Phần 4 Kết quả nghiên cứu
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai quận Hoàng Mai
4.3.5. Đánh giá chung tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên
trên địa bàn quận Hoàng Mai
4.3.5.1. Những ưu điểm
Trong phương án quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị được mở rộng, góp phần đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
4.3.5.2. Những hạn chế
- Một số chỉ tiêu sử dụng đất thực hiện chưa sát với chỉ tiêu đã được duyệt trong phương án quy hoạch. Điều này gây khó khăn cho việc quản lý thực hiện quy hoạch.
- Một số đơn vị được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả gây ra việc sử dụng đất lãng phí, nhiều công trình chưa được triển khai thực hiện.
- Một số điểm quy hoạch chi tiết khu dân cư được xây dựng nhưng triển khai thực hiện chậm, hiệu quả thấp.
- Việc quản lý quy hoạch sau khi được phê duyệt còn chưa thực sự tốt, tình trạng dân lấn chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất trái phép không bị xử lý, nên khi triển khai quy hoạch thì chi phí bồi thường vượt quá dự kiến ban đầu, không hợp lý về mặt kinh tế trong đầu tư dự án hoặc không đủ khả năng triển khai quy hoạch.
- Việc lấy ý kiến nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết và quy hoạch chi tiết xây dựng chưa được thực hiện hoặc thực hiện còn hình thức, ít hiệu quả, nhiều nơi chưa được coi trọng; việc xây dựng các phương án quy hoạch để lựa chọn chưa thật khách quan. Việc công bố công khai quy hoạch đã được xét duyệt ở nhiều địa phương chưa thật sự hiệu quả.
4.3.5.3. Nguyên nhân của các tồn tại, hạn chế
a. Về quy trình lập quy hoạch sử dụng đất và các chỉ tiêu kỹ thuật ngành trong quy hoạch sử dụng đất
Do đặc điểm phát triển kinh tế xã hội của mỗi thời kỳ là khác nhau, cơ chế chính sách về phát triển các ngành có sự khác nhau, mục tiêu xây dựng quy
hoạch sử dụng đất cũng khác nhau. Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của quận Hoàng Mai được xây dựng trên cơ sở công văn số 2778/BTNMT-CLQLĐĐ ngày 4/8/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kế hoạch tổ chức thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011- 2015 và theo Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/08/2009, về việc quy định chi tiết lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy trình này đã có nhiều thay đổi so với các quy trình trước đây. Mặt khác những chỉ tiêu sử dụng đất theo Thông tư này lại khác so với các chỉ tiêu sử dụng đất trong Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Việc thay đổi này đã gây nhiều khó khăn lập và đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch.
Mặt khác, việc xác định nhu cầu và định mức sử dụng đất của các ngành trên địa bàn còn có sự chồng chéo, dẫn đến một số loại đất phi nông nghiệp xác định diện tích thường lớn hơn so với nhu cầu thực tế, khả năng dự báo có độ an toàn không cao, nên các chỉ tiêu quy hoạch đất phi nông nghiệp đạt kết quả không cao. Đặc biệt còn có sự chồng chéo giữa các loại hình quy hoạch có trên địa bàn quận. Mặt khác, các tiêu chí loại đất không thống nhất nên dẫn đến một số công trình xây dựng trong quy hoạch sử dụng đất thường phải bóc tách thành nhiều hạng mục khác nhau, ví dụ: tiêu chí đất cây xanh nằm trong khuôn viên các công trình văn hóa, du lịch trong quy hoạch xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn được tính là một loại đất, còn trong quy hoạch sử dụng đất được thống kê vào đất văn hóa,... Sự thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất qua các kỳ kiểm kê đất đai cũng gây khó khăn trong việc sắp xếp và đánh giá các chỉ tiêu sử dụng đất.
b. Về đánh giá khả năng thực hiện công trình, dự án
Trên thực tế, về sử dụng đất tại địa phương, hầu hết các công trình quy hoạch sử dụng đất được tập trung tại các khu trung tâm, hiện trạng sử dụng đất hầu như khép kín. Công tác thỏa thuận giữa cơ quan quản lý nhà nước và và người có đất nằm trong quy hoạch thường không đạt kết quả cao do giá đền bù về đất, do yêu cầu tái định cư hoặc do chính sách tại thời điểm thỏa thuận. Từ đó làm cho công trình quy hoạch bị thay đổi về diện tích, không thực hiện được hoặc phải thay đổi vị trí.
Thực trạng công tác lập quy hoạch trên địa bàn, công tác đánh giá tiềm năng đất đai chưa thật sự đúng với tiềm năng của địa phương, đặc biệt là đối với nhóm
đất phi nông nghiệp dẫn đến thường đánh giá theo thực tế sử dụng đất, nên dự báo nhu cầu mở rộng, bố trí các loại đất phi nông nghiệp không sát với tiềm năng.
c. Về thu hút và bố trí nguồn vốn đầu tư để thực hiện quy hoạch sử dụng đất
Việc tạo nguồn vốn để thực hiện quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng. Mặc dù trong báo cáo quy hoạch sử dụng đất đã xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nhưng trong quá trình thực hiện chưa có sự phối hợp giữa ngành Kế hoạch – Tài chính, ngành Tài nguyên – Môi trường và UBND cấp phường (nơi có công trình quy hoạch) nên một số công trình quy hoạch không được bố trí nguồn vốn để thực hiện, đặc biệt là các công trình trụ sở các thôn, các công trình thể dục thể thao,... Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến một số chỉ tiêu sử dụng đất đạt được ở mức rất thấp so với chỉ tiêu quy hoạch được duyệt.
Việc tạo nguồn vốn đầu tư cần được thực hiện bằng nhiều hình thức, đối với từng loại công trình, dự án cụ thể.
d. Về chất lượng phương án quy hoạch sử dụng đất
Trong phương án quy hoạch sử dụng đất, luận cứ để quyết định phương án bố trí quỹ đất thế nào nhằm mang lại hiệu quả cao về kinh tế, xã hội và môi trường vẫn chưa được luận giải một cách thuyết phục bằng những phân tích định tính và định lượng.
Tính toán nhu cầu sử dụng đất khi lập quy hoạch còn phiến diện, chưa sát với thực tế: khi lập quy hoạch, mặc dù các nhà quy hoạch có điều tra, thu thập nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và các phường, nhưng thường nhiều ngành chưa xây dựng được định hướng chiến lược phát triển dài hạn mà chỉ có kế hoạch ngắn hạn, theo kế hoạch chung phát triển kinh tế - xã hội nên rất khó xác định được nhu cầu sử dụng đất về quy mô diện tích lẫn vị trí của từng công trình, dự án cho cả thời kỳ 10 năm, trong khi công tác dự báo lại chưa đánh giá hết được những tác động do quá trình phát triển kinh tế - xã hội, những thay đổi về chủ trương, chính sách, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Vì vậy chưa lường hết được những khả năng có thể xảy ra trong tương lai nên ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng và nội dung của phương án quy hoạch sử dụng đất ngay từ thời điểm xác lập quy hoạch cũng như khi thực hiện.
Tính logic trong quy hoạch còn thấp, chưa thể hiện được tầm nhìn: phương án quy hoạch còn nặng về phân bổ đất cho những công trình nhỏ lẻ, nhưng lại thiếu tầm nhìn chiến lược lâu dài, chưa thể hiện được vai trò điều tiết vĩ mô của
quy hoạch trong trường hợp kinh tế - xã hội có sự biến động nên còn lúng túng trong khâu triển khai thực hiện, bị động khi quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội khi có sự điều chỉnh.
Các giải pháp thực hiện phương án quy hoạch còn chung chung, thiếu những giải pháp cụ thể, thiếu những quy định bắt buộc thể hiện tính pháp lý cao theo quy định của Luật Đất đai.
Việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phần nào đó còn mang tính đối phó để có đủ căn cứ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử