Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Cơ sở thực tiễn về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Việt
2.3.1. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế ở Việt Nam qua các thờ
thời kỳ
2.3.1.1. Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trước Luật Đất đai năm 1993
Cách mạng Tháng Tám năm 1945 thành công, nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời. Đóng góp vào thành quả chung đó, công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiều thành tích nổi bật tuy vậy trong điều kiện nước ta đang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vấn đề quản lý nhà nước về đất đai, chính sách khuyến khích đầu tư vào đất đai, các chính sách tài chính về đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (cơ quan, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình...), vấn đề giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, thời hạn sử dụng đất,... còn nhiều bất cập và luôn là vấn đề nóng của toàn xã hội.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đây là thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, tập trung phát triển kinh tế nhiều thành phần. Kinh tế nước ta ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Luật Đất đai năm 1987, Nghị quyết số 10 của Bộ chính trị (05/4/1988) đã tạo ra những cơ sở pháp lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiện đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần. Các văn bản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận
với quyền sử dụng đất, khai thác và phát huy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Luật Đất đai năm 1987 đã thể chế hóa chính sách đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, tạo ra cơ sở pháp lý đầu tiên cho việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức kinh tế, khai thác được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế. Một số nội dung quan trọng như: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; quy định về nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất... Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài. Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng bộ trưởng nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987).
2.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 cơ bản kế thừa Luật Đất đai năm 1987. Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ngày 14/10/1994, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó có quy định một số nội dung sau: Tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm phát triển sản xuất theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đó. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất theo quy định của pháp
luật. Việc tính giá trị quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định. Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng…
Năm 1998, Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất… đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Ngoài ra, Luật có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
2.3.1.3. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013
Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai năm 1993 nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Theo Luật đất đai năm 2003 nội dung pháp luật về giao đất, cho thuê đất quy định về các vấn đề: căn cứ giao đất, cho thuê đất; hình thức giao đất, cho thuê đất; thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; thời hạn giao đất, cho thuê đất; quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất; giá đất. Việc giao đất và cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đúng thẩm quyền; đúng đối tượng; theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; đúng hạn mức, thời hạn; do UBND các cấp có thẩm quyền thực hiện. Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện thông qua các hình thức Nhà nước có thu tiền và không thu tiền sử dụng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một
lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, có 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận. Luật Đất đai năm 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong đó, quy định quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vồn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất…
2.3.1.4. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014).
Luật đất đai năm 2013 quy định các đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường hợp: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Hiến pháp năm 2013; đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan đ ểm, định hướng nêu trong Nghị quyết, đồng thời là sự kế thừa có chọn lọc, khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Các quy định về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng hạn chế đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, mở rộng đối tượng thuê đất. Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tăng cường hiệu quả sử dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện được giao đất, cho thuê đất phù hợp…
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; tạo môi trường pháp lý tương đối thuận lợi, mở rộng dần quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân; đồng thời mang lại những hiệu quả trong việc quản lý sử dụng đất.