Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3.1. Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụngđất của các tổ chức
2.3.1.1. Luật Đất đai
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng chủ nghĩa xã hội. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và
các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như:
Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ Đổi mới; đã thể chế hóa chính sách đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế một số nội dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế, quy định về các đảm bảo của Nhà nước đối với quyền của người sử dụng đất; quy định nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất. Có thể khẳng định luật đất đai năm 1987 đã tạo ra những cơ sở pháp lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh, các văn bản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng góp phân tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và phát huy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản suất, kinh doanh.
Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1992 , Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của các tổ chức như: Luật tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai qua các quyền của người sử dụng đất. Tại khoản 3 điều 73 quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất Ngoài ra Luật đât đai 1993 còn quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Trên cơ sở, Luật Đất đai 1993, Luật bổ sung, sủa đổi một số Điều của Luật Đất đai 1998, đưa ra một số quy định mới bổ sung trong đó quy định rõ các trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cụ thể
như sau: thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998) và Luật bổ sung, sủa đổi một số Điều của Luật Đất đai2001 đã quy định rõ hơn về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trong và ngoài nước.
Luật Đất đai 2003, đã xác định đất đai là nguồn lực, nguồn vốnđã đặt cơ sở pháp lý cho việc hoàn chỉnh hệ thống tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công cụ kinh tế điều tiết lợi tích từ sử dụng đất; coi quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản. Luật Đất đai 2003 đã xác định “ Tổ chức kinh tế” là một chủ thể sử dụngđất, riêng biệt với các chủ thể sử dung khác như : “ cơ quan nhà nước”, “ Tổ chức chính trị”, “Tổ chức chính trị - xã hội”, “Tổ chức chính trị - xã hội – nghề nghiệp”, Tổ chức xã hội”, “Tổ chức xã hội – nghề nghiêp”, “ Tổ chức sự nghiệp công”, “Đơn vị lực lượng vũ trang”, “Hộ gia đình”, “ Cá nhân”, “ Cộng đồng dân cư”.
Đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất luật đất đai 2003 quy định quyền lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất ( Điều 108); quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ( Điều 110); quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất ( Điều 112) Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. trong đó quy định quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất, được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, được góp vốn bằng quyến sử dụng đất thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất…
Kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với các đối tượng được giao đất không thu tiền sử đụng đất,tại Điều 54, Luật Đất đai năm 2013 quy định 05 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử đụng đất, trong đó có : hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh... (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.3.1.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày “17/12/1996” quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày “22/04/1996”;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày “29/10/2004” về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày “27/01/2006” quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày “29/10/2004” về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày “25/05/2007” của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày “14/12/2007” của Thủ tướng Chính phủ việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày “13/08/2009” của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày “01/10/2009” quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày “15/05/2014” của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày “15/05/2014” của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày “02/06/2014” của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.