt thực hiện quyền thế chấp còn thấp, cụ thể là xã Đồng Việt 35 lượt thực hiện quyền thế chấp chiếm 2,3% tổng số lượt thực hiện quyền thế chấp và xã Trí Yên có 28 lượt thực hiện quyền thế chấp chiếm 1,9% tổng số lượt thực hiệnquyền thế chấp quyền sử dụng đất trên toàn huyện.
Tuy nhiên, trên thực tế cũng có những trường hợp thế chấp QSDĐ vay vốn của tín dụng tư nhân mà không khai báo, dù lãi suất cao hơn các tổ chức tín dụng ngân hàng. Nguyên nhân của tình trạng này là thủ tục đơn giản, nhanh chóng, không cần thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có thể giá trị được vay của tín dụng tư nhân cao hơn giá trị được vay của tổ chức tín dụng ngân hàng...
Kết quả nghiên cứu cho thấy, có sự chênh lệch về số lượng lượt thực hiệnđăng ký thực hiện quyền thế chấp bằngQSDĐ qua các năm gần đây:
Hình 4.7. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016
Theo kết quả hình 4.7 cho thấy số trường hợp thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất xét trong cả giai đoạn có chiều hướng tăng lên. Cụ thể năm 2014 có 420 lượtthực hiện thế chấp bằng giá trị QSDĐ, đến năm 2016 tăng lên 167 lượtthực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ so với năm 2014. Kết quả nghiên cứu cho thấy, có sự chênh lệch về số lượng lượt đăng ký thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ qua các năm gần đây.
0 200 400 600
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
420
515 587
Số lượng
Năm
4.3. ĐÁNH GIÁ VỀ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG GIAI ĐOẠN 2014 -2016 ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG GIAI ĐOẠN 2014 -2016
4.3.1. Khái quát về đối tượng thực hiện quyền của người sử dụng đất
Qua quá trình điều tra, phỏng vấn các hộ thực hiện quyền chúng tôi nhận thấy:
Trong số những hộ sử dụng đất tham gia thực hiện quyền, số người được hỏicó giới tính là nam tham gia thực hiện quyền là 75,56%. Trong đó số người được hỏicó giới tính là nam tham gia thực hiện quyền thế chấp là lớn nhất chiếm 29,41%, số người được hỏicó giới tính là nam tham gia thực hiện quyền thừa kế là ít nhất chiếm 19,12%;số người được hỏicó giới tính là nữ tham gia thực hiện quyền là 24,44%. Trong đó, số người được hỏicó giới tính là nữ tham gia thực hiện quyền tặng cho là lớn nhất chiếm 31,82%, số người được hỏicó giới tính là nữ tham gia thực hiện quyền thế chấp là ít nhất chiếm 18,18%.
Số người được hỏi chưa tốt nghiệp PTTH tham gia thực hiện quyền là 36,67%. Trong đó, quyền tặng cho là quyền có số người chưa tốt nghiệp PTTH tham gia thực hiện nhiều nhất chiếm 36,36%, quyền chuyển nhượng có số người được hỏi chưa tốt nghiệp PTTH tham gia ít nhất chiếm 12,12%; số người được hỏi đã tốt nghiệp PTTH tham gia thực hiện quyền là 41,11%. Trong đó, số người được hỏi đã tốt nghiệp PTTH tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng chiếm nhiều nhất chiếm 44,44%, số người được hỏi đã tốt nghiệp PTTH tham gia thực hiện quyền thừa kế là thấp nhất chiếm 25,93%; số người được hỏi có trình độ cao đẳng, đại học trở lên tham gia thực hiện quyền là 22,22%. Trong đó, quyền thừa kế có số người có trình độ cao đẳng, đại học tham gia thực hiện ít nhất chiếm 15%.
Về ngành nghề của các hộ: Các hộ thực hiện quyền chủ yếu là các hộ buôn bán, kinh doanh. Có 44,44% số hộ tham gia thực hiện quyền là các hộ buôn bán, kinh doanh. Đối với các hộ có ngành nghề là buôn bán, kinh doanh thì số hộ tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất chiếm số lượng lớn nhất (chiếm 40% tổng số hộ). Thừa kế là quyền có sộ hộ buôn bán, kinh doanh tham gia thực hiện quyền ít nhất (chiếm 15% tổng số hộ). Có 34,44% số hộ tham gia thực hiện quyền là làm nghề thuần nông. Số hộ thuần nông tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền tặng cho chiếm số lượng lớn nhất (chiếm 29,03% tổng số hộ thuần nông tham gia thực hiện các quyền). Số hộ thuần nông tham gia thực hiện quyền thế chấp chiếm số lượng thấp nhất (chiếm 16,13%). Cán bộ nhà nước là đối tượng tham gia thực hiện quyền ít nhất trong số các đối
tượng (chiếm 6,6% tổng số đối tượng tham gia thực hiện quyền). Trong số đối tượng về ngành nghê được điều tra thì đối tượng là cán bộ nhà nước tham gia thực hiện quyền tặng cho chiếm số lượng đông nhất (chiếm 50% tổng số cán bộ nhà nước).
Bảng 4.10. Khái quát về đối tượng thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 – 2016 Đơn vị: Phiếu Chỉ tiêu Chuyển nhượng Thừa kế Thế chấp Tặng cho Tổng Tỷ lệ (%) Giới tính Nam 16 13 20 19 68 75,56 Nữ 6 5 4 7 22 24,44 Trình độ văn hóa Chưa tốt nghiệp PTTH 4 8 9 12 33 36,67 Tốt nghiệp PTTH 12 7 10 8 27 41,11 Cao đẳng, đại học trở lên 6 3 5 6 20 22,22 Ngành nghề chính Thuần nông 9 8 5 9 31 34,44 Buôn bán, kinh doanh 8 6 16 10 40 44,44 Cán bộ nhà nước 1 0 2 3 6 6,67 Ngành nghề khác 4 4 1 4 13 14,45 Số thửa đất 1 thửa 3 7 4 4 18 20,0 2 thửa 7 6 8 9 30 33,33 3 thửa 7 6 11 7 31 34,45 Khác 4 0 1 6 11 12,22 Số thửa được cấp GCN 1 thửa 4 7 4 4 19 21,11 2 thửa 7 6 8 10 31 34,44 3 thửa 8 4 11 6 29 32,23 Khác 4 0 1 6 11 12,22
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra
Kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền về đất đai trên địa bàn nghiên cứu cho thấy đối với các hộ đang sử dụng 1 thửa đất khi tham gia thực hiện quyền sử dụng đất là 20% tổng số hộ được điều tra. Trong đó số hộ sử dụng một thửa đất tham gia quyền thừa kế là nhiều nhất chiếm 38,89%, số hộ sử
dụng một thửa đất tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng là thấp nhất chiếm 16,67%. Số hộ sử dụng 2 thửa đấttham gia thực hiện các quyền là 33,33% trong tổng số các hộ được điều tra. Trong đó số hộ sử dụng 2 thửa đất tham gia thực hiện quyền tặng cho là nhiều nhất chiếm 30%, số hộ sử dụng 2 thửa đất tham gia thực hiện quyền thừa kế là thấp nhất chiếm 19,35%. Số hộ sử dụng 3 thửa đất khi tham gia thực hiện các quyền là 34,45% tổng số hộ được điều tra. Trong đó số hộ sử dụng 3 thửa đất tham gia thực hiện quyền thế chấp là lớn nhất chiếm 35,48%, số hộ sử dụng 3 thửa đất khi tham gia thực hiện quyền thừa kế là thấp nhất chiếm 19,35%. Số hộ sử dụng trên 3 thửa đất tham gia thực hiện các quyền là 12,22% tổng số hộ được điều tra. Trong đó, số hộ sử dụng trên 3 thửa đất tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng chiếm 36,36%, số hộ sử dụng trên 3 thửa đất tham gia thực hiện quyền thế chấp chiếm 9,09%, số hộ sử dụng trên 3 thửa đất tham gia thực hiện quyền tặng cho chiếm 54,54%.
Trong số những hộ sử dụng đất tham gia thực hiện quyền, số hộ sử dụng đất được cấp GCN đối với một thửa đất là 21,11%. Trong đó, số hộ có một thửa đất được cấp GCN tham gia thực hiện quyền thừa kế là lớn nhất chiếm 36,84%; số hộ có một thửa đất được cấp GCN tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp và quyền tặng cho có tỷ lệ bằng nhau chiếm 21,05%. Số hộ sử dụng đất được cấp GCN đối với 2 thửa đất tham gia thực hiện các quyền là 34,44%. Trong đó, quyền tặng cho có số hộ có hai thửa đất được cấp GCN thực hiện nhiều nhất chiếm 32,26%, số hộ có 2 thửa đất được cấp GCN thực hiện quyền thừa kế là thấp nhất chiếm 19,35%. Số hộ có 3 thửa đất được cấp GCN tham gia thực hiện các quyền chiếm 32,23%. Trong đó, số hộ có 3 thửa đất được cấp GCN tham gia thực hiện quyền thừa kế là thấp nhất chiếm 13,79%, số hộ có 3 thửa đất được cấp GCN tham gia thực hiện quyền thế chấp là lớn nhất chiếm 37,93%. Số hộ sử dụng trên 3 thửa đất được cấp GCN tham gia thực hiện các quyền chiếm 12,22%. Trong đó, số hộ sử dụng trên 3 thửa đất được cấp GCN thực hiện quyền tặng cho nhiều nhất chiếm 54,55%, số hộ sử dụng trên 3 thửa đất được cấp GCN thực hiện quyền thế chấp chiếm 9,09%.
4.3.2. Khái quát về thủ tục thực hiện quyền
Kết quả điều tra 90 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu được thể hiện qua bảng:
Về các văn bản hướng dẫn về việc thực hiện quyền: Kết quả điều tra 90 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu cho thấy
có 91,11% số hộ được điều tra cho rằng các văn bản hướng dẫn về việc thực hiện quyền là có thể hiểu được. Trong đó, 25,61% số hộ được điều tra cho rằng các văn bản hướng dẫn về chuyển nhượng là có thể hiểu được, số hộ cho rằng các văn bản hướng dẫn về việc thực hiện quyền thừa kế là có thể hiểu được chiếm số lượng thấp nhất là 20,73%, các văn bản hướng dẫn về việc việc thực hiện quyền tặng cho được đánh giá là có thể hiểu chiếm số lượng lớn nhất chiếm 28,05%. Trong số 90 hộ được điều tra, có 8,89% số hộ được điều tra cho rằng các văn bản hướng dẫn về việc thực hiện quyền là khó hiểu. Trong đó, 12,5% số hộ cho rằng các văn bản hướng dẫn về việc thực hiện quyền chuyển nhượng là khó hiểu, 37,5% số hộ cho rằng các văn bản hướng dẫn về việc thực hiện quyền thế chấp là