2.2.1. Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc
2.2.1.1. Chính sách liên quan đến phát triển đất
hữu tập thể, sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu. Việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua các chính sách trưng mua, chính sách thu hồi đất và chính sách lấn biển.
a. Chính sách trưng mua đất
Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác, Nhà nước quyết định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu. Diện tích đất dự án do Nhà nước quyết định trưng mua thực hiện theo quy hoạch sử dụng đât. Việc bồi thường khi Nhà nước trưng mua đất thực hiện theo Luật trưng mua. Chính sách bồi thường bao gồm bồi thường đất và tài sản gắn với đất, hỗ trợ tạm cư nếu thu hồi đất liên quan đến nhà ở, hỗ trợ thiệt hại thu nhập do bị thu hồi đất. Giá đất bồi thường được xác định theo cơ chế thị trường do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá thực hiện.
b. Chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư
Tùy mục đích tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển vì lợi ích công cộng hay lợi ích kinh tế mà sẽ điều chỉnh bởi các Luật khác nhau.
Luật Thu hồi đất và bồi thường là Bộ luật chung quy định các nguyên tắc và thủ tục thu hồi đất (tự nguyện và không tự nguyện), bồi thường và tái định cư. Nó được áp dụng cho mọi trường hợp, trừ khi có điều khoản đặc biệt nào nằm trong đạo luật khác. Các nguyên tắc thực hiện chi tiết hơn sẽ được quy định trong Quyết định của Tổng thống.
Toàn bộ chi phí thu hồi đất và tái định cư, bao gồm bồi thường, di dời, phục hồi sinh kế (nếu có) sẽ thuộc chi phí của dự án. Chủ dự án phải trả trước những khoản trên. Chi phí của việc thu hồi và tái định cư sẽ được thu hồi khi bán đất đã phát triển.
Đối với nhà ở tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị ảnh hưởng có thể chọn khu vực nhà, nhà ở, hoặc khoản trợ cấp di dời. Nếu điều này không thực tế để phát triển khu vực tái định cư, người dân chỉ được nhận khoản trợ cấp di dời. Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ, do chủ dự án chi trả.
c. Chính sách tạo quỹ đất bằng phương thức “lấn biển”
Chính phủ Hàn Quốc đầu tư kinh phí và giao cho các tập đoàn phát triển bất động sản thực hiện các dự án này (Phương Thảo, 2013).
2.2.1.2. Mô hình của tổ chức tạo lập quỹ đất
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: Về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số dự án công tư kết hợp... Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc) thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng; tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án.
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sát nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống và nhà ở của người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia.
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý; Xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư....
Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855 kỹ sư (gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô thị, 187 kiến trúc sư cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác).
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại Seoul và 15 chi nhánh tại các địa phương. Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam. Từ năm 2006, Tập đoàn đã phối hợp với KOICA thực hiện 26 chương trình đào tạo chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại biểu đến từ các quốc gia với mục tiêu nhằm nâng cao khả năng hoạch định chính sách cho các cán bộ trong phát triển nhà và khu đô thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm, sự hiểu biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này.
Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của quốc gia (Thu Hằng, 2012).
Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt. Do vậy đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất; đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi.
Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở. trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại, ..) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.1.3 .Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất
- Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát, Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
- Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế; - Nguồn vốn huy động từ khách hàng;
- Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở).
Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.2. Phát triển quỹ đất ở Trung Quốc
2.2.2.1. Chính sách liên quan đến phát triển đất
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: Chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu nhà nước. Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể.
Hiện nay, việc phát triển quỹ đất đã có được một khung pháp lý tương đối hoàn thiện, trong đó chính sách về thu hồi đất có ảnh hưởng sâu sắc đến các hoạt động phát triển quỹ đất ở nước này được quy định cụ thể như sau:
- Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp.
- Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ (Phương Thảo, 2013).
2.2.2.2. Về tổ chức tham gia phát triển quỹ đất
- Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.
- Để thu hút đầu tư nước ngoài vào phát triển quỹ đất và khắc phục tình trạng thiếu vốn trong xây dựng nhà ở, Trung Quốc đã từng bước mở cửa thị trường cho các doanh nghiệp nước ngoài(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.3. Phát triển quỹ đất ở Úc
2.2.3.1. Chính sách liên quan đến công tác quản lý, phát triển đất
Hệ thống luật pháp về đất đai ở Úc rất phức tạp. Có khoảng 20 luật chung của Liên bang có các điều khoản trực tiếp quy định về đầu tư phát triển đất đai. Tất cả các bang của Úc đều cho phép phân chia hợp pháp theo chiều ngang hoặc theo chiều dọc để cho phép các cá nhân khác nhau sở hữu các căn hộ riêng biệt xây dựng trên cùng một mảnh đất. Các luật lệ liên tục được thay đổi để phản ánh các yêu cầu mới của xã hội và các kỹ thuật xây dựng mới. Gần đây, Úc đã cấp phép chủ sở hữu đất đai cho các làng xã, cộng đồng. Bên cạnh đó còn có các văn bản pháp luật khác cung cấp quy định liên quan tới việc bán và thế chấp đất đai, bảo vệ môi trường, quy hoạch và các dịch vụ của chính quyền địa phương hỗ trợ việc chiếm giữ và phát triển đất đai.
Ở Úc có 2 hình thức thu hồi đất đó là:
a. Thu hồi đất tự nguyện: Không có quy định đặc biệt nào áp dụng cho trường hợp thu hồi đất tự nguyện. Úc là nền kinh tế thị trường. Do đó, việc thu hồi đất tự nguyện (không vì mục đích công cộng và một bên tham gia là nhà nước) thì việc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi sẽ thoả thuận giá đền bù đất trên tinh thần đồng thuận và thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không có bên nào áp đặt được đối với bên kia.
b. Thu hồi đất bắt buộc: Nhà nước Úc có quyền chiếm đoạt vì các mục đích công cộng đối với đất đai và các lợi ích khác trên đất ở mọi nơi trên đất nước. Thông
thường, Nhà nước đạt được đất đai này thông qua đàm phán. Quá trình đàm phán thu hồi diễn ra như sau:
- Nhà nước cung cấp cho các chủ đất một văn kiện trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính: Cơ quan muốn thu hồi đất; Miêu tả chi tiết mảnh đất; Nêu rõ mục đích SDĐ sau khi thu hồi; Và giải thích tại sao mảnh đất đó là phù hợp với mục tiêu công đó.
- Chủ sở hữu của mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính xem xét lại vấn đề này. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng, chủ sở hữu có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài này không thể xem xét về tính đúng đắn của quyết định của chính phủ, nhưng cơ quan trọng tài có thể xem xét về các vấn đề liên quan khác.
- Nhà nước phải thông báo cho thị trường về quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ. Sau đó Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu được nhận thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi. Ngay sau khi có quyết định thu hồi, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường.
Các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường bao gồm: Giá thị trường; Giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu; Các chi phí liên quan (như chi phí di chuyển và TĐC).
Nguyên tắc bồi thường là công bằng và theo giá thị trường. Theo quy định, giá thị trường của một lợi ích trên đất đai ở một thời điểm nhất định là giá trị bằng tiền trả cho lợi ích đó nếu nó được bán bởi một người muốn bán nhưng không rất cần bán và được mua bởi một người mua muốn mua nhưng không rất cần mua (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.3.2. Về cơ quan tham gia phát triển quỹ đất ở Úc
a. Về hệ thống tổ chức
Tại Úc có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham gia vào quản lý và vận hành quỹ đất. Trong chừng mực nào đó, tất cả các cơ quan này đều có vai trò nhất định trong việc ban hành và thực hiện chính sách đầu tư phát triển quỹ đất.